STJ REsp 2233197

DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO IMOBILIÁRIO. TAXA DE DECORAÇÃO DAS ÁREAS COMUNS. PAGAMENTO. RESPONSABILIDADE DO ADQUIRENTE DO IMÓVEL. EXPRESSA PREVISÃO CONTRATUAL. AUSÊNCIA DE ELEMENTOS DE ABUSIVIDADE, VIOLAÇÃO À BOA-FÉ OBJETIVA OU DESCUMPRIMENTO DE DISPOSITIVO LEGAL. TAXA DE CORRETAGEM. DEVOLUÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. PREVISÃO EM CLÁUSULA CONTRATUAL. 1. O art. 51 da Lei nº 4.591/64 dispõe que as partes podem estipular a responsabilidade pelo pagamento de despesas indispensáveis à instalação, ao funcionamento e à regulamentação do condomínio. Inexistência de óbice legal que impeça a atribuição, por meio de cláusula contratual expressa, da responsabilidade pelo pagamento da taxa de decoração ao adquirente do imóvel. 2. É lícita cláusula contratual prevendo a responsabilidade do adquirente do imóvel pelo pagamento da taxa de decoração, desde que seja expressa e nela conste claramente o respectivo valor. 3. No caso, havia cláusula contratual expressamente dispondo sobre o pagamento da taxa de decoração destinada à aquisição e instalação de mobiliário e equipamentos para as áreas comuns, bem como o respectivo valor a cargo do consumidor, sem que tenha sido verificado elemento algum de abusividade. 4. Nos termos da tese fixada para o Tema 938 dos Recursos Repetitivos, "é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem" (REsp 1.599.511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe de 06/09/2016). 5. Recurso especial a que se dá parcial provimento. RELATÓRIO Trata-se de recurso especial interposto por CONSTRUFORTE CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES S/A, com base na alínea "a" do inciso III do art. 105 da Constituição Federal, em face de acórdão assim ementado (fl. 536): Direito Civil. Direito Processual Civil. Direito do Consumidor. Apelação Cível. Resolução Contratual. Correção do Valor da Causa. Restituição de Valores. Atraso na Entrega de Imóvel. Teoria da Imprevisão. Cláusula Penal Compensatória. Indenização por Melhorias. 1. É adequado o valor da causa que reflete o conteúdo econômico discutido, abrangendo os valores pagos e os gastos com melhorias incorporados ao prejuízo econômico pleiteado, nos termos do art. 292 do CPC. 2. O atraso na entrega do imóvel, em desacordo com o prazo contratual prorrogado, configura inadimplemento por parte da promitente vendedora. Não se aplica a Teoria da Imprevisão quando os riscos alegados, como os decorrentes da pandemia de COVID-19, eram previamente conhecidos no momento da contratação e previsíveis, além de inerentes à atividade econômica desenvolvida. 3. No caso específico, as provas dos autos demonstram que o atraso parcial no pagamento da taxa de decoração não configura inadimplência contratual, pois a referida taxa se destina às áreas comuns e não ao preço do imóvel. Ficou evidenciado o descumprimento do prazo de entrega pela construtora, com a expedição tardia do "habite-se", afastando a exigibilidade da taxa. 4. A cláusula penal estipulada exclusivamente em desfavor do consumidor pode ser aplicada à incorporadora em caso de inadimplemento, garantindo equilíbrio contratual e reparação dos prejuízos sofridos pelo comprador, conforme entendimento consolidado pelo STJ no Tema 971. 5. É cabível a indenização pelas reformas realizadas pelo comprador no imóvel, quando demonstrada a boa-fé e a confiança legítima no cumprimento do contrato, especialmente quando a rescisão decorre de culpa exclusiva da promitente vendedora. 6. Em casos de resolução contratual por inadimplemento do promitente vendedor, a restituição dos valores pagos deve observar a incidência de correção monetária a partir dos desembolsos e de juros de mora desde a citação, em conformidade com a jurisprudência consolidada. 7. Apelação desprovida. Embargos de declaração opostos contra o acórdão foram rejeitados. Nas razões do recurso especial, a parte recorrente alega, em síntese, que o acórdão recorrido violou os arts. 489, § 1º, inciso IV, 1.022, inciso II, 141 e 492 do Código de Processo Civil; 67-A da Lei 13.786/2018 e arts. 406 e 476 do Código Civil. Quanto à suposta ofensa ao art. 489, § 1º, inciso IV, e ao art. 1.022, inciso II, do Código de Processo Civil, sustenta que o Tribunal de origem não teria enfrentado questões essenciais ao deslinde da controvérsia, como o pedido de afastamento da taxa de corretagem, a aplicação da taxa Selic e o termo inicial dos juros. Argumenta, também, que o art. 67-A da Lei 13.786/2018 foi violado, pois a taxa de corretagem, paga diretamente à imobiliária, não deveria ser devolvida aos compradores. Aponta a existência de cláusula contratual especifica quanto a comissão de corretagem e expressa quanto ao valor a ser pago a título de comissão e o valor da unidade. Além disso, teria havido violação dos arts. 141 e 492 do Código de Processo Civil e do art. 476 do Código Civil, ao se desconsiderar cláusulas contratuais que previam a inclusão da taxa de decoração no preço do imóvel e a possibilidade de retenção de valores em caso de inadimplemento dos compradores. Sustenta, ainda, violação ao art. 406 do Código Civil no tocante a taxa de juros aplicada, que segundo o tema 176 é a SELIC. Contrarrazões ao recurso especial às fls. 669-678. É o relatório. EMENTA DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO IMOBILIÁRIO. TAXA DE DECORAÇÃO DAS ÁREAS COMUNS. PAGAMENTO. RESPONSABILIDADE DO ADQUIRENTE DO IMÓVEL. EXPRESSA PREVISÃO CONTRATUAL. AUSÊNCIA DE ELEMENTOS DE ABUSIVIDADE, VIOLAÇÃO À BOA-FÉ OBJETIVA OU DESCUMPRIMENTO DE DISPOSITIVO LEGAL. TAXA DE CORRETAGEM. DEVOLUÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. PREVISÃO EM CLÁUSULA CONTRATUAL. 1. O art. 51 da Lei nº 4.591/64 dispõe que as partes podem estipular a responsabilidade pelo pagamento de despesas indispensáveis à instalação, ao funcionamento e à regulamentação do condomínio. Inexistência de óbice legal que impeça a atribuição, por meio de cláusula contratual expressa, da responsabilidade pelo pagamento da taxa de decoração ao adquirente do imóvel. 2. É lícita cláusula contratual prevendo a responsabilidade do adquirente do imóvel pelo pagamento da taxa de decoração, desde que seja expressa e nela conste claramente o respectivo valor. 3. No caso, havia cláusula contratual expressamente dispondo sobre o pagamento da taxa de decoração destinada à aquisição e instalação de mobiliário e equipamentos para as áreas comuns, bem como o respectivo valor a cargo do consumidor, sem que tenha sido verificado elemento algum de abusividade. 4. Nos termos da tese fixada para o Tema 938 dos Recursos Repetitivos, "é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem" (REsp 1.599.511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe de 06/09/2016). 5. Recurso especial a que se dá parcial provimento.