STJ REsp 2095331

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. INTIMAÇÃO PESSOAL. PREÇO VIL. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. A jurisprudência consolidada do STJ entende que a intimação pessoal do devedor acerca da data do leilão extrajudicial tornou-se obrigatória apenas com as alterações promovidas pela Lei nº 13.465/2017. Antes disso, a notificação para purgação da mora era suficiente para consolidar a propriedade em favor do credor fiduciário. 2. O Tribunal de origem considerou que a arrematação por R$ 321.000,00, para um imóvel avaliado em R$ 420.000,00, não configura preço vil, pois o valor é superior a 50% do valor do bem, alinhando-se à jurisprudência do STJ, que considera preço vil a arrematação inferior a 50% do valor de avaliação. 3. A análise da alegada violação aos arts. 113 e 422 do Código Civil, no contexto da interpretação das cláusulas contratuais e da fixação dos parâmetros de lance, demandaria o reexame de cláusulas contratuais e do conjunto fático-probatório, o que é vedado em sede de recurso especial, conforme as Súmulas 5 e 7 do STJ. 4. Resultado do Julgamento: Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa parte, desprovido. RELATÓRIO Trata-se de recurso especial interposto por ADJEFFERSON KLEBER VIEIRA DINIZ E JUSSARA DE LOURDES RODRIGUES RAMALHO, fundamentado no artigo 105, inciso III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo eg. Tribunal Regional Federal da 5ª Região, assim ementado (e-STJ, fls. 426-430): "CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. LEILÃO DE IMÓVEL ADJUDICADO PELO CREDOR, EM RAZÃO DE INADIMPLEMENTO DO ENTÃO MUTUÁRIO. REGULARIDADE DAS REGRAS ESTABELECIDAS EM LEI E NO CONTRATO QUANTO À REALIZAÇÃO DA HASTA PÚBLICA. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA DO PLEITO ANULATÓRIO. IMPROVIMENTO DO APELO. 1. Trata-se de ação ordinária ajuizada em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL- CEF, com vistas a anular o leilão do imóvel indicado na exordial, cuja propriedade fora consolidada em favor da instituição financeira em virtude do inadimplemento de financiamento imobiliário outrora firmado entre as partes; 2. O Juízo a quo julgou improcedente os pedidos, daí o apelo que se examina, o qual aduz, em suma: i) ausência da notificação dos mutuários quanto à realização do leilão; ii) inexistência de provas de que os recorrentes alteraram o número da residência; iii) inobservância ao prazo mínimo para realização da hasta pública previsto no art. 27, §1º da Lei 9.514/97; iv) ocorrência de vícios na realização do primeiro leilão, notadamente em virtude da oferta por preço abaixo do valor disposto no contrato, impossibilitando, assim, a efetuação do segundo leilão; 3. Importante ressaltar, de saída, como bem asseverado em sentença, que o presente processo n ão visa anular o procedimento administrativo que resultou na consolidação da propriedade, mas, sim, anular o edital de leilão público nº 0024/2015, publicado pela empresa ré para vender o referido imóvel, que se encontra suspenso, porém, por força da decisão anteriormente exarada em processo cautelar (nº 0804918-51.2015.4.05.8200); 4. Observa-se, então, que, iniciado o procedimento de execução extrajudicial sem que a parte autora purgasse a mora no prazo estabelecido, tem-se como consectário a consolidação da propriedade em favor da CEF (antes mesmo do leilão), quedando-se extinto o contrato de financiamento. É dizer: quando da realização do leilão , de que trata o art. 27, da Lei nº 9.514/97, o imóvel não mais compunha, a qualquer título, o patrimônio dos fiduciantes, razão pela qual, apesar das tentativas da Caixa, seria desnecessária qualquer notificação quanto à designação da hasta pública, principalmente considerando que o procedimento fora realizado antes das alterações da Lei nº 13.465/2017; 5. Ademais, o contrato celebrado deveria conter, como contém (cláusula 20ª), a indicação do valor inicial do imóvel para efeito de venda em leilão público (Lei 9.514/97, Art. 24, VI); 6. Sucede que o edital aqui impugnado refere-se a uma segunda tentativa de leilão do aludido imóvel e, por isso, a demandada não maculou qualquer cláusula contratual ao diminuir o lance inicial para arrematação em hasta pública, dado o previsto no § 2º, do art. 27 da Lei nº 9.514/97: " No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais "; 7. Outrossim, verifica-se que, na hipótese, tratando-se de imóvel adquirido por R$ 420.000,00 não pode ser considerado preço vil a eventual arrematação no valor de R$ 321.000,00 (mais de 50% do valor do bem); 8. Honorários advocatícios sucumbenciais majorados para 11% (onze por cento) do valor da causa (CPC/2015, art. 85, § 11), sem prejuízo da gratuidade judicial já reconhecida; 9. Apelação improvida, mantendo-se a sentença por seus próprios fundamentos." Os embargos de declaração opostos foram rejeitados (e-STJ, fls. 500-501 e 515). Em seu recurso especial, o recorrente alega violação dos seguintes dispositivos da legislação federal, com as respectivas teses: (i) artigo 27 e artigo 39, II, da Lei 9.514/1997, pois teria sido desnecessariamente afastada a intimação pessoal do devedor quanto à data, hora e local do leilão extrajudicial, o que contrariaria a aplicação subsidiária do Decreto-Lei 70/1966 e a jurisprudência que exigiria essa comunicação para resguardar purgação da mora e preferência até a arrematação. (ii) artigo 27, § 1º, da Lei 9.514/1997, porque o segundo leilão teria sido designado sem observância do prazo mínimo legal de quinze dias após o primeiro, o que acarretaria nulidade do procedimento por inobservância do rito legal. (iii) artigo 27, § 2º-A, e artigo 39, II, da Lei 9.514/1997, uma vez que a comunicação das datas, horários e locais dos leilões não teria sido realizada mediante correspondência dirigida aos endereços contratuais, inclusive eletrônico, nem esgotados os meios para intimação pessoal antes de eventual edital. (iv) artigo 27, § 2º-B, da Lei 9.514/1997, pois o direito de preferência para adquirir o imóvel pelo valor da dívida até o segundo leilão teria sido inviabilizado pela ausência de intimação adequada, impedindo o exercício regular dessa prerrogativa. (v) artigos 113 e 422 do Código Civil, porque a interpretação conferida às cláusulas contratuais relativas ao leilão e aos valores de avaliação e dívida teria violado a obrigatoriedade contratual e a boa-fé objetiva, legitimando parâmetros de lance que não corresponderiam ao pactuado. (vi) artigo 11 do Código de Processo Civil, uma vez que o acórdão recorrido teria padecido de fundamentação insuficiente ao não enfrentar, de modo específico, a ausência de provas de alteração de endereço e a falta de intimação dos leilões, configurando possível omissão. Foram apresentadas contrarrazões (e-STJ, fls. 734-739). É o relatório. Decido. EMENTA DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. INTIMAÇÃO PESSOAL. PREÇO VIL. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. A jurisprudência consolidada do STJ entende que a intimação pessoal do devedor acerca da data do leilão extrajudicial tornou-se obrigatória apenas com as alterações promovidas pela Lei nº 13.465/2017. Antes disso, a notificação para purgação da mora era suficiente para consolidar a propriedade em favor do credor fiduciário. 2. O Tribunal de origem considerou que a arrematação por R$ 321.000,00, para um imóvel avaliado em R$ 420.000,00, não configura preço vil, pois o valor é superior a 50% do valor do bem, alinhando-se à jurisprudência do STJ, que considera preço vil a arrematação inferior a 50% do valor de avaliação. 3. A análise da alegada violação aos arts. 113 e 422 do Código Civil, no contexto da interpretação das cláusulas contratuais e da fixação dos parâmetros de lance, demandaria o reexame de cláusulas contratuais e do conjunto fático-probatório, o que é vedado em sede de recurso especial, conforme as Súmulas 5 e 7 do STJ. 4. Resultado do Julgamento: Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa parte, desprovido.