STJ AREsp 2561741

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. MULTA LEGAL DO ART. 35, § 5, DA LEI N. 4.591/1964. REDUÇÃO NEGADA. RELAÇÃO DE CONSUMO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO I. CASO EM EXAME 1. Agravo em recurso especial contra decisão que inadmitiu o recurso especial por incidência das Súmula n. 7 do STJ e Súmula n. 5 do STJ e por art. 1.030, V, do Código de Processo Civil, em razão de necessidade de reexame do conjunto fático-probatório e de interpretação de cláusulas contratuais, com indeferimento do efeito suspensivo. 2. A controvérsia diz respeito a ação de desfazimento de relação contratual c/c reembolso de parcelas adimplidas, com pedido de nulidade ou resolução do compromisso de compra e venda de unidades hoteleiras, devolução integral dos valores pagos, aplicação de multa do art. 35, § 5, da Lei n. 4.591/1964, e indenização por danos morais. 3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau rescindiu o contrato, determinou a restituição integral das quantias pagas, aplicou a multa legal de 50% e fixou honorários. 4. A Corte a quo manteve integralmente a sentença e majorou os honorários. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. Há três questões em discussão: (i) saber se a multa do art. 35, § 5, da Lei n. 4.591/1964 incide diante da ausência de registro dos documentos da incorporação e da alegada formalização contratual; (ii) saber se é cabível a redução equitativa da multa com base no art. 413 do Código Civil; e (iii) saber se a caracterização da parte adquirente como consumidora é relevante para a aplicação das normas da Lei n. 4.591/1964. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. O descumprimento do dever de arquivar os documentos do empreendimento no registro imobiliário (art. 32 da Lei n. 4.591/1964) impõe a multa do art. 35, § 5, da mesma lei. 7. A pretensão de reduzir a penalidade com fundamento no art. 413 do CC, no caso, demanda revolvimento do acervo fático-probatório, o que atrai a Súmula n. 7 do STJ. 8. A discussão sobre a condição de consumidor é inócua, pois a aplicação da Lei n. 4.591/1964 independe de relação de consumo. IV. DISPOSITIVO E TESE 9 . Agravo em recurso especial desprovido. Tese de julgamento: "1. Aplica-se a multa do art. 35, § 5, da Lei n. 4.591/1964 quando não registrados os documentos exigidos pelo art. 32, sendo inócua a alegada formalização contratual à luz do art. 166, VII, do Código Civil. 2. Incide a Súmula n. 7 do STJ para afastar a revisão da conclusão do tribunal de origem sobre a ausência de cumprimento de obrigações e a pretensão de redução da multa do art. 413 do Código Civil. 3. A aplicação da Lei n. 4.591/1964 independe da caracterização do adquirente como consumidor." Dispositivos relevantes citados: Lei n. 4.591/1964, arts. 32, 35, § 5; CC, arts. 413, 166, VII; CDC, art. 2; LINDB, art. 5; CPC, art. 85, § 11. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula n. 7; STJ, REsp n. 1.497.254/ES, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 18/9/2018; STJ, AgRg no REsp n. 334.838/AM, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 18/5/2010; STJ, AgInt no AREsp n. 2.812.735/SP, relatora Ministra Daniela Teixeira, Terceira Turma, julgado em 19/5/2025; STJ, AREsp n. 2.796.035/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 24/3/2025. RELATÓRIO Trata-se de agravo em recurso especial interposto por SPE ORYBA LAVRAS 13 LTDA. - EPP contra a decisão que inadmitiu o recurso especial, por incidência das Súmula n. 7 do STJ e Súmula n. 5 do STJ, e pelo art. 1.030, V, do Código de Processo Civil, diante da necessidade de reexame do acervo fático-probatório e de interpretação de cláusulas contratuais, ainda que o recurso alegasse violação aos arts. 35, § 5º, da Lei n. 4.591/1964, e 413 do Código Civil, com indeferimento do efeito suspensivo por ausência concomitante de fumus boni iuris e periculum in mora (fls. 661-662). Alega a parte agravante que os pressupostos de admissibilidade do recurso especial foram atendidos. Contraminuta às fls. 680-693. O recurso especial foi interposto com fundamento no art. 105, III, a, da Constituição Federal, contra acórdão do TJMG em apelação cível nos autos de ação de rescisão de contrato com restituição de valores. O julgado foi assim ementado (fl. 581): APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO - PROMESSA DE COMPRA E VENDA - INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA - VENDA DE UNIDADE AUTÔNOMA - NECESSIDADE DE REGISTRO DE DOCUMENTOS - ARTIGO 32 DA LEI N. 4.591/1964 - DESCUMPRIMENTO - APLICAÇÃO DE MULTA - MANUTENÇÃO - "O incorporador só se acha habilitado a negociar unidades autônomas do empreendimento imobiliário quando registrados, no Cartório de