STJ REsp 2153167

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA. EXTINÇÃO DO FEITO POR INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. EXISTÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL. I. Caso em exame 1. Recurso especial interposto contra acórdão que manteve a extinção, sem resolução de mérito, de ação de usucapião extraordinária, sob o argumento de inadequação da via eleita, considerando que a pretensão da parte recorrente seria regularizar a situação registral de imóvel adquirido por escritura pública de compra e venda. 2. O Tribunal de origem entendeu que a usucapião não seria a via adequada para regularizar a situação registral, especialmente diante da existência de gravame hipotecário sobre o imóvel, sendo mais apropriada a propositura de ação de adjudicação compulsória ou outra ação correlata. II. Questão em discussão 3. A questão em discussão consiste em saber se há interesse de agir na propositura de ação de usucapião extraordinária, mesmo havendo outras vias processuais disponíveis para alcançar a regularização da propriedade do imóvel. III. Razões de decidir 4. O interesse de agir é aferido com base no binômio necessidade e adequação, sendo suficiente que o instrumento processual escolhido seja apto a alcançar o bem da vida pretendido. 5. A usucapião extraordinária é forma de aquisição originária de propriedade, livre de gravames e ônus, com consequências jurídicas distintas da aquisição derivada, como a decorrente de adjudicação compulsória, que mantém eventuais gravames existentes sobre o bem. 6. No caso, a impossibilidade de registro do imóvel por ausência de quitação e existência de gravame hipotecário justifica a escolha da usucapião extraordinária como via processual adequada, não havendo que se falar em ausência de interesse de agir. IV. Dispositivo e tese Recurso provido para cassar o acórdão recorrido e determinar o retorno dos autos à origem para regular processamento da ação de usucapião extraordinária. Tese de julgamento: 1. O interesse de agir na ação de usucapião extraordinária não é afastado pela existência de outras vias processuais facultativas, desde que a usucapião seja adequada e necessária para alcançar o bem da vida pretendido. 2. A usucapião extraordinária, como forma de aquisição originária de propriedade, é apta a superar gravames e ônus existentes sobre o imóvel, sendo distinta da aquisição derivada, que mantém eventuais vícios e gravames. Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 17; CC, arts. 1.238 e 1.245. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 2.117.116/SC, relatora Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 17/6/2025, DJEN de 12/9/2025; STJ, EDcl no AgInt no REsp 1.910.509/RS, relator Min. Herman Benjamin, Segunda Turma, DJe de 4/11/2021. RELATÓRIO O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator): Cuida-se de recurso especial interposto por INVESTCO S.A., com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea "a", da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO TOCANTINS assim ementado (fl. 166): "EMENTA: CIVIL E PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE USUCAPIÃO. ESCRITURA DE COMPRA E VENDA. FALTA DE INTERESSE DE AGIR. GRAVAME HIPOTECÁRIO. VIA INADEQUADA. RECURSO IMPROVIDO. 1. A parte autora, por meio da ação de usucapião, objetiva regularizar a situação registral de imóvel cujo domínio já foi adquirido em decorrência da celebração de escritura de compra e venda. 2. Verifica-se dos autos que o autor adquiriu a área usucapienda em 06/12/2000, por meio de Escritura de Compra e Venda firmada com as requeridas e desde então exerce a sua posse, sendo que não foi possível a transferência da propriedade do imóvel em virtude de não ter havido a baixa da hipoteca gravada sobre o imóvel. 3. Da certidão de matrícula do imóvel, constata-se que a hipoteca existente é referente à empresa Itapema Empreendimentos Imobiliários, que também participou da negociação entre a parte autora e a parte requerida, na condição de interveniente cedente. 4. Constata-se a falta de interesse de agir (inadequação da via eleita). 