STJ AREsp 3119614 / RJ

PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR. LEILÃO EXTRAJUDICIAL (ART. 63 DA LEI N. 4.591/1964). INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR E DO ART. 53. SÚMULA N. 543/STJ. ÓBICE AO REEXAME DE PROVAS. SÚMULA N. 7/STJ. ACÓRDÃO EM CONFORMIDADE COM A JURISPRUDÊNCIA. SÚMULA N. 83/STJ. LEI N. 13.786/2018 E PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. IRRETROATIVIDADE. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N. 211/STJ E N. 282/STF. RETENÇÃO DE PARCELAS. PRETENSÃO DE MÍNIMO DE 25% OU CLÁUSULA DE 50%. REINTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS E REVOLVIMENTO DE PROVAS. SÚMULAS N. 5 E 7/STJ. JUROS MORATÓRIOS (TEMA N. 1002). AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL. SÚMULA N. 283/STF. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. COTEJO ANALÍTICO INSUFICIENTE (ART. 1.029, § 1º, CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. PREJUÍZO PELA INCIDÊNCIA DOS ÓBICES NA ALÍNEA A. AGRAVO CONHECIDO PARA NÃO CONHECER DO RECURSO ESPECIAL. 1. Agravo em recurso especial interposto por incorporadora contra decisão que inadmitiu recurso especial em ação voltada ao desfazimento do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, com restituição parcial dos valores pagos e discussão sobre atraso na entrega, leilão extrajudicial, percentual de retenção e termo inicial dos juros. 2. O objetivo recursal é decidir se (i) o leilão extrajudicial afasta a devolução das parcelas e autoriza a restituição apenas de saldo remanescente sob o art. 63 da Lei n. 4.591/1964; (ii) a Lei n. 13.786/2018 e o patrimônio de afetação incidem no contrato anterior à sua vigência para validar cláusula de retenção superior ou, ao menos, fixar patamar mínimo de 25%; (iii) os juros moratórios devem fluir do trânsito em julgado; (iv) há dissídio jurisprudencial apto a ensejar o conhecimento do especial pela alínea c do art. 105, III, da Constituição Federal (CF). 3. A tese de que o leilão extrajudicial (art. 63 da Lei n. 4.591/1964) afasta a devolução encontra óbice na moldura fático-probatória firmada, que reconhece a relação de consumo, a inaplicabilidade do art. 63 a contratos de administração/preço de custo e a incidência do art. 53 do CDC, impondo devolução parcial conforme a Súmula n. 543/STJ. A rediscussão das premissas demanda reexame de prova, vedado pela Súmula n. 7/STJ. Estando o acórdão em consonância com a jurisprudência, aplica-se a Súmula n. 83/STJ. 4. A incidência da Lei n. 13.786/2018 e do patrimônio de afetação é afastada por irretroatividade, sem debate específico do art. 67-A e de seus parágrafos, o que evidencia ausência de prequestionamento (Súmulas n. 211/STJ e n. 282/STF). A pretensão de validar retenção de 50% envolve reinterpretação de cláusulas e revolvimento de provas (Súmulas 5 e 7/STJ). Quanto ao pedido de fixação de mínimo de 25%, há deficiência argumentativa e falta de interesse recursal diante da retenção já estabelecida em 30% (Súmula n. 284/STF). 5. Os juros moratórios, fixados no acórdão a partir do trânsito em julgado, não comportam discussão por ausência de interesse recursal, atraindo o óbice da Súmula n. 283/STF. 6. O dissídio jurisprudencial não se demonstra por ausência de cotejo analítico nos termos do art. 1.029, § 1º, do CPC e fica prejudicado quando a tese sob a alínea c coincide com questões barradas por óbices impeditivos do conhecimento pela alínea a (Súmulas n. 5 e 7/STJ). 7. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial. ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 19/05/2026 a 25/05/2026, por unanimidade, não conhecer do recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento a Sra. Ministra Daniela Teixeira.