Registro Imobiliário competente, os documentos previstos no artigo 32 da Lei n. 4.591/1964. Descumprida a exigência legal, impõe-se a aplicação da multa do art. 35, § 5º, da mesma lei". Não foram opostos embargos de declaração. No recurso especial, a parte aponta violação dos seguintes artigos: a) 35, § 5º, da Lei n. 4.591/1964, porque o acórdão aplicou a multa legal de 50% sem considerar a literalidade do dispositivo, que incidiria apenas na hipótese de recusa na outorga dos contratos referidos, quando no caso houve a formalização do compromisso de compra e venda e do contrato de construção; b) 413 do Código Civil, já que o acórdão rejeitou a redução equitativa da multa, embora a penalidade, mantida em 50% do total pago, se tenha revelado manifestamente excessiva diante da natureza e finalidade do negócio e dos impactos da pandemia; c) 2º do Código de Defesa do Consumidor, pois o acórdão teria considerado a recorrida consumidora, quando a controvérsia tratou de aquisição de unidades hoteleiras com características de investimento; e Requer o provimento do recurso para que se julgue improcedente a aplicação da multa de 50% prevista no art. 35, § 5º, da Lei n. 4.591/1964; e se, subsidiariamente, se reduza a penalidade para o máximo de 10% do total desembolsado; e se receba o recurso em duplo efeito, com atribuição de efeito suspensivo (fls. 599-611). Contrarrazões às fls. 620-638. É o relatório. EMENTA DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. MULTA LEGAL DO ART. 35, § 5, DA LEI N. 4.591/1964. REDUÇÃO NEGADA. RELAÇÃO DE CONSUMO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO I. CASO EM EXAME 1. Agravo em recurso especial contra decisão que inadmitiu o recurso especial por incidência das Súmula n. 7 do STJ e Súmula n. 5 do STJ e por art. 1.030, V, do Código de Processo Civil, em razão de necessidade de reexame do conjunto fático-probatório e de interpretação de cláusulas contratuais, com indeferimento do efeito suspensivo. 2. A controvérsia diz respeito a ação de desfazimento de relação contratual c/c reembolso de parcelas adimplidas, com pedido de nulidade ou resolução do compromisso de compra e venda de unidades hoteleiras, devolução integral dos valores pagos, aplicação de multa do art. 35, § 5, da Lei n. 4.591/1964, e indenização por danos morais. 3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau rescindiu o contrato, determinou a restituição integral das quantias pagas, aplicou a multa legal de 50% e fixou honorários. 4. A Corte a quo manteve integralmente a sentença e majorou os honorários. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. Há três questões em discussão: (i) saber se a multa do art. 35, § 5, da Lei n. 4.591/1964 incide diante da ausência de registro dos documentos da incorporação e da alegada formalização contratual; (ii) saber se é cabível a redução equitativa da multa com base no art. 413 do Código Civil; e (iii) saber se a caracterização da parte adquirente como consumidora é relevante para a aplicação das normas da Lei n. 4.591/1964. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. O descumprimento do dever de arquivar os documentos do empreendimento no registro imobiliário (art. 32 da Lei n. 4.591/1964) impõe a multa do art. 35, § 5, da mesma lei. 7. A pretensão de reduzir a penalidade com fundamento no art. 413 do CC, no caso, demanda revolvimento do acervo fático-probatório, o que atrai a Súmula n. 7 do STJ. 8. A discussão sobre a condição de consumidor é inócua, pois a aplicação da Lei n. 4.591/1964 independe de relação de consumo. IV. DISPOSITIVO E TESE 9 . Agravo em recurso especial desprovido. Tese de julgamento: "1. Aplica-se a multa do art. 35, § 5, da Lei n. 4.591/1964 quando não registrados os documentos exigidos pelo art. 32, sendo inócua a alegada formalização contratual à luz do art. 166, VII, do Código Civil. 2. Incide a Súmula n. 7 do STJ para afastar a revisão da conclusão do tribunal de origem sobre a ausência de cumprimento de obrigações e a pretensão de redução da multa do art. 413 do Código Civil. 3. A aplicação da Lei n. 4.591/1964 independe da caracterização do adquirente como consumidor." Dispositivos relevantes citados: Lei n. 4.591/1964, arts. 32, 35, § 5; CC, arts. 413, 166, VII; CDC, art. 2; LINDB, art. 5; CPC, art. 85, § 11. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula n. 7; STJ, REsp n. 1.497.254/ES, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 18/9/2018; STJ, AgRg no REsp n. 334.838/AM, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 18/5/2010; STJ, AgInt no AREsp n. 2.812.735/SP, relatora Ministra Daniela Teixeira, Terceira Turma, julgado em 19/5/2025; STJ, AREsp n. 2.796.035/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 24/3/2025.