STJ REsp 2100351

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. IRREGULARIDADE DO IMÓVEL. FALTA DE ALVARÁ DE CONSTRUÇÃO E DE CERTIFICADO DE VISTORIA DE CONCLUSÃO DE OBRAS. ART. 22, I, DA LEI 8.245/1991. RESPONSABILIDADE DA LOCADORA PELA REGULARIZAÇÃO DO IMÓVEL. DEVER DE COOPERAÇÃO E BOA-FÉ OBJETIVA. ARTS. 113 E 422 DO CÓDIGO CIVIL. CLÁUSULA PENAL. ARTS. 408 E 413 DO CÓDIGO CIVIL. RAZOABILIDADE. IMPOSSIBILIDADE DE REEXAME DE PROVAS. SÚMULA 7/STJ. RECURSO CONHECIDO PARCIALMENTE E, NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO. 1. Trata-se de recurso especial interposto em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos e aplicação de multa, decorrente de contrato de locação comercial cujo imóvel não possuía regularização na municipalidade, impedindo a obtenção de alvará de funcionamento pela locatária. 2. O objetivo recursal é decidir se (i) a responsabilidade pela regularização do imóvel e pela obtenção de licenças de funcionamento compete à locadora, nos termos do art. 22, I, da Lei 8.245/1991; (ii) se a aplicação da multa contratual é cabível diante da rescisão motivada pela irregularidade do imóvel; e (iii) se o acórdão recorrido divergiu de outros tribunais quanto ao alcance das obrigações da locadora previstas na Lei do Inquilinato. 3. O art. 22, I, da Lei do Inquilinato impõe ao locador o dever de entregar o imóvel em condições adequadas ao uso a que se destina, compreendendo também a sua regularização formal perante o poder público. A omissão na apresentação de documentos exigidos para o alvará de funcionamento caracteriza descumprimento contratual e enseja a responsabilidade da locadora pelos prejuízos decorrentes. 4. A boa-fé objetiva, prevista nos arts. 113 e 422 do Código Civil, impõe deveres de cooperação entre as partes na execução do contrato. O descumprimento desse dever pela locadora, que permaneceu inerte diante das notificações da locatária para regularização do imóvel, justifica a manutenção da decisão que reconheceu sua culpa pela rescisão. 5. A multa contratual fixada em 10% sobre o valor do contrato não se mostra desproporcional, tendo em vista que a rescisão resultou de conduta da locadora. A revisão do quantum fixado demandaria reexame de provas, providência vedada em recurso especial, conforme a Súmula 7/STJ. 6. Recurso especial conhecido parcialmente e, nessa extensão, não provido. RELATÓRIO Trata-se de recurso especial interposto por INSTITUTO DE BELEZA FRANÇOIS LTDA. e MARIA HELENA PEREIRA (FRANÇOIS e MARIA HELENA) contra acórdão proferido pela Décima Oitava Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, assim ementado: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA DE RESCISÃO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL C/C COBRANÇA DE MULTA E RESTITUIÇÃO DE VALORES. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. RECURSO DA PARTE RÉ (LOCADORA). 1. PRELIMINAR. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL, OFENSA AO CONTRADITÓRIO E AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. ALEGAÇÃO DE NULIDADE DA SENTENÇA. DEFEITO INEXISTENTE. 2. MÉRITO. CONTROVÉRSIA ENTRE AS PARTES, REFERENTE A QUEM DEU CAUSA À RESCISÃO DO CONTRATO E, AINDA, ACERCA DA EXISTÊNCIA DE MOTIVO JUSTO OU NÃO, NO INTUITO DE EXIMIR A AUTORA (LOCATÁRIA) AO PAGAMENTO DA MULTA CONTRATUAL. 3. OBRIGAÇÕES LEGAIS DISPOSTAS NO ARTIGO 22 DA LEI 8.245/91 (LEI DO INQUILINATO). DEVER DA LOCATÁRIA EM OBTER ALVARÁS E LICENÇAS PERANTE À PREFEITURA. NÃO OBSTANTE, COM BASE NO PRINCÍPIO DA BOA-FÉ CONTRATUAL, DEVER DA LOCADORA DE COLABORAR COM O FORNECIMENTO DOS DOCUMENTOS NECESSÁRIOS À OBTENÇÃO DO ALVARÁ. 4. MUNICIPALIDADE QUE ALERTOU QUE A AUSÊNCIA DO ALVARÁ DE CONSTRUÇÃO E DO CERTIFICADO DE VISTORIA DE CONCLUSÃO DE OBRAS - CVCO - IMPLICARIA NA NEGATIVA DE CONCESSÃO DO ALVARÁ. LOCADORA QUE SE MANTEVE INERTE, MESMO APÓS NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL DA LOCATÁRIA. VIOLAÇÃO AO ARTIGO 22, INCISO I, DA LEI 8.245/91. 