STJ REsp 2230700

RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM GARANTIA EM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CDC. APLICAÇÃO. CONSTITUIÇÃO EM MORA. REGISTRO. AUSÊNCIA. 1. O entendimento do tribunal de origem está em consonância com a jurisprudência desta Corte no sentido de que, quando o devedor não for constituído em mora e quando não houver registro do contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária, deve ser afastado o regime especial da Lei nº 9.514/1997, aplicando-se o Código de Defesa do Consumidor. 2. Recurso especial não provido. RELATÓRIO Trata-se de recurso especial interposto por GREEN PARK INVESTIMENTOS LTDA., com fundamento no artigo 105, III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, contra o acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais assim ementado: "APELAÇÃO - AÇÃO DE RESCISÃO UNILATERAL DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA - INICIATIVA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR - CDC - POSSIBILIDADE. CLÁUSULA DE IRRETRATABILIDADE OU IRREVOGABILIDADE - IRRELEVÂNCIA - DEVOLUÇÃO DA QUANTIA PAGA - RETENÇÃO - POSSIBILIDADE - EXECUÇÃO DO CONTRATO - PREJUDICADA. O Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que o registro do contrato tem natureza constitutiva da propriedade fiduciária e, em caso de ausência de tal formalidade, a alienação fiduciária não produzirá seus efeitos no mundo jurídico. Logo, não registrado no cartório competente o contrato que serve de título à propriedade, não se aplicam as disposições previstas na Lei nº 9.514 /97 às cláusulas que discutem a resolução do contrato de compra e venda e venda de bem imóvel com cláusula de alienação fiduciária. Portanto, deve prevalecer as disposições do Código de Defesa do Consumidor para que seja possível a rescisão unilateral do contrato por iniciativa do promitente comprador. Nos casos de resilição contratual por iniciativa exclusiva do adquirente, os percentuais de retenção a título de despesas administrativas permitidos pelo Superior Tribunal de Justiça tem sido entre 10% dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do montante pago. O caráter irretratável e irrevogável do contrato não é absoluto. Decretada a resolução do contrato de compra e venda de imóvel, com a restituição das parcelas pagas pelo comprador, o retorno das partes ao estado anterior implica na extinção da execução" (e-STJ fl. 197). Não foram interpostos embargos de declaração. No recurso especial, a recorrente alega, além de divergência jurisprudencial, violação do artigo 27 da Lei nº 9.514/1997, sustentando que a ausência de registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis não retira a validade do ajuste entre os contratantes. Assim, afirma que não há falar em rescisão contratual, senão nos termos da Lei nº 9.514/1997. Após as contrarrazões (e-STJ fls. 289/294), o recurso especial foi admitido. É o relatório. EMENTA RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM GARANTIA EM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CDC. APLICAÇÃO. CONSTITUIÇÃO EM MORA. REGISTRO. AUSÊNCIA. 1. O entendimento do tribunal de origem está em consonância com a jurisprudência desta Corte no sentido de que, quando o devedor não for constituído em mora e quando não houver registro do contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária, deve ser afastado o regime especial da Lei nº 9.514/1997, aplicando-se o Código de Defesa do Consumidor. 2. Recurso especial não provido.