5. Recurso improvido." Rejeitados os embargos de declaração opostos (fl. 213). A parte recorrente alega, preliminarmente, ofensa aos arts. 1.022, II, e 489, § 1º, IV, do CPC, porquanto, apesar da oposição dos embargos de declaração, o Tribunal de origem não se pronunciou sobre pontos necessários ao deslinde da controvérsia. No mérito, sustenta que o acórdão estadual contrariou as disposições contidas nos artigos 1.245 e 1.238, caput, ambos do Código Civil. Afirma, em síntese, que (fl. 235): 37. A ofensa normativa facilmente identificável no r. Acórdão diz respeito ao fato de que, como discorrido em sede de recurso de Apelação Cível e não examinado pelos i. Desembargadores, a Recorrente ajuizou Ação de Usucapião pela modalidade extraordinária que, pela expressa dicção do art. 1.238, caput, do Código Civil, tem como requisitos tão somente a posse exercida de forma mansa e pacífica pelo prazo mínimo de 15 (quinze) anos. 38. Nessa circunstância, para o provimento do pedido apresentado pela Recorrente, e do qual deveria se ater o Juízo, por força do princípio da adstrição (CPC, art. 141 e art. 492), a existência, ou não, da Escritura, é irrelevante na hipótese, tendo em vista que, para a usucapião extraordinária, o justo título é totalmente dispensável." (fl. 231) "Ressalta-se que, como discorrido em sede de recurso de Apelação e provocado junto ao Juízo de origem, a impossibilidade do registro do título, a justificar o cabimento e necessidade da Usucapião, se baseia, sobretudo, pela ausência da Outorga da quitação pelos Recorridos e, ademais, porque a Recorrente não mais possui os comprovantes de pagamento pelo imóvel, considerando o longo lapso temporal desde a celebração da avença. 46. Logo, a ausência de tais elementos: termo de quitação ou comprovantes de pagamento, inviabilizam o manejo da Adjudicação Compulsória (CC, art. 1.418) ou, por exemplo, a Ação para Outorga da Quitação, haja vista que, nessas hipóteses, a existência da prova da quitação é requisito sine qua non. Sem contrarrazões, sobreveio o juízo de admissibilidade positivo da instância de origem (fls. 251-254). É, no essencial, o relatório. EMENTA DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA. EXTINÇÃO DO FEITO POR INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. EXISTÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL. I. Caso em exame 1. Recurso especial interposto contra acórdão que manteve a extinção, sem resolução de mérito, de ação de usucapião extraordinária, sob o argumento de inadequação da via eleita, considerando que a pretensão da parte recorrente seria regularizar a situação registral de imóvel adquirido por escritura pública de compra e venda. 2. O Tribunal de origem entendeu que a usucapião não seria a via adequada para regularizar a situação registral, especialmente diante da existência de gravame hipotecário sobre o imóvel, sendo mais apropriada a propositura de ação de adjudicação compulsória ou outra ação correlata. II. Questão em discussão 3. A questão em discussão consiste em saber se há interesse de agir na propositura de ação de usucapião extraordinária, mesmo havendo outras vias processuais disponíveis para alcançar a regularização da propriedade do imóvel. III. Razões de decidir 4. O interesse de agir é aferido com base no binômio necessidade e adequação, sendo suficiente que o instrumento processual escolhido seja apto a alcançar o bem da vida pretendido. 5. A usucapião extraordinária é forma de aquisição originária de propriedade, livre de gravames e ônus, com consequências jurídicas distintas da aquisição derivada, como a decorrente de adjudicação compulsória, que mantém eventuais gravames existentes sobre o bem. 6. No caso, a impossibilidade de registro do imóvel por ausência de quitação e existência de gravame hipotecário justifica a escolha da usucapião extraordinária como via processual adequada, não havendo que se falar em ausência de interesse de agir. IV. Dispositivo e tese Recurso provido para cassar o acórdão recorrido e determinar o retorno dos autos à origem para regular processamento da ação de usucapião extraordinária. Tese de julgamento: 1. O interesse de agir na ação de usucapião extraordinária não é afastado pela existência de outras vias processuais facultativas, desde que a usucapião seja adequada e necessária para alcançar o bem da vida pretendido. 2. A usucapião extraordinária, como forma de aquisição originária de propriedade, é apta a superar gravames e ônus existentes sobre o imóvel, sendo distinta da aquisição derivada, que mantém eventuais vícios e gravames. Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 17; CC, arts. 1.238 e 1.245. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 2.117.116/SC, relatora Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 17/6/2025, DJEN de 12/9/2025; STJ, EDcl no AgInt no REsp 1.910.509/RS, relator Min. Herman Benjamin, Segunda Turma, DJe de 4/11/2021.