STJ REsp 2053466

RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO IRREGULAR/ASSOCIAÇÃO DE FATO NO DF. COBRANÇA DE TAXAS DE MANUTENÇÃO. ASSEMBLEIA ORIGINÁRIA ANULADA (5/4/2008). ASSEMBLEIA POSTERIOR (14/5/2016). RATIFICAÇÃO/CONVALIDAÇÃO. LEGITIMIDADE ATIVA RECONHECIDA. FRUIÇÃO DE SERVIÇOS COMUNS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. TEMA 882/STJ E TEMA 492/STF. INAPLICABILIDADE AO CASO CONCRETO. PECULIARIDADES FUNDIÁRIAS DO DF E DISTINGUISHING FÁTICO. SÚMULAS 7 E 83/STJ. PRESCRIÇÃO QUINQUENAL (ART. 206, § 5º, I, CC). NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. DISSÍDIO. COTEJO ANALÍTICO INSUFICIENTE (ART. 1.029, § 1º, DO CPC E ART. 255 DO RISTJ). 1. Inexistente negativa de prestação jurisdicional: o Tribunal de origem enfrentou de modo suficiente as questões essenciais (anulação da assembleia de 2008; convalidação pela assembleia de 2016; legitimidade ativa; exigibilidade das cotas; inaplicabilidade dos Temas 882/STJ e 492/STF; prescrição quinquenal). 2. Premissas fáticas firmadas pelo acórdão recorrido ratificação/convalidação pela assembleia de 14/05/2016, fruição dos serviços comuns e aprovação assemblear das despesas não podem ser revistas em recurso especial (Súmula 7/STJ). 3. Em contexto de parcelamento irregular típico do DF, com serviços comuns custeados pelos moradores, é possível a cobrança de rateio, sob pena de enriquecimento sem causa, quando demonstradas deliberação assemblear e fruição dos serviços; entendimento em harmonia com a jurisprudência do STJ (Súmula 83/STJ). 4. Temas 882/STJ e 492/STF: não incidência na espécie, diante das peculiaridades fático-jurídicas dos "condomínios de fato" do DF e do distinguishing traçado pelo Tribunal local; revisão demandaria revolvimento probatório (Súmula 7/STJ). 5. Prescrição quinquenal aplicável às cotas de manutenção (art. 206, § 5º, I, CC; REsp 1.483.930/DF, repetitivo). 6. Dissídio jurisprudencial não configurado por ausência de cotejo analítico e de identidade fática (art. 1.029, § 1º, CPC; art. 255, RISTJ), além de orientação do acórdão recorrido alinhada à jurisprudência desta Corte (Súmula 83/STJ). Recurso especial conhecido em parte e, nessa extensão, improvido. RELATÓRIO O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator): Cuida-se de recurso especial interposto por SIRLEI BARROS ROCHA, com fundamento nas alíneas "a" e "c" do inciso III do artigo 105 da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios. A controvérsia discutida nos autos refere-se à possibilidade de cobrança de taxas condominiais/associativas por condomínio irregular de fato, após a anulação judicial da assembleia que o constituiu e dos atos que lhe sucederam, em razão de fraude, e os efeitos dessa anulação sobre a legitimidade ativa do ente para propor ação de cobrança, a exigibilidade das cotizações dos proprietários/possuidores que usufruem dos serviços comuns, a aplicabilidade das teses firmadas no Tema n. 882/STJ (REsp n. 1.280.871/SP) e no Tema n. 492/STF (RE 695.911/SP); e na prescrição quinquenal das parcelas. Em primeiro grau de jurisdição, a ação foi extinta, sem resolução de mérito, em razão da ilegitimidade ativa da associação ora recorrida. Ao analisar a matéria em grau de apelação, o Tribunal a quo concluiu pela validade da cobrança das taxas condominiais, pois, embora tenha sido anulada a assembleia de 5/4/2008 e seu registro, a assembleia realizada em 14/5/2016 ratificou a instituição da associação, legitimando a recorrida para o ajuizamento da ação de cobrança. O acórdão recorrido reconheceu ainda a natureza propter rem da obrigação do proprietário/possuidor em contribuir com despesas comuns aprovadas em assembleia, bem como que o condomínio irregular pode cobrar cotas de quem usufrui dos serviços, sob pena de enriquecimento sem causa. O TJDF consignou também a inaplicabilidade dos Temas n. 882/STJ e 492/STF e do Tema n. 492/STF ao caso, por entender que, no Distrito Federal, os "condomínios de fato" decorrem de parcelamento irregular, com acesso controlado e serviços comuns instituídos e aprovados em assembleia, situação distinta da verificada nos precedentes que deram origem aos Temas em destaque. Eis a ementa do julgado (fls. 1.505-1.506): APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. NULIDADE DE ASSEMBLEIA. ATO POSTERIOR. RATIFICAÇÃO. CONVALIDAÇÃO. LEGITIMIDADE. SENTENÇA TORNADA SEM EFEITO. INCURSÃO NO MÉRITO. ART. 1013, PARÁGRAFO 2º, CPC. CONDOMÍNIO IRREGULAR. TAXA CONDOMINIAL. NATUREZA PROPTER REM. RESP nº 1.280.871/SP. RE 695.911/SP. NÃO APLICABILIDADE. LEI Nº 13.465/2017. OBRIGAÇÃO ANTERIOR. DEVIDA. PRESCRIÇÃO QUINQUENAL. 