STJ REsp 2192990

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. COBRANÇA DE NÃO ASSOCIADO. POSSIBILIDADE. CIÊNCIA PRÉVIA DA ORGANIZAÇÃO CONDOMINIAL. USUFRUTO DOS SERVIÇOS COMUNS. DISTINÇÃO EM RELAÇÃO AO TEMA 882/STJ. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA 7/STJ. AUSÊNCIA DE NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO. 1. Trata-se de recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios que manteve a condenação da recorrente ao pagamento de taxas condominiais instituídas por associação de moradores em condomínio irregular. 2. Não se desconhece o entendimento consolidado no Superior Tribunal de Justiça, segundo o qual "as taxas de manutenção ou melhoria criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou aqueles que a elas não anuíram" (Tema 882/STJ). Todavia, o Tribunal distrital, com base nas provas dos autos, reconheceu que a recorrente adquiriu o imóvel ciente da existência da organização condominial e usufruiu, de forma contínua, dos serviços de segurança, limpeza e manutenção prestados pela entidade autora. 3. A modificação das conclusões adotadas pelo acórdão recorrido demandaria o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, providência vedada em recurso especial, conforme o enunciado da Súmula 7/STJ. 4. Inexistente negativa de prestação jurisdicional quando o Tribunal local enfrenta, de modo fundamentado, todas as questões relevantes à solução da lide, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte. 5. É legítima a cobrança das despesas comuns em condomínio irregular quando comprovada a efetiva prestação de serviços que beneficiam todos os possuidores, sob pena de enriquecimento sem causa. 6. Recurso especial não provido. RELATÓRIO Trata-se de recurso especial interposto por ANA DE OLIVEIRA NETA (ANA) contra acórdão proferido pela 6ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, assim ementado: PROCESSO CIVIL. CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. PRELIMINAR DE INÉPCIA DA INICIAL E DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. AUSÊNCIA DE CERTIDÃO ATUALIZADA DA MATRÍCULA DO IMÓVEL. DESNECESSIDADE. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DA FRAÇÃO E CONFISSÃO DA REQUERIDA. PERTINÊNCIA SUBJETIVA DEMONSTRADA. PRELIMINARES REJEITADAS. DENOMINAÇÃO DE ASSOCIAÇÃO OU CONDOMÍNIO. IRRELEVÂNCIA. NATUREZA DA ATIVIDADE DESENVOLVIDA. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. POSSUIDOR DE UNIDADE IMOBILIÁRIA INSERIDA NO LOTEAMENTO. SERVIÇOS PRESTADOS EM BENEFÍCIO DE TODOS OS MORADORES. DEVER DOS COMPOSSUIDORES EM CONTRIBUIR COM AS DESPESAS COMUNS. ANÁLISE DO TEMA 882 DO STJ E 492 DO STF. INAPLICABILIDADE. LEI Nº 13.465/2017. ASSOCIAÇÃO ORGANIZADA EM FUNÇÃO DA SOLIDARIEDADE DE INTERESSES COLETIVOS DOS PROPRIETÁRIOS. VINCULAÇÃO. OCORRÊNCIA. PAGAMENTOS DEVIDOS. JUROS DE MORA. ISENÇÃO DA INCIDÊNCIA APENAS NO CASO DE ACORDO EXTRAJUDICIAL. RECURSO CONHECIDO, PRELIMINARES DE INÉPCIA DA INICIAL E DE ILEGITIMIDADE ATIVA REJEITADAS E, NO MÉRITO, DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. 1. Considera-se inepta (ou não apta) a petição inicial quando lhe faltar pedido ou causa de pedir; quando o pedido ou a causa de pedir for obscuro; quando o pedido for indeterminado (ressalvadas as possibilidades de pedido genérico); quando da narração dos fatos não decorrer logicamente a conclusão; ou, quando contiver pedidos incompatíveis entre si (CPC 330, § 1º, III e IV). In casu, ao contrário do defendido, não há que se falar em inépcia da inicial, pois a causa de pedir e o pedido são certos e determinados; dos fatos alegados decorre logicamente a conclusão; a pretensão deduzida pelo autor não encontra óbice no ordenamento jurídico; e os pedidos são compatíveis entre si. Preliminar rejeitada. 2. A aferição das condições da ação, segundo entendimento que tem prevalecido no Superior Tribunal de Justiça, deve ocorrer in status assertionis, ou seja, à luz das afirmações do demandante (Teoria da Asserção). Em outras palavras, define-se à luz da narrativa formulada pela parte autora, abstratamente, sem analisar o mérito, admitindo-se em caráter provisório a veracidade dos fatos alegadamente constitutivos do seu direito, não do resultado da demanda. E, em se provando, no curso do processo, que não estão presentes as condições, será a hipótese de improcedência do pedido. Preliminar rejeitada. 3. Consoante reiterada jurisprudência desta Corte, para se aferir a condição de condomínio, basta que se demonstre a natureza da atividade exercida pelo ente e a sua efetiva destinação, mostrando-se irrelevante a denominação conferida, se associação de moradores ou condomínio, ou o fato de se tratar de condomínio regular ou irregular. 4. Nesse contexto, todo adquirente ou residente em imóvel situado em condomínio irregular tem a obrigação de concorrer, efetivamente, para o custeio das atividades desenvolvidas pelo ente, voltadas para administração das áreas comuns e à disponibilização de serviços destinados e/ou utilizados pelos ocupantes das unidades autônomas. 