STJ AREsp 2355855

DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. PEDIDO DE APLICAÇÃO DA TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. AGRAVO CONHECIDO EM PARTE, PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. 1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial, no qual se discutia a aplicação da teoria do adimplemento substancial em contrato de arrendamento residencial no âmbito do Programa de Arrendamento Residencial (Lei nº 10.188/2001). 2. O Tribunal de origem manteve a sentença que julgou procedente a ação de reintegração de posse e cobrança de valores, entendendo que o inadimplemento contratual caracterizou esbulho possessório, não cabendo a aplicação da teoria do adimplemento substancial. 3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que a aplicação da teoria do adimplemento substancial exige que o inadimplemento seja ínfimo em relação ao total do contrato, o que não se verifica no caso concreto, em que o inadimplemento corresponde a 42 parcelas, cerca de 23% do total contratado, compreendendo um período de 3 anos e 6 meses. 4. O uso do instituto da substancial performance não pode ser estimulado a ponto de inverter a ordem lógico-jurídica que assenta como regra o integral e regular cumprimento do contrato como meio esperado de extinção das obrigações. 5. Agravo conhecido em parte para negar provimento ao recurso especial. RELATÓRIO Trata-se de agravo em recurso especial interposto por ADALIO DE ALMDEIA FARIAS, por meio da Defensoria Pública da União (DPU), contra decisão que inadmitiu seu recurso especial, fundamentado no artigo 105, inciso III, alínea "a", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo eg. Tribunal Regional Federal da 5ª Região, assim ementado: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL - PAR. LEI Nº 10.188/2001. CUMULAÇÃO COM PEDIDO DE COBRANÇA TAXAS DE ARRENDAMENTO VENCIDAS. ADOÇÃO DO PROCEDIMENTO COMUM COM AS PECULIARIDADES DO PROCEDIMENTO ESPECIAL POSSESSÓRIO. CONTRATO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL COM OPÇÃO DE COMPRA. INADIMPLÊNCIA. RESCISÃO CONTRATUAL. ESBULHO POSSESSÓRIO CARACTERIZADO. DIREITO À REINTEGRAÇÃO ASSEGURADO À ARRENDADORA. SENTENÇA MANTIDA. 1. Trata-se de apelação interposta contra sentença proferida pelo MM. Juízo da 10ª Vara Federal-PE, que deferiu a liminar requerida e julgou procedente o pedido, para determinar ao promovido ADALIO DE ALMEIDA FARIAS ou a quem quer que o esteja ocupando indevidamente que desocupe, no prazo de 30 (trinta) dias, o imóvel situado na Rua Manoel Albano, 60, Bloco A, apto. 103, Maraponga, Fortaleza, Ceará, devendo, em caso de descumprimento, proceder-se à desocupação compulsória, inclusive com auxílio de força policial, se necessário. Também julgou procedente o pedido para condenar o promovido a pagar o montante de R$ 5.525,89 (cinco mil, quinhentos e vinte e cinco reais e oitenta e nove centavos) (posição em 04.07.2018), com os acréscimos legais e contratuais respectivos, devido a título de taxas de arrendamento. 2. Em matéria de contrato de arrendamento residencial, o art. 9º da Lei nº 10.188/2001 enuncia que, na hipótese de inadimplência, se o arrendatário continuar a ocupar a unidade imobiliária após a notificação extrajudicial acerca da rescisão contratual, restará configurado o esbulho possessório que autoriza o arrendador a propor a competente ação de reintegração de posse. Com efeito, nessas situações, a proteção possessória conferida ao credor encontra respaldo na própria situação gerada pela rescisão do contrato de arrendamento residencial decorrente da inadimplência. 3. Na espécie, conforme as alegações da Caixa e os documentos juntados aos autos, o arrendatário deixou de pagar taxas do arrendamento residencial. Verifica-se, ademais, que, apesar de ter sido devidamente notificado pela Caixa acerca da possibilidade de rescisão contratual, não purgou a mora e permaneceu ocupando indevidamente o imóvel, o que, de fato, caracteriza o esbulho possessório e possibilita o exercício imediato do direito à reintegração de posse. 