STJ REsp 2092167

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESILIÇÃO UNILATERAL DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. RESPONSABILIDADE POR IPTU E TAXAS ASSOCIATIVAS. I. Caso em exame 1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro que, em ação envolvendo resilição unilateral de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, fixou: (i) percentual de retenção de 15% dos valores pagos; (ii) termo inicial dos juros de mora a partir do trânsito em julgado da decisão; e (iii) responsabilidade da construtora pelo pagamento de IPTU e taxas associativas até a entrega do imóvel. 2. A recorrente alegou violação dos arts. 389, 402, 413 e 884 do Código Civil, do art. 67-A da Lei n. 4.591/1964 e do entendimento do STJ sobre contratos celebrados antes da Lei n. 13.786/2018, sustentando que o percentual de retenção deveria ser de 25%, que os juros de mora deveriam incidir desde a citação e que o comprador deveria arcar com o IPTU e as taxas associativas até a data da sentença. II. Questão em discussão 3. Há três questões em discussão: (i) saber se o percentual de retenção de 15% dos valores pagos é adequado; (ii) saber se o termo inicial dos juros de mora deve ser o trânsito em julgado da decisão ou a citação; e (iii) saber se a responsabilidade pelo pagamento de IPTU e taxas associativas deve ser atribuída ao comprador até a data da sentença. III. Razões de decidir 4. O percentual de retenção de 15% está em conformidade com a jurisprudência do STJ, que considera razoável a retenção entre 10% e 25%, observando as circunstâncias do caso concreto. 5. O termo inicial dos juros de mora, em contratos celebrados antes da Lei n. 13.786/2018, deve ser o trânsito em julgado da decisão, conforme tese fixada no julgamento do Tema n. 1.002 pelo STJ. 6. A responsabilidade pelo pagamento de IPTU e taxas associativas é da construtora até a entrega do imóvel, considerando que o comprador não foi imitido na posse e que o imóvel nem sequer havia sido edificado no momento da resilição unilateral. IV. Dispositivo e tese Recurso especial improvido. Tese de julgamento: 1. O percentual de retenção em contratos de promessa de compra e venda de imóvel pode variar entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias do caso concreto. 2. Nos contratos celebrados antes da Lei n. 13.786/2018, os juros de mora em caso de resilição unilateral pelo comprador incidem a partir do trânsito em julgado da decisão. 3. A responsabilidade pelo pagamento de IPTU e taxas associativas é da construtora até a entrega do imóvel ao comprador. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 389, 402, 413 e 884; Lei n. 4.591/1964, art. 67-A; CTN, art. 32. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.740.911/DF, Min. Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 14/8/2019; STJ, AgInt no AREsp 1.942.925/PR, Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 26/6/2023; STJ, AgInt no REsp 1.931.878/SP, Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 4/10/2021. RELATÓRIO O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator): Cuida-se de recurso especial interposto por VIVERDE 3 SPE INCORPORACAO IMOBILIARIA LTDA., com base no artigo 105, inciso III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro assim ementado (fl. 482): APELAÇÕES CÍVEIS. RELAÇÃO DE CONSUMO. Contrato de promessa de compra e venda de unidade residencial. Rescisão unilateral de contrato de promessa de compra e venda. Ausência de mora por parte da ré. Autor que manifestou o desejo de proceder a rescisão unilateral do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, não obtendo resposta da ré no tocante à devolução dos valores já pagos. Sentença de procedência. O Superior Tribunal de Justiça entende pela possibilidade de resilição do compromisso de compra e venda por parte do comprador quando não for suportável o adimplemento contratual. Distrato que rende ao promissário comprador o direito de restituição das parcelas pagas, sendo razoável a retenção de percentual a título de indenização, consubstanciado em 15% do valor pago. Juros de mora a partir do trânsito em julgado da