5. A situação fática discutida nos REsps 1.280.871/SP e 1.439.163/SP, submetidos à sistemática dos recursos repetitivos, restando assentado "que as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram", não se aplica ao caso em apreço, uma vez apurado que a ré apelante adquiriu fração ideal ciente da organização condominial e dos serviços prestados, devendo-se privilegiar a boa-fé objetiva e a vedação de comportamentos contraditórios. 6. Diante da situação fundiária peculiar do Distrito Federal, os entendimentos fixados nos Temas 492 do STF e 882 do STJ não se aplicam ao caso, que se trata de verdadeiro condomínio de lotes, em que promovida a manutenção das áreas comuns do imóvel, em benefício de todos os moradores, sendo devidas, portanto, as taxas condominiais respectivas. 7. Consoante o art. 36-A da Lei nº 6.766/1979, acrescentado pela Lei nº 13.465/2017, as atividades desenvolvidas pelas associações de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados, desde que não tenham fins lucrativos, bem como pelas entidades civis organizadas em função da solidariedade de interesses coletivos desse público com o objetivo de administração, conservação, manutenção, disciplina de utilização e convivência, visando à valorização dos imóveis que compõem o empreendimento, vinculam-se, por critérios de afinidade, similitude e conexão, à atividade de administração de imóveis. 8. Dessa forma, o fato de a apelante ser possuidora de fração ideal inserida na área submetida à administração do condomínio apelado é suficiente para obrigá-la a arcar com o pagamento das despesas comuns previstas, também sob pena de enriquecimento indevido, já que as atividades são desenvolvidas pela associação em benefício dos moradores. 9. A isenção dos juros de mora prevista em ata de Assembleia juntada aos autos somente se aplica para o caso de realização de acordo extrajudicial e no período estabelecido na ocasião. 9.1. A apelante não logrou comprovar que aderiu às mencionadas condições, devendo incidir, portanto, os juros de mora regulares. 10. Recurso conhecido, preliminares de inépcia da inicial e de ilegitimidade ativa rejeitadas e, no mérito, desprovido. (e-STJ, fls. 364-381). Os embargos de declaração opostos por ANA foram rejeitados, sob o fundamento de inexistirem omissão, contradição ou erro material, bem como por ser desnecessária a menção expressa à suspensão da exigibilidade dos ônus sucumbenciais, em razão da gratuidade de justiça concedida (e-STJ, fls. 428-434). Nas razões de seu apelo nobre interposto com fundamento nas alíneas a e c do inciso III do art. 105 da Constituição Federal, ANA sustentou (1) violação do art. 12 da Lei nº 4.591/1964, sob o argumento de que somente o condomínio regularmente instituído poderia exigir contribuições dos condôminos, sendo vedada a cobrança de taxas por associações de moradores de quem não é associado; (2) ofensa aos arts. 5º, XX, da Constituição Federal, e 884 do Código Civil, em virtude de imposição compulsória de associação e violação da liberdade associativa; (3) divergência jurisprudencial em relação aos precedentes firmados pelo Superior Tribunal de Justiça nos REsps 1.280.871/SP e 1.439.163/SP (Tema 882/STJ), que assentaram a inexigibilidade de taxas associativas em face de não associados ou daqueles que não anuíram com a cobrança; e (4) inaplicabilidade da Súmula 7/STJ, uma vez que o recurso se fundaria exclusivamente em matéria de direito, sem necessidade de reexame de fatos ou provas. Não houve apresentação de contrarrazões pelo CONDOMÍNIO SAN FRANCISCO II (CONDOMÍNIO). É o relatório. EMENTA CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. COBRANÇA DE NÃO ASSOCIADO. POSSIBILIDADE. CIÊNCIA PRÉVIA DA ORGANIZAÇÃO CONDOMINIAL. USUFRUTO DOS SERVIÇOS COMUNS. DISTINÇÃO EM RELAÇÃO AO TEMA 882/STJ. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA 7/STJ. AUSÊNCIA DE NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO. 1. Trata-se de recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios que manteve a condenação da recorrente ao pagamento de taxas condominiais instituídas por associação de moradores em condomínio irregular. 2. Não se desconhece o entendimento consolidado no Superior Tribunal de Justiça, segundo o qual "as taxas de manutenção ou melhoria criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou aqueles que a elas não anuíram" (Tema 882/STJ). Todavia, o Tribunal distrital, com base nas provas dos autos, reconheceu que a recorrente adquiriu o imóvel ciente da existência da organização condominial e usufruiu, de forma contínua, dos serviços de segurança, limpeza e manutenção prestados pela entidade autora. 3. A modificação das conclusões adotadas pelo acórdão recorrido demandaria o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, providência vedada em recurso especial, conforme o enunciado da Súmula 7/STJ. 4. Inexistente negativa de prestação jurisdicional quando o Tribunal local enfrenta, de modo fundamentado, todas as questões relevantes à solução da lide, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte. 5. É legítima a cobrança das despesas comuns em condomínio irregular quando comprovada a efetiva prestação de serviços que beneficiam todos os possuidores, sob pena de enriquecimento sem causa. 6. Recurso especial não provido.