1. Ainda que tenha sido declarada a nulidade de assembleia condominial, bem como determinado o cancelamento do seu registro e da convenção, se assembleia posterior ratifica a instituição da associação, a transferência do fundo de reserva e de seus direitos creditórios, e ainda, confirma as decisões aprovadas nas assembleias anteriores, ocorre a convalidação da associação e a ratificação das assembleias que instituíram o condomínio e a cobrança de despesas, restando suprida a condição da legitimidade do condomínio para figurar no polo ativo da ação de cobrança de cotas condominiais. 2. É dever do proprietário/possuidor de unidade imobiliária em condomínio horizontal, que usufruiu dos diversos serviços ofertados, contribuir com as despesas condominiais nos valores previamente aprovados em Assembleia. 3. O condomínio, mesmo irregular, possui legitimidade para cobrar as quotas- partes dos condôminos, os quais não podem se recusar a cumprir os termos da convenção devidamente aprovada. 4. Basta que a unidade imobiliária do réu seja contemplada com os serviços disponibilizados pela associação de moradores e que a despesa tenha sido aprovada em assembleia para que seja viável a cobrança de rateio das despesas comuns, considerando, ainda, a natureza propter rem da obrigação. 5. Não se aplica a tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento repetitivo do Resp nº 1.280.871/SP, quando há a assunção da obrigação ao ter adquirido imóvel sabidamente em situação de condomínio. 6. Mesmo antes do advento da Lei 13.465/17, vigente desde 12/07/2017, o entendimento desta Corte de Justiça já estava firmado no sentido de que o possuidor ou proprietário de lote integrante de condomínio irregular deveria contribuir com o rateio, com o objetivo de arcar com as despesas comuns, sob pena de enriquecimento sem causa. 7. No julgamento do RE 695.911/SP, submetido à sistemática da repercussão geral, o Supremo Tribunal Federal firmou a tese nº 492, que diverge da situação fundiária e habitacional do Distrito Federal, na qual, ante o fracionamento irregular e a inexistência de verbas e estrutura pública para formação e manutenção dos denominados "condomínios", o financiamento é exclusivamente privado - dos próprios moradores. 8. A pretensão de cobrança de taxas de condomínio prescreve em cinco anos, nos termos do art. 206, parágrafo 5º, I, do Código Civil, restando prescritas as parcelas anteriores a 5 anos contados do ajuizamento da ação. 9. Recurso conhecido e provido. Sentença tornada sem efeito. No mérito, pedido julgado parcialmente procedente. Opostos embargos declaratórios, o recurso foi rejeitado, com a seguinte ementa (fls. 1.586-1.587). EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO. CONTRADIÇÃO. INEXISTÊNCIA. REEXAME DA CONTROVÉRSIA. IMPOSSIBILIDADE. VÍCIO DE FUNDAMENTAÇÃO. OFENSA AO ART. 489 DO CPC. AUSÊNCIA. PREQUESTIONAMENTO. DESNECESSIDADE. 1. Os embargos de declaração têm como intuito elucidar obscuridades, afastar contradições, suprir omissões no julgado e, ainda, corrigir erro material, nos termos do artigo 1.022 do CPC. 2. Não há que se falar em defeito no julgado quando apreciadas as matérias de forma ampla, clara e coerente, constando a respectiva fundamentação, mesmo que contrária ao entendimento da parte. 3. É inadmissível embargos de declaração para reexame da controvérsia, objetivando inverter o resultado final. 4. Inexiste vício de fundamentação quando apreciada a matéria posta a julgamento com fundamentação particular às peculiaridades do caso. 5. Ainda que para fins de prequestionamento, os embargos de declaração só podem ser admitidos se detectado algum dos vícios enumerados no artigo 1.022 do Código de Processo Civil. 