sentença. Pequeno reparo na sentença apelada. PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO DA PARTE RÉ. Nas razões do recurso, a recorrente alegou que o acórdão recorrido violou os arts. 389, 402, 413 e 884 do Código Civil, ao fixar o percentual de retenção em 15%, contrariando o entendimento consolidado no STJ de que o percentual adequado é de 25%. Sustenta que o acórdão desconsiderou o art. 67-A da Lei n. 4.591/1964, que regula a retenção de valores em contratos de promessa de compra e venda de imóveis, bem como afrontou o entendimento do STJ de que, em contratos celebrados antes da Lei n. 13.786/2018, a rescisão deve ser considerada como sentença constitutiva, com efeitos ex nunc, e que o termo inicial para os juros de mora deve ser o trânsito em julgado. Ainda, alegou que a responsabilidade pelo pagamento de IPTU e taxas associativas deveria ser atribuída ao comprador até a data da sentença, conforme jurisprudência desta Corte. Não foram apresentadas contrarrazões (fls. 543-543). Admitido o recurso na origem (fls. 545-551), vieram os autos ao Superior Tribunal de Justiça. É, no essencial, o relatório. EMENTA DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESILIÇÃO UNILATERAL DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. RESPONSABILIDADE POR IPTU E TAXAS ASSOCIATIVAS. I. Caso em exame 1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro que, em ação envolvendo resilição unilateral de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, fixou: (i) percentual de retenção de 15% dos valores pagos; (ii) termo inicial dos juros de mora a partir do trânsito em julgado da decisão; e (iii) responsabilidade da construtora pelo pagamento de IPTU e taxas associativas até a entrega do imóvel. 2. A recorrente alegou violação dos arts. 389, 402, 413 e 884 do Código Civil, do art. 67-A da Lei n. 4.591/1964 e do entendimento do STJ sobre contratos celebrados antes da Lei n. 13.786/2018, sustentando que o percentual de retenção deveria ser de 25%, que os juros de mora deveriam incidir desde a citação e que o comprador deveria arcar com o IPTU e as taxas associativas até a data da sentença. II. Questão em discussão 3. Há três questões em discussão: (i) saber se o percentual de retenção de 15% dos valores pagos é adequado; (ii) saber se o termo inicial dos juros de mora deve ser o trânsito em julgado da decisão ou a citação; e (iii) saber se a responsabilidade pelo pagamento de IPTU e taxas associativas deve ser atribuída ao comprador até a data da sentença. III. Razões de decidir 4. O percentual de retenção de 15% está em conformidade com a jurisprudência do STJ, que considera razoável a retenção entre 10% e 25%, observando as circunstâncias do caso concreto. 5. O termo inicial dos juros de mora, em contratos celebrados antes da Lei n. 13.786/2018, deve ser o trânsito em julgado da decisão, conforme tese fixada no julgamento do Tema n. 1.002 pelo STJ. 6. A responsabilidade pelo pagamento de IPTU e taxas associativas é da construtora até a entrega do imóvel, considerando que o comprador não foi imitido na posse e que o imóvel nem sequer havia sido edificado no momento da resilição unilateral. IV. Dispositivo e tese Recurso especial improvido. Tese de julgamento: 1. O percentual de retenção em contratos de promessa de compra e venda de imóvel pode variar entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias do caso concreto. 2. Nos contratos celebrados antes da Lei n. 13.786/2018, os juros de mora em caso de resilição unilateral pelo comprador incidem a partir do trânsito em julgado da decisão. 3. A responsabilidade pelo pagamento de IPTU e taxas associativas é da construtora até a entrega do imóvel ao comprador. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 389, 402, 413 e 884; Lei n. 4.591/1964, art. 67-A; CTN, art. 32. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.740.911/DF, Min. Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 14/8/2019; STJ, AgInt no AREsp 1.942.925/PR, Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 26/6/2023; STJ, AgInt no REsp 1.931.878/SP, Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 4/10/2021.