4. Por outro lado, o promovido, em sua contestação, alegou que problemas pessoais impediram que ele continuasse em dia com o pagamento das parcelas de seu contrato de arrendamento, o que por si só não rende ensejo à rejeição do pleito possessório. Deve-se ressaltar ainda que o direito fundamental à moradia, genericamente considerado, não constitui salvaguarda para a sua inadimplência contratual, nem lhe autoriza a participação no Programa de Arrendamento Residencial sem o cumprimento das contrapartidas que lhe cabem, uma vez que, desse modo, compromete a sanidade financeira do referido programa e além disso, ao ocupar gratuita e indevidamente arrendado, o promovido impede que outras pessoas de baixa renda que se enquadrem nas regras do PAR venham a usufruir de seus benefícios. Precedentes do TRF da 5ª Região (PROCESSO: 08003639720154058100, DESEMBARGADOR FEDERAL ÉLIO WANDERLEY DE SIQUEIRA FILHO, 1º Turma, JULGAMENTO: 30/06/2018 e PROCESSO: 08037653720184050000, DESEMBARGADOR FEDERAL FERNANDO BRAGA, 3ª Turma, JULGAMENTO: 08/10/2018). 5. Quanto à cobrança dos valores devidos, o montante relativo aos encargos de arrendamento residencial apresentados pela Caixa na audiência de mediação, no valor de R$ 5.525,89 (cinco mil, quinhentos e vinte e cinco reais e oitenta e nove centavos) (posição em 04.07.2018), não foi objeto de contestação pelo promovido, incidindo, portanto, a presunção de veracidade nessa parte do pedido. 6. Trata-se, portanto, de hipótese na qual restou devidamente caracterizado o esbulho possessório, nos termos do art. 9º da Lei nº 10.188/2001, razão pela qual se justifica plenamente o deferimento da medida liminar requerida. No caso, a Caixa cumulou pedido de reintegração de posse com o de cobrança de valores correspondentes a taxas de arrendamento vencidas, o que impõe a utilização do procedimento comum, mas admitindo-se as peculiaridades relativas ao procedimento de reintegração de posse que se adequarem ao rito. 7. Majoração da verba sucumbencial em mais 1% (um por cento), nos termos do art. 85, § 11, do CPC. 8. Apelação improvida. Foram opostos embargos de declaração, desprovidos (e-STJ, fls. 175-176). Em seu recurso especial, o recorrente alega violação aos arts. 393, 421, 422 e 475, do Código Civil; 256, inc. II, § 1º, e 257, inc. I, do CPC; e 6º, inc. V, do CDC, porque, em resumo, o acórdão recorrido não teria reconhecido a possibilidade de manutenção do arrendatário inadimplente no imóvel, com base na aplicação da teoria do adimplemento substancial. De modo individualizado, sustenta-se a tese de violação aos seguintes dispositivos: (i) arts. 421, 422 e 475 do Código Civil, pois teriam sido desconsideradas a boa-fé objetiva e a função social do contrato, ao não se reconhecer o adimplemento substancial, o que, na visão do recorrente, deveria impedir a resolução contratual e a reintegração de posse, dado o pagamento de cerca de 80% das parcelas. (ii) art. 6º, inc. V, do Código de Defesa do Consumidor, porque o desemprego superveniente teria tornado excessivamente oneroso o contrato, autorizando a revisão judicial independentemente de imprevisibilidade, à luz da teoria da base objetiva dos negócios jurídicos. (iii) art. 393 do Código Civil, uma vez que o desemprego superveniente poderia ser qualificado como caso fortuito, o que teria justificado a revisão das condições contratuais e afastado a resolução. (iv) arts. 256, inciso II, § 1º, e 257, inciso I, do Código de Processo Civil. Foram apresentadas contrarrazões. O recurso especial foi inadmitido na origem, dando ensejo à interposição do presente agravo. É o Relatório. Passo a decidir. EMENTA DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. PEDIDO DE APLICAÇÃO DA TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. AGRAVO CONHECIDO EM PARTE, PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. 1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial, no qual se discutia a aplicação da teoria do adimplemento substancial em contrato de arrendamento residencial no âmbito do Programa de Arrendamento Residencial (Lei nº 10.188/2001). 2. O Tribunal de origem manteve a sentença que julgou procedente a ação de reintegração de posse e cobrança de valores, entendendo que o inadimplemento contratual caracterizou esbulho possessório, não cabendo a aplicação da teoria do adimplemento substancial. 3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que a aplicação da teoria do adimplemento substancial exige que o inadimplemento seja ínfimo em relação ao total do contrato, o que não se verifica no caso concreto, em que o inadimplemento corresponde a 42 parcelas, cerca de 23% do total contratado, compreendendo um período de 3 anos e 6 meses. 4. O uso do instituto da substancial performance não pode ser estimulado a ponto de inverter a ordem lógico-jurídica que assenta como regra o integral e regular cumprimento do contrato como meio esperado de extinção das obrigações. 5. Agravo conhecido em parte para negar provimento ao recurso especial.