5. CONJUNTO PROBATÓRIO QUE INDICA A CONDUTA DA LOCADORA COMO ENSEJADORA DA NEGATIVA DE CONCESSÃO DO ALVARÁ À EMPRESA LOCATÁRIA. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA LOCADORA. 6. MANUTENÇÃO DA PENALIDADE DE PAGAMENTO DE MULTA. 7. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. (e-STJ, fl. 1.145-1.156). Os embargos de declaração opostos por FRANÇOIS e MARIA HELENA foram rejeitados, mantendo-se incólume o acórdão recorrido (e-STJ, fls. 1.172-1.178). Nas razões do seu apelo nobre interposto com fundamento nas alíneas a e c do inciso III do art. 105 da Constituição Federal, FRANÇOIS e MARIA HELENA apontaram (1) violação do art. 22 da Lei nº 8.245/1991, sob o argumento de que o Tribunal de origem teria conferido alcance normativo indevido ao dispositivo, impondo à locadora obrigações não previstas na Lei do Inquilinato; (2) violação dos arts. 113 e 422 do Código Civil, sustentando que houve aplicação incorreta do princípio da boa-fé objetiva, uma vez que os recorrentes não tinham o dever de diligenciar na obtenção dos alvarás de funcionamento do estabelecimento; e (3) violação dos arts. 408 e 413 do Código Civil, por entenderem que não deram causa à rescisão contratual e, portanto, não haveria fundamento legal para a aplicação da cláusula penal. Houve apresentação de contrarrazões por FIBRA COMÉRCIO E DISTRIBUIÇÃO DE ALIMENTOS LTDA. (FIBRA), sustentando a manutenção integral do acórdão recorrido, sob o fundamento de que a culpa pela rescisão contratual decorreu da inércia da locadora em regularizar a obra perante a municipalidade (e-STJ, fls. 1.258-1.262). É o relatório. EMENTA CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. IRREGULARIDADE DO IMÓVEL. FALTA DE ALVARÁ DE CONSTRUÇÃO E DE CERTIFICADO DE VISTORIA DE CONCLUSÃO DE OBRAS. ART. 22, I, DA LEI 8.245/1991. RESPONSABILIDADE DA LOCADORA PELA REGULARIZAÇÃO DO IMÓVEL. DEVER DE COOPERAÇÃO E BOA-FÉ OBJETIVA. ARTS. 113 E 422 DO CÓDIGO CIVIL. CLÁUSULA PENAL. ARTS. 408 E 413 DO CÓDIGO CIVIL. RAZOABILIDADE. IMPOSSIBILIDADE DE REEXAME DE PROVAS. SÚMULA 7/STJ. RECURSO CONHECIDO PARCIALMENTE E, NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO. 1. Trata-se de recurso especial interposto em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos e aplicação de multa, decorrente de contrato de locação comercial cujo imóvel não possuía regularização na municipalidade, impedindo a obtenção de alvará de funcionamento pela locatária. 2. O objetivo recursal é decidir se (i) a responsabilidade pela regularização do imóvel e pela obtenção de licenças de funcionamento compete à locadora, nos termos do art. 22, I, da Lei 8.245/1991; (ii) se a aplicação da multa contratual é cabível diante da rescisão motivada pela irregularidade do imóvel; e (iii) se o acórdão recorrido divergiu de outros tribunais quanto ao alcance das obrigações da locadora previstas na Lei do Inquilinato. 3. O art. 22, I, da Lei do Inquilinato impõe ao locador o dever de entregar o imóvel em condições adequadas ao uso a que se destina, compreendendo também a sua regularização formal perante o poder público. A omissão na apresentação de documentos exigidos para o alvará de funcionamento caracteriza descumprimento contratual e enseja a responsabilidade da locadora pelos prejuízos decorrentes. 4. A boa-fé objetiva, prevista nos arts. 113 e 422 do Código Civil, impõe deveres de cooperação entre as partes na execução do contrato. O descumprimento desse dever pela locadora, que permaneceu inerte diante das notificações da locatária para regularização do imóvel, justifica a manutenção da decisão que reconheceu sua culpa pela rescisão. 5. A multa contratual fixada em 10% sobre o valor do contrato não se mostra desproporcional, tendo em vista que a rescisão resultou de conduta da locadora. A revisão do quantum fixado demandaria reexame de provas, providência vedada em recurso especial, conforme a Súmula 7/STJ. 6. Recurso especial conhecido parcialmente e, nessa extensão, não provido.