6. Embargos de declaração conhecidos e não providos. Em suas razões recursais (fls. 1.606-1.637), aduz o recorrente: a) nulidade do acórdão por negativa de prestação jurisdicional, com alegada violação dos arts. 1.022, I e II, e 489, § 1º, IV, do CPC, por omissão do Tribunal de origem quanto aos efeitos jurídicos da decisão que anulou a assembleia de 05/04/2008 e "todos os atos que lhe sucederam", inclusive quanto à alegada impossibilidade de convalidação por assembleia de 14/5/2016. b) ilegitimidade ativa e ausência de interesse de agir da autora ora recorrida, pois tendo o condomínio sido anulado por fraude, com declaração de nulidade de todos os atos, resta prejudicada a legitimidade ativa e a causa de pedir da ação de cobrança, impondo a extinção sem resolução do mérito, sob pena de violação dos artigos 17, 330, II e III, § 1º, I, e 485, VI, todos do CPC. Aduz ainda a ocorrência de dissídio jurisprudencial, tendo em vista que o acórdão recorrido diverge de precedentes do próprio Supremo Tribunal Federal e do Superior Tribunal de Justiça, especialmente no que tange à aplicação dos Temas 882 do STJ e 492 do STF. Requer o provimento do recurso especial, para afastar a cobrança das taxas. Devidamente intimada, a parte recorrida apresentou contrarrazões (fls. 1.702-1.727), aduzindo que, "com a promulgação da Lei 13.465/2017, não se pode mais reconhecer que houve violação do art. 5º, e seu inciso XX, da CF/1988, porque a evolução jurídica ocorrida com os novos entendimentos dos nossos Tribunais Superiores abriu um precedente importantíssimo no restabelecimento do equilíbrio social no que tange à obrigatoriedade de contribuição de todos os condôminos nas taxas de manutenção para o benefício da comunidade". É, no essencial, o relatório. EMENTA RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO IRREGULAR/ASSOCIAÇÃO DE FATO NO DF. COBRANÇA DE TAXAS DE MANUTENÇÃO. ASSEMBLEIA ORIGINÁRIA ANULADA (5/4/2008). ASSEMBLEIA POSTERIOR (14/5/2016). RATIFICAÇÃO/CONVALIDAÇÃO. LEGITIMIDADE ATIVA RECONHECIDA. FRUIÇÃO DE SERVIÇOS COMUNS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. TEMA 882/STJ E TEMA 492/STF. INAPLICABILIDADE AO CASO CONCRETO. PECULIARIDADES FUNDIÁRIAS DO DF E DISTINGUISHING FÁTICO. SÚMULAS 7 E 83/STJ. PRESCRIÇÃO QUINQUENAL (ART. 206, § 5º, I, CC). NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. DISSÍDIO. COTEJO ANALÍTICO INSUFICIENTE (ART. 1.029, § 1º, DO CPC E ART. 255 DO RISTJ). 1. Inexistente negativa de prestação jurisdicional: o Tribunal de origem enfrentou de modo suficiente as questões essenciais (anulação da assembleia de 2008; convalidação pela assembleia de 2016; legitimidade ativa; exigibilidade das cotas; inaplicabilidade dos Temas 882/STJ e 492/STF; prescrição quinquenal). 2. Premissas fáticas firmadas pelo acórdão recorrido ratificação/convalidação pela assembleia de 14/05/2016, fruição dos serviços comuns e aprovação assemblear das despesas não podem ser revistas em recurso especial (Súmula 7/STJ). 3. Em contexto de parcelamento irregular típico do DF, com serviços comuns custeados pelos moradores, é possível a cobrança de rateio, sob pena de enriquecimento sem causa, quando demonstradas deliberação assemblear e fruição dos serviços; entendimento em harmonia com a jurisprudência do STJ (Súmula 83/STJ). 4. Temas 882/STJ e 492/STF: não incidência na espécie, diante das peculiaridades fático-jurídicas dos "condomínios de fato" do DF e do distinguishing traçado pelo Tribunal local; revisão demandaria revolvimento probatório (Súmula 7/STJ). 5. Prescrição quinquenal aplicável às cotas de manutenção (art. 206, § 5º, I, CC; REsp 1.483.930/DF, repetitivo). 6. Dissídio jurisprudencial não configurado por ausência de cotejo analítico e de identidade fática (art. 1.029, § 1º, CPC; art. 255, RISTJ), além de orientação do acórdão recorrido alinhada à jurisprudência desta Corte (Súmula 83/STJ). Recurso especial conhecido em parte e, nessa extensão, improvido.