STJ AREsp 2451445

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL PELO COMPRADOR. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO. GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA. ACÓRDÃO EM SINTONIA COM O ENTENDIMENTO FIRMADO NO STJ. EXISTÊNCIA DE REGISTRO. REEXAME FÁTICO-PROBATÓRIO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7. MANUTENÇÃO DA RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS. MODIFICAÇÃO. REEXAMES DE FATOS E PROVAS. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. PREJUDICIAL. 1. Na ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis, como determina o art. 23 da Lei 9.514/97, não é exigível do adquirente que se submeta ao procedimento de venda extrajudicial do bem para só então receber eventuais diferenças do vendedor. 2. Rever a conclusão firmada pelas instâncias ordinárias, a partir da tese de que a devedora foi constituída em mora e de que a garantia está devidamente registrada na matrícula do imóvel, demandaria a análise de fatos, de provas e de cláusulas contratuais, o que é inviável no recurso especial pela incidência das Súmulas nºs 5 e 7/STJ. 3. Nos termos da jurisprudência pacífica desta Corte, nas hipóteses de rescisão do contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, admite-se a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. Incidência da Súmula n. 83/STJ. 4. A modificação do percentual fixado na origem demandaria a interpretação de cláusulas contratuais e o reexame do acervo fático-probatório dos autos, o que é vedado, em recurso especial, por esbarrar nos óbices das Súmulas nºs 5 e 7/STJ. 5. A aplicação da Súmula nº 7/STJ em relação ao recurso especial interposto pela alínea "a" do permissivo constitucional prejudica a análise da mesma matéria indicada no dissídio jurisprudencial. 6. Agravo conhecido para conhecer parcialmente do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento. RELATÓRIO Trata-se de agravo interposto por FGR INCORPORACOES S/A contra decisão que inadmitiu recurso especial. O apelo extremo, fundamentado no art. 105, inciso III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, insurge-se contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás assim ementado: "EMENTA. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM FORÇA DE ESCRITURA PÚBLICA E PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEI Nº 9.514/97 . AUSÊNCIA DE REGISTRO DO CONTRATO . FORMALIDADE ESSENCIAL. COMPRA E VENDA COMUM. RESCISÃO CONTRATUAL POR DESISTÊNCIA DOS COMPRADORES. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS . PERCENTUAL DE RETENÇÃO. HONORÁRIOS RECURSAIS. 1. Nos termos do artigo 23 da Lei nº 9.514/1997, o registro do contrato é formalidade essencial à constituição da propriedade fiduciária no contrato de compra e venda, de modo que, efetivado o registro somente após o ajuizamento da ação, não se aplica a referida lei, devendo o contrato ser rescindido pela regra geral de compra e venda (Precedentes STJ). 2. A resolução do contrato de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva dos compradores implica na imediata restituição das parcelas pagas, em parcela única, com os acréscimos legais, com a retenção do percentual de 10% (dez por cento) pela vendedora (Súmula nº 543 do STJ), para recompor as perdas e os custos inerentes ao empreendimento imobiliário. 3. Apelo desprovido, com majoração dos honorários recursais. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. SENTENÇA MANTIDA" (e-STJ fl. 340). Os embargos de declaração opostos foram rejeitados (e-STJ fls. 365/376). No recurso especial, a recorrente alega, além de divergência jurisprudencial, violação dos seguintes dispositivos legais com as respectivas teses: (i) art. 1.022 do Código de Processo Civil - porque o acórdão combatido teria incorrido em negativa de prestação jurisdicional ao não apreciar aspectos relevantes da demanda suscitados nos embargos declaratórios; (ii) arts. 23, 26 e 27 da Lei 9.514/1997 - porque houve o regular registro do contrato, antes da expedição da carta de citação, razão pela qual se impõe a incidência dos preceitos lançados na legislação especial que regulamenta a alienação fiduciária. Após a juntada das contrarrazões (e-STJ fls. 407/417), o recurso especial foi inadmitido, dando ensejo à interposição do presente agravo. É o relatório. EMENTA AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL PELO COMPRADOR. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO. GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA. ACÓRDÃO EM SINTONIA COM O ENTENDIMENTO FIRMADO NO STJ. EXISTÊNCIA DE REGISTRO. REEXAME FÁTICO-PROBATÓRIO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7. MANUTENÇÃO DA RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS. MODIFICAÇÃO. REEXAMES DE FATOS E PROVAS. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. PREJUDICIAL. 1. Na ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis, como determina o art. 23 da Lei 9.514/97, não é exigível do adquirente que se submeta ao procedimento de venda extrajudicial do bem para só então receber eventuais diferenças do vendedor. 2. Rever a conclusão firmada pelas instâncias ordinárias, a partir da tese de que a devedora foi constituída em mora e de que a garantia está devidamente registrada na matrícula do imóvel, demandaria a análise de fatos, de provas e de cláusulas contratuais, o que é inviável no recurso especial pela incidência das Súmulas nºs 5 e 7/STJ. 3. Nos termos da jurisprudência pacífica desta Corte, nas hipóteses de rescisão do contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, admite-se a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. Incidência da Súmula n. 83/STJ. 4. A modificação do percentual fixado na origem demandaria a interpretação de cláusulas contratuais e o reexame do acervo fático-probatório dos autos, o que é vedado, em recurso especial, por esbarrar nos óbices das Súmulas nºs 5 e 7/STJ. 5. A aplicação da Súmula nº 7/STJ em relação ao recurso especial interposto pela alínea "a" do permissivo constitucional prejudica a análise da mesma matéria indicada no dissídio jurisprudencial. 6. Agravo conhecido para conhecer parcialmente do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento.