STJ AREsp 2373086

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO. CONTRATO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. CULPA DO VENDEDOR. SÚMULA 7/STJ. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO. SÚMULA 543 DO STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. NÃO DEMONSTRAÇÃO. TRANSCRIÇÃO DE EMENTAS. SÚMULA 284/STF. 1. Agravo interno contra decisão que não conheceu do agravo em recurso especial por entender que o recurso especial seria intempestivo. Tempestividade comprovada nos autos. 2. Alterar as conclusões a que chegou o Tribunal de origem, notadamente com relação à culpa exclusiva da parte agravante pela resolução do contrato, demandaria, necessariamente, o reexame de fatos e provas (Súmula 7/STJ) 3. "Nas hipóteses em que se tratar de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por culpa exclusiva do promitente vendedor, a devolução das parcelas pagas deve ocorrer em sua integralidade, incluindo-se a comissão de corretagem. Incidência da Súmula n. 83 do STJ" (AgInt no AREsp n. 2.151.315/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 27/11/2023, DJe de 30/11/2023.) 4. Para a caracterização do dissídio jurisprudencial, nos termos do art. 1.029, § 1º, do Código de Processo Civil e 255, §§ 1º e 3º, do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça, é necessária a demonstração da similitude fática e da divergência na interpretação do direito entre os acórdãos confrontados, não bastando a simples transcrição de ementas. Aplicação analógica da Súmula 284/STF. 5. Agravo interno a que se dá provimento para reconsiderar a decisão de fls. 1068 - 1069 e, em novo exame, conhecer do agravo para conhecer parcialmente do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento. RELATÓRIO Trata-se de agravo interno interposto em face da decisão de fls. 1068-1069, proferida pela Presidência desse STJ, que não conheceu do recurso que buscava a reforma de acórdão assim ementado: APELAÇÕES CÍVEIS. NOVO JULGAMENTO. ANULAÇÃO DO ACÓRDÃO ANTERIORMENTE PROFERIDO POR ESTA EG. CÂMARA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRETENSÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL, RESSARCIMENTO DOS VALORES PAGOS, INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES, INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA E DANO MORAL. SENTENÇA QUE JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE O PEDIDO PARA RESCINDIR O CONTRATO, DETERMINAR A DEVOLUÇÃO PELO VENDEDOR DO EQUIVALENTE A 80% DAS PRESTAÇÕES PAGAS E CONDENAR A PARTE RÉ, AINDA, AO PAGAMENTO DE MULTA MORATÓRIA. IRRESIGNAÇÃO DE AMBAS AS PARTES. SALA COMERCIAL. INAPLICABILIDADE DO CDC À HIPÓTESE. MORA DA RÉ EVIDENCIADA. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA NAS PROMESSAS DE COMPRA E VENDA. NÃO ABUSIVIDADE. INCIDÊNCIA DO ENUNCIADO SUMULAR Nº 350 DO EG. TJRJ. ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA QUE ESTABELECE PRAZO INDETERMINADO DE PRORROGAÇÃO, EM RAZÃO DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR, UMA VEZ QUE DEIXA A CRITÉRIO DO VENDEDOR A ENTREGA DO BEM. DEVOLUÇÃO DE TODOS OS VALORES COMPROVADAMENTE PAGOS QUE SE IMPÕE, DE FORMA QUE AS PARTES RETORNEM AO STATUS QUO ANTE. LUCROS CESSANTES E INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. INCOMPATIBILIDADE COM O PEDIDO DE RESCISÃO CONTRATUAL. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. 1. Inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor. Discussão acerca de negócio jurídico de compra e venda de sala comercial, não se enquadrando o autor no conceito final de consumidor, na medida em que a aquisição do imóvel se daria com vistas ao implemento de atividade econômica empresária ou obtenção de aluguel. Precedentes; 2. "Nos contratos de promessa de compra e venda decorrentes de incorporação imobiliária, é válida a cláusula de tolerância de prorrogação de 180 dias para a entrega do imóvel, pactuada expressamente pelas partes. " (Enunciado sumular nº 350 do Eg. TJRJ); 3. É abusiva a cláusula que estabelece prazo indeterminado de prorrogação, em razão de caso fortuito ou força maior, uma vez que deixa a critério do vendedor a entrega do bem. Falta de mão de obra especializada e de material de construção que não são suficientes a representar escusa a morosidade da ré, não guardando a imprevisibilidade que lhes pretende atribuir, tratando-se de fortuito interno. Precedentes desta Eg. Câmara; 4. "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento". (Enunciado Sumular n. 543 do Col. Superior Tribunal de Justiça); 5. In casu, restou caracterizado o descumprimento contratual pela parte ré no que diz ao prazo para a entrega da unidade imobiliária (sala comercial), o que dá ensejo à rescisão do contrato. Impositiva restituição dos valores comprovadamente pagos, integralmente, incluídos os valores pagos a título de comissão de corretagem, corrigidos monetariamente a contar do desembolso e com juros legais a contar da citação, 6. Lucros cessantes e inversão de cláusula penal moratória. Incompatibilidade com o pedido de rescisão contratual; 7. Danos morais não configurados. Inadimplemento contratual que, por si só, não gera dano moral. Tratando-se de sala comercial, vê-se que o contrato foi celebrado com fins de investimento pelo demandante, não se verificando situação tenha gerado prejuízos para além dos materiais. Inexiste, pois, qualquer demonstração de que os fatos tenham causado grave constrangimento ou intenso sofrimento que configure ofensa aos direitos da personalidade. Precedentes; 8. Parcial provimento dos recursos. Nas razões de agravo interno, a parte agravante alega que seu recurso especial foi interposto tempestivamente. Por meio da decisão de fls. 1092, intimei a parte agravante a comprovar a tempestividade do recurso, dada a nova redação do art. 1.003, § 6º, do CPC. A parte comprovou a tempestividade às fls. 1095-1140. Nas razões de recurso especial, a parte agravante sustenta que o acórdão recorrido incorreu em violações aos arts. 104 do Código Civil, 396 do Código Civil e 67-A da Lei 13.786/2018. Sustenta a impossibilidade de rescisão contratual, defendendo a validade e a prevalência das cláusulas pactuadas e da retenção contratual em caso de rescisão, invocando o pacta sunt servanda e a força obrigatória de cláusulas que preveem retenção e cláusula penal. Defende, com relação aos juros moratórios sobre valores a serem restituídos, a incidência apenas a partir do trânsito em julgado, à luz do art. 396 do Código Civil. Além disso, teria sido violado o art. 67-A da Lei 13.786/2018, ao não se considerar que o empreendimento está sujeito ao regime do patrimônio de afetação, o que impediria a restituição integral sob pena de comprometer a solvência do projeto e os direitos de terceiros adquirentes. Argumenta, também, que a cláusula contratual de retenção de valores pagos (cláusula 7.4) era válida e eficaz, estando de acordo com precedentes desta Corte, e que o percentual de retenção deveria ter sido fixado em 25%, conforme jurisprudência consolidada. Aponta, por fim, a existência de dissídio jurisprudencial. Contrarrazões às fls. 994-1006. É o relatório. EMENTA AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO. CONTRATO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. CULPA DO VENDEDOR. SÚMULA 7/STJ. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO. SÚMULA 543 DO STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. NÃO DEMONSTRAÇÃO. TRANSCRIÇÃO DE EMENTAS. SÚMULA 284/STF. 1. Agravo interno contra decisão que não conheceu do agravo em recurso especial por entender que o recurso especial seria intempestivo. Tempestividade comprovada nos autos. 2. Alterar as conclusões a que chegou o Tribunal de origem, notadamente com relação à culpa exclusiva da parte agravante pela resolução do contrato, demandaria, necessariamente, o reexame de fatos e provas (Súmula 7/STJ) 3. "Nas hipóteses em que se tratar de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por culpa exclusiva do promitente vendedor, a devolução das parcelas pagas deve ocorrer em sua integralidade, incluindo-se a comissão de corretagem. Incidência da Súmula n. 83 do STJ" (AgInt no AREsp n. 2.151.315/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 27/11/2023, DJe de 30/11/2023.) 4. Para a caracterização do dissídio jurisprudencial, nos termos do art. 1.029, § 1º, do Código de Processo Civil e 255, §§ 1º e 3º, do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça, é necessária a demonstração da similitude fática e da divergência na interpretação do direito entre os acórdãos confrontados, não bastando a simples transcrição de ementas. Aplicação analógica da Súmula 284/STF. 5. Agravo interno a que se dá provimento para reconsiderar a decisão de fls. 1068 - 1069 e, em novo exame, conhecer do agravo para conhecer parcialmente do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento.