STJ AREsp 2999367

CONSUMIDOR. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA DA PROMITENTE-VENDEDORA. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO. 1. No caso, a Corte de origem concluiu que houve atraso na entrega do imóvel e que a rescisão contratual ocorreu por culpa da promitente-vendedora. A modificação dos referidos entendimentos, lançados no acórdão recorrido, demandaria a interpretação de cláusulas contratuais e o necessário revolvimento das provas constantes nos autos, providências vedadas em recurso especial, ante os óbices estabelecidos pelas Súmulas 5 e 7 do STJ. 2. "Aplicam-se as disposições da Lei 9.514/97 quando o devedor-fiduciante não paga, no todo ou em parte, a dívida, e é constituído em mora, o que não é o caso dos autos" (AgInt no AREsp 1.432.046/SP, Relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Quarta Turma , julgado em 17/9/2019, DJe 24/9/2019). 3. Agravo conhecido. Recurso especial não provido. RELATÓRIO Trata-se de agravo contra decisão que inadmitiu recurso especial interposto por B1 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA contra decisão que inadmitiu seu recurso especial, fundamentado no art. 105, inciso III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo eg. Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, assim ementado: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INADIMPLEMENTO DA VENDEDORA. DANO MORAL NÃO CARACTERIZADO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta por B1 Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra sentença da 2ª Vara Cível de Caldas Novas, que julgou procedentes os pedidos do Espólio de Adilson Lucio da Silveira em ação de rescisão contratual, com restituição de parcelas e indenização por danos morais. As partes firmaram contrato de promessa de compra e venda em 07/11/2015, mas a infraestrutura do loteamento não foi entregue no prazo previsto, levando o autor a buscar judicialmente a rescisão do contrato, a devolução dos valores pagos (R$ 48.439,04) e danos morais (R$ 20.000,00). II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em: (i) verificar a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor (CDC) ao contrato em análise, considerando a alegação da apelante de incidência da Lei 9.514/97 (alienação fiduciária); (ii) definir se o atraso na entrega da infraestrutura configura inadimplemento por parte da vendedora, justificando a rescisão do contrato e a restituição integral dos valores pagos; (iii) avaliar a legalidade da retenção de comissão de corretagem; (iv) examinar a possibilidade de inversão da cláusula penal em desfavor da vendedora, e (v) deliberar sobre a indenização por danos morais decorrentes do descumprimento contratual. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O Superior Tribunal de Justiça, no Tema 1.095, delimitou que a Lei 9.514/97 aplica-se apenas aos casos de inadimplemento do comprador com alienação fiduciária registrada. Na hipótese, a rescisão é motivada pelo inadimplemento da vendedora, aplicando-se, portanto, o CDC. 4. O atraso na entrega da infraestrutura, admitido pela recorrente, configura inadimplemento, cabendo a restituição integral dos valores pagos, conforme Súmula 543 do STJ. 5. Quanto à comissão de corretagem, a ausência de menção detalhada no contrato torna indevida a sua retenção, conforme Tema 938/STJ. 6. A cláusula penal prevista para o inadimplemento do comprador pode ser invertida em desfavor da vendedora. (Tema 971/STJ). 7. A indenização por dano moral foi afastada, eis que não comprovado o dano sofrido pelo autor, pois o atraso injustificado da entrega do imóvel no prazo contratual não acarreta, por si só, danos morais, salvo se as circunstâncias do caso concreto demonstrarem a efetiva lesão extrapatrimonial. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Apelação cível conhecida e parcialmente provida. Tese de julgamento: "1. Nos contratos de promessa de compra e venda de imóveis regidos pelo Código de Defesa do Consumidor (CDC), em caso de inadimplemento do vendedor, é devida a restituição integral dos valores pagos pelo comprador, conforme Súmula 543 do STJ. 2. A cláusula penal estipulada para o inadimplemento do comprador deve ser invertida em desfavor do vendedor inadimplente, nos termos do Tema 971/STJ. 3. A retenção de comissão de corretagem é indevida quando o contrato não apresenta detalhamento específico, conforme entendimento consolidado no Tema 938/STJ. 4. Não comprovado o dano sofrido pelo autor com o atraso na entrega da obra de infraestrutura do loteamento, afasta-se a condenação em dano moral." Os embargos de declaração opostos foram rejeitados (e-STJ, fls. 506/516). Em suas razões recursais, a parte recorrente apontou violação dos arts. 186, 187, 421, parágrafo único e 927, todos do Código Civil; 18, V, da Lei 6.766/1979; e 26 e 27 da Lei 9.514/1997, sustentando, em síntese, além de divergência jurisprudencial, que há previsão contratual para a entrega do imóvel no prazo de até 48 meses, além de não haver qualquer ilicitude no atraso que justifique sua condenação. Por fim, defende que, no contrato garantido por alienação fiduciária, a resolução por inadimplemento do devedor fiduciário deveria observar o regime legal específico, não se aplicando, segundo a recorrente, a solução adotada pelo acórdão de restituição integral e inversão de cláusula penal. O recurso recebeu crivo negativo de admissibilidade na origem, ascendendo a esta Corte Superior por meio da interposição de agravo. É o relatório. EMENTA CONSUMIDOR. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA DA PROMITENTE-VENDEDORA. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO. 1. No caso, a Corte de origem concluiu que houve atraso na entrega do imóvel e que a rescisão contratual ocorreu por culpa da promitente-vendedora. A modificação dos referidos entendimentos, lançados no acórdão recorrido, demandaria a interpretação de cláusulas contratuais e o necessário revolvimento das provas constantes nos autos, providências vedadas em recurso especial, ante os óbices estabelecidos pelas Súmulas 5 e 7 do STJ. 2. "Aplicam-se as disposições da Lei 9.514/97 quando o devedor-fiduciante não paga, no todo ou em parte, a dívida, e é constituído em mora, o que não é o caso dos autos" (AgInt no AREsp 1.432.046/SP, Relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Quarta Turma , julgado em 17/9/2019, DJe 24/9/2019). 3. Agravo conhecido. Recurso especial não provido.