STJ REsp 2191973

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. RESTITUIÇÃO DE VALORES. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO NÃO EDIFICADO. LUCROS CESSANTES E TAXA DE FRUIÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. RETENÇÃO CONTRATUAL COMO ÚNICA COMPENSAÇÃO. RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO. 1. Nos contratos de promessa de compra e venda de lote não edificado, a simples posse do terreno não gera proveito econômico ao adquirente nem implica perda patrimonial ao alienante, razão pela qual não há falar em indenização por lucros cessantes ou taxa de fruição. 2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento pacífico de que a compensação devida ao vendedor deve limitar-se ao percentual de retenção sobre os valores pagos, usualmente entre 10% e 25%, solução que equilibra os interesses das partes e afasta o enriquecimento sem causa. 3. No caso concreto, o acórdão recorrido fixou a retenção em 20% do montante pago, sendo 10% a título de despesas administrativas e 10% a título de multa compensatória, solução em conformidade com a orientação desta Corte. 4. Inexistência de violação do art. 402 do Código Civil, pois não há lucros cessantes a indenizar em razão da ausência de edificação no imóvel. 5. Tema 970/STJ. Inaplicabilidade. O Tribunal de origem corretamente concluiu pela configuração de bis in idem na tentativa de cumular cláusula penal com lucros cessantes, distinguindo o caso concreto da hipótese analisada no repetitivo. 6. Pedido de condenação em lucros cessantes no percentual contratual de 0,25% (cláusula 16ª, § 1º, alínea e). Indeferimento. Cláusula abusiva. Cumulação vedada. 7. Recurso especial não provido. RELATÓRIO Trata-se de recurso especial interposto por B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA (B.R.A.), com fundamento no art. 105, III, alíneas a e c, da Constituição Federal, contra acórdão da 2ª Turma de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, de relatoria do Desembargador Amilcar Roberto Bezerra Guimarães, cuja ementa foi assim transcrita. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS E TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMPOSSIBILIDADE DE CONTINUIDADE DO PAGAMENTO PELO RECORRIDO. RESILIÇÃO UNILATERAL DO CONTRATO POR PARTE DO COMPRADOR. CABIMENTO DE RETENÇÃO DE PARTE DAS PARCELAS PAGAS. PERCENTUAL FIXADO PELO JUÍZO DENTRO DOS LIMITES ESTABELECIDOS PELA JURISPRUDÊNCIA (20%). IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM TAXA DE FRUIÇÃO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (e-STJ, fl. 267). Os embargos de declaração de B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. foram rejeitados, com aplicação de multa e registro de prequestionamento ficto (art. 1.025do CPC) . Nas razões de seu apelo nobre interposto com fundamento nas alíneas a e c do inciso III do art. 105 da Constituição Federal, B.R.A. apontou (1) cabimento, tempestividade e preparo, com afastamento da Súmula 7/STJ por se tratar de reenquadramento jurídico dos fatos já delineados; (2) presença de prequestionamento, inclusive na forma ficto (art. 1.025 do CPC), e referência ao prequestionamento implícito; (3) violação do art. 402 do Código Civil, defendendo que a privação da fruição do imóvel gera lucros cessantes equivalentes ao valor locatício durante a indisponibilidade; (4) dissídio e má aplicação da tese repetitiva do Tema 970/STJ (REsp 1.635.428/SC), sustentando que não há vedação absoluta à cumulação da cláusula penal com lucros cessantes, sendo o locativo o limitador da soma; e (5) pedido de condenação ao pagamento de lucros cessantes pela fruição no percentual contratual de 0,25%, a ser apurado em liquidação, à luz da cláusula 16ª, § 1º, alínea e. É o relatório. EMENTA RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. RESTITUIÇÃO DE VALORES. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO NÃO EDIFICADO. LUCROS CESSANTES E TAXA DE FRUIÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. RETENÇÃO CONTRATUAL COMO ÚNICA COMPENSAÇÃO. RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO. 1. Nos contratos de promessa de compra e venda de lote não edificado, a simples posse do terreno não gera proveito econômico ao adquirente nem implica perda patrimonial ao alienante, razão pela qual não há falar em indenização por lucros cessantes ou taxa de fruição. 2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento pacífico de que a compensação devida ao vendedor deve limitar-se ao percentual de retenção sobre os valores pagos, usualmente entre 10% e 25%, solução que equilibra os interesses das partes e afasta o enriquecimento sem causa. 3. No caso concreto, o acórdão recorrido fixou a retenção em 20% do montante pago, sendo 10% a título de despesas administrativas e 10% a título de multa compensatória, solução em conformidade com a orientação desta Corte. 4. Inexistência de violação do art. 402 do Código Civil, pois não há lucros cessantes a indenizar em razão da ausência de edificação no imóvel. 5. Tema 970/STJ. Inaplicabilidade. O Tribunal de origem corretamente concluiu pela configuração de bis in idem na tentativa de cumular cláusula penal com lucros cessantes, distinguindo o caso concreto da hipótese analisada no repetitivo. 6. Pedido de condenação em lucros cessantes no percentual contratual de 0,25% (cláusula 16ª, § 1º, alínea e). Indeferimento. Cláusula abusiva. Cumulação vedada. 7. Recurso especial não provido.