STJ AREsp 2184340

DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TAXA DE FRUIÇÃO. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO DE VALORES. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO CONHECIDO EM PARTE E, NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO. 1. O Tribunal de origem apreciou de forma suficiente as questões apontadas como omissas, não havendo negativa de prestação jurisdicional ou violação ao art. 1.022 do CPC. 2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que é indevida a cobrança de taxa de fruição em terreno não edificado, pois a ausência de edificação impede o surgimento de obrigação fundada na vedação ao enriquecimento sem causa. 3. A retenção de 10% dos valores pagos está em consonância com o entendimento consolidado do STJ, que considera razoável a retenção entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias do caso concreto. 4. A transferência da comissão de corretagem ao comprador é válida desde que observados o dever de informação e a comprovação da intermediação por corretor, o que não ocorreu no caso concreto, conforme destacado pelo Tribunal local, com aplicação do entendimento do Tema 960 do STJ. A revisão das conclusões do Tribunal de origem demandaria reexame de matéria fático-probatória, o que é vedado em sede de recurso especial, nos termos da Súmula 7 do STJ. 5. Agravo conhecido para conhecer em parte do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento. RELATÓRIO Trata-se de agravo em recurso especial interposto por HEDGE BPF URBANIZAÇÃO LTDA. contra decisão que inadmitiu seu recurso especial, fundamentado no artigo 105, inciso III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo eg. Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso do Sul, assim ementado: "EMENTA - RECURSO DE APELAÇÃO - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - EXTINÇÃO DO CONTRATO POR DESISTÊNCIA DO COMPRADOR - RETENÇÃO DE VALORES A TÍTULO DE ARRAS, COMISSÃO DE CORRETAGEM E TAXA DE FRUIÇÃO - INDEVIDOS - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO NÃO PROVIDO. I. A despeito de atualmente ser possível a cobrança da taxa de fruição nos casos de rescisão de contrato de compra e venda de lote de terreno, dada a previsão contida na referida lei, in casu, não se aplica ao contrato firmado anteriormente a vigência da Lei nº 13.786, de 27 de dezembro de 2018. Com efeito, a irresignação quanto à taxa de fruição não procede. II. Segundo a jurisprudência do STJ as arras confirmatórias não se confundem com a prefixação de perdas e danos, tal como ocorre com o instituto das arras penitenciais, visto que servem como garantia do negócio e possuem característica de início de pagamento, razão pela qual não podem ser objeto de retenção na resolução contratual por inadimplemento do comprador. III. Ante o descumprimento da tese desenvolvida em recurso repetitivo pelo STJ, bem como por ofensa ao direito de informação previsto no CDC, o comprador não deve arcar com o pagamento da comissão de corretagem. IV. Recurso não provido." (fls. 277) Os embargos de declaração opostos pela recorrente foram rejeitados (fls. 298-302). Em seu recurso especial, o recorrente alega violação dos seguintes dispositivos da legislação federal, com as respectivas teses: (i) art. 1.022 do Código de Processo Civil, pois teria havido omissão no acórdão recorrido quanto à análise dos arts. 402, 403, 724, 725, 884 e 885 do Código Civil e da tese firmada no Tema 960 do Superior Tribunal de Justiça, configurando negativa de prestação jurisdicional; (ii) arts. 724 e 725 do Código Civil, em dissídio com a tese repetitiva (Tema 960), pois seria válida a transferência ao comprador da obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que observada a informação prévia e destacada do preço total, o que, segundo a recorrente, teria sido cumprido contratualmente; (iii) arts. 402 e 403 do Código Civil, pois teria sido devida indenização por perdas e danos, incluindo lucros cessantes, pela fruição do imóvel durante o período de posse do comprador, ainda que se trate de lote sem edificação; (iv) arts. 884 e 885 do Código Civil, pois a vedação ao enriquecimento sem causa teria imposto a cobrança de taxa de fruição/indenização pelo uso, visto que o bem teria ficado à disposição exclusiva do comprador, impedindo sua exploração pela vendedora e (v) arts. 402, 403, 884 e 885 do Código Civil (tese autônoma), em dissídio jurisprudencial, pois a fixação de taxa de fruição em hipóteses de rescisão de compromisso de compra e venda de lote seria admitida para restabelecer o equilíbrio e evitar o locupletamento ilícito, independentemente da existência de edificação e cumulativamente à cláusula penal. Não foram oferecidas contrarrazões (e-STJ, fl. 382). O recurso especial foi inadmitido na origem, dando ensejo à interposição do presente agravo. É o relatório. EMENTA DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TAXA DE FRUIÇÃO. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO DE VALORES. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO CONHECIDO EM PARTE E, NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO. 1. O Tribunal de origem apreciou de forma suficiente as questões apontadas como omissas, não havendo negativa de prestação jurisdicional ou violação ao art. 1.022 do CPC. 2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que é indevida a cobrança de taxa de fruição em terreno não edificado, pois a ausência de edificação impede o surgimento de obrigação fundada na vedação ao enriquecimento sem causa. 3. A retenção de 10% dos valores pagos está em consonância com o entendimento consolidado do STJ, que considera razoável a retenção entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias do caso concreto. 4. A transferência da comissão de corretagem ao comprador é válida desde que observados o dever de informação e a comprovação da intermediação por corretor, o que não ocorreu no caso concreto, conforme destacado pelo Tribunal local, com aplicação do entendimento do Tema 960 do STJ. A revisão das conclusões do Tribunal de origem demandaria reexame de matéria fático-probatória, o que é vedado em sede de recurso especial, nos termos da Súmula 7 do STJ. 5. Agravo conhecido para conhecer em parte do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento.