STJ AREsp 2145665

DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. REVISÃO CONTRATUAL. TEORIA DA IMPREVISÃO. PANDEMIA DE COVID-19. RECURSO NÃO CONHECIDO. 1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial, no qual se alegava violação aos arts. 317, 393 e 421-A do Código Civil e ao art. 374, I, do Código de Processo Civil, em razão de não ter o Tribunal local revisado o contrato de locação para afastar juros, honorários e multas, com base na pandemia de COVID-19 e na teoria da imprevisão. 2. O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo manteve a sentença que julgou procedente a ação de despejo e cobrança de locativos, entendendo pela inaplicabilidade da teoria da imprevisão, com base na ausência de comprovação dos impactos da pandemia sobre o faturamento do locatário e na prevalência do princípio do pacta sunt servanda. 3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça estabelece que a revisão de contratos em razão da pandemia de COVID-19 não é automática, devendo ser analisadas a natureza do contrato, as condutas das partes e os impactos concretos do evento superveniente na relação contratual. 4. O Tribunal de origem concluiu pela inexistência de desequilíbrio contratual ou onerosidade excessiva, bem como pela ausência de comprovação dos impactos da pandemia sobre o locatário, o que inviabiliza a aplicação da teoria da imprevisão. 5. A análise do efetivo desequilíbrio contratual e do impacto da pandemia concretamente na atividade do recorrente demandaria o reexame de matéria fático-probatória, o que é vedado em sede de recurso especial, nos termos da Súmula 7 do STJ. 6. A incidência da Súmula 7 também impede o conhecimento do recurso especial pela alínea "c" do art. 105, III, da Constituição Federal, em razão da ausência de identidade fática entre os acórdãos recorrido e paradigma. 7. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial. RELATÓRIO Trata-se de agravo em recurso especial interposto por WILSON OSVALDO TAPIA GAMBOA contra decisão que inadmitiu seu recurso especial, fundamentado no artigo 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo eg. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado: LOCAÇÃO DE IMÓVEL PARA FINS COMERCIAIS. AÇÃO DE DESPEJO C. C. COBRANÇA DE ALUGUERES E ACESSÓRIOS. Sentença que julgou prejudicado o pedido de despejo ante a desocupação voluntária do imóvel pelo réu durante o trâmite da ação e julgou procedentes os demais pedidos. Insurgência do réu, buscando excluir do débito o pagamento das taxas de juros moratórios, correção monetária, multa e honorários advocatícios previstos no contrato de locação, argumentando que o comércio que desenvolvia no local foi duramente atingido pelas restrições impostas pela pandemia da COVID-19. Impossibilidade. Em que pese a possibilidade, em tese, da teoria da imprevisão, o caso em apreço reclama a prevalência do princípio do pacta sunt servanda. Ausência de "benefício exagerado" ou "extrema vantagem" para o locador. Autor idoso e que depende da renda dos aluguéis para custear suas despesas. Ausência de comprovação efetiva dos impactos da pandemia sobre o faturamento do réu, que não se desincumbiu do ônus de provar a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, como preceitua o art. 373, II, do CPC. Cobranças que decorrem do próprio contrato firmado entre as partes, com respaldo no art. 62, II, da Lei nº 8.425/91. Sentença mantida. RECURSO NÃO PROVIDO, COM OBSERVAÇÃO. Foram opostos embargos de declaração, os quais foram rejeitados. Em seu recurso especial, o recorrente alega violação aos arts. 317, 393 e 421-A do Código Civil, e 374, I, do Código de Processo civil, porque, em resumo, o acórdão recorrido não teria reconhecido a possibilidade de revisão do contrato de locação, baseada na COVID-19, de modo a afastar juros, honorários e multas, por aplicação da teoria da imprevisão, baseada em força maior. Foram apresentadas contrarrazões. O recurso especial foi inadmitido na origem, dando ensejo à interposição do presente agravo. É o relatório. EMENTA DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. REVISÃO CONTRATUAL. TEORIA DA IMPREVISÃO. PANDEMIA DE COVID-19. RECURSO NÃO CONHECIDO. 1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial, no qual se alegava violação aos arts. 317, 393 e 421-A do Código Civil e ao art. 374, I, do Código de Processo Civil, em razão de não ter o Tribunal local revisado o contrato de locação para afastar juros, honorários e multas, com base na pandemia de COVID-19 e na teoria da imprevisão. 2. O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo manteve a sentença que julgou procedente a ação de despejo e cobrança de locativos, entendendo pela inaplicabilidade da teoria da imprevisão, com base na ausência de comprovação dos impactos da pandemia sobre o faturamento do locatário e na prevalência do princípio do pacta sunt servanda. 3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça estabelece que a revisão de contratos em razão da pandemia de COVID-19 não é automática, devendo ser analisadas a natureza do contrato, as condutas das partes e os impactos concretos do evento superveniente na relação contratual. 4. O Tribunal de origem concluiu pela inexistência de desequilíbrio contratual ou onerosidade excessiva, bem como pela ausência de comprovação dos impactos da pandemia sobre o locatário, o que inviabiliza a aplicação da teoria da imprevisão. 5. A análise do efetivo desequilíbrio contratual e do impacto da pandemia concretamente na atividade do recorrente demandaria o reexame de matéria fático-probatória, o que é vedado em sede de recurso especial, nos termos da Súmula 7 do STJ. 6. A incidência da Súmula 7 também impede o conhecimento do recurso especial pela alínea "c" do art. 105, III, da Constituição Federal, em razão da ausência de identidade fática entre os acórdãos recorrido e paradigma. 7. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.