STJ AREsp 2511514

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. MULTA CONTRATUAL. TAXA DE FRUIÇÃO. RETENÇÃO DE VALORES. RECURSO DESPROVIDO. 1. A jurisprudência do STJ estabelece que, em contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, em caso de desistência do comprador, a retenção de valores pelo vendedor deve ser limitada a 25% das parcelas pagas, sendo inaplicável a multa contratual de 20% sobre o valor do contrato naquilo em que superar o limite retro. Impossibilidade no caso concreto de aplicação deste limite sob pena de reformatio in pejus. 2. A taxa de fruição não é devida em casos de imóvel não edificado, conforme entendimento consolidado do STJ. Impossibilidade no caso concreto de aplicação deste entendimento sob pena de reformatio in pejus. 3. A análise de cláusulas contratuais e de fatos demandaria reexame de provas, o que é vedado em recurso especial, nos termos das Súmulas 5 e 7 do STJ. 4. Recurso especial desprovido. RELATÓRIO Trata-se de recurso especial interposto por JJ SÃO BENTO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, com fundamento na alínea "a" do permissivo constitucional, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJ-SP), assim ementado (e-STJ, fl. 353): RESCISÃO DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL C. C. REINTEGRAÇÃO DE POSSE Rescisão por inadimplência do comprador Sentença de procedência que declarou a rescisão do ajuste e determinou a devolução dos valores pagos, com retenção do sinal e de 20% sobre as prestações pagas, e incidência de juros de mora a contar do trânsito em julgado, descontada taxa de fruição equivalente a 0,5% do valor do imóvel por mês. RECURSO DA AUTORA Pretensão de nulidade da sentença por omissão e contradição Inadmissibilidade Insatisfação da autora com o que decidido não macula a sentença com tais vícios Pretensão de majoração da taxa de fruição Descabimento, pois sequer deveria haver condenação ao pagamento dessa taxa porque se trata de terreno (lote), adquirido originalmente sem edificação, que possibilitasse efetivo uso e fruição pelo comprador Hipótese, contudo, em que não houve recurso do interessado quanto a esse tópico Insurgência da recorrente quanto ao percentual de devolução Falta de interesse A própria autora informa não ter havido qualquer pagamento por parte do réu. CLÁUSULA PENAL Incidência determinada nos termos do contrato, considerando o período de vigência e que, segundo alega a autora, nenhuma parcela foi paga, comportando apenas sua redução para 10% do valor atualizado da alienação. LEI DOS DISTRATOS Inaplicabilidade a contratos celebrados em data anterior a sua vigência. SUCUMBÊNCIA A derrota do réu em maior parte, deve resultar na sua integral condenação ao pagamento das custas e despesas processuais e ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 15% do valor da condenação, já considerado o disposto no art. 85, § 11 do CPC. RECURSO DA AUTORA PROVIDO EM PARTE. Nas razões do recurso especial, a recorrente aponta violação dos artigos 2.035 do Código Civil, e 11, 489 e 1.022 do CPC/2015. Alega de forma genérica vício de fundamentação do acórdão recorrido, por não enfrentados os argumentos veiculados no recurso especial, com o que pugna por sua anulação. Sustenta ser cabível a perda total em seu favor do sinal pago pelo recorrido, sem prejuízo da incidência da multa contratual. Afirma que deve ser aplicada a multa contratual tal como pactuada, isto é, no percentual de 20% sobre o valor do contrato ou pelo menos em 10% sobre este valor. Acrescenta que deve ser postergado o termo final de incidência da taxa de fruição para a data de efetiva reintegração da posse em seu favor, não a data da sentença, além de majoração do percentual para 1% ao mês, ou ao menos 0,75%, não o percentual de 0,5% fixado pelo acórdão recorrido. Defende que a cobrança deste valor é cabível mesmo em se tratando de imóvel sem edificação. Prossegue com o pleito de que o recorrido "seja responsabilizado por todos os vencimentos ocorridos a partir da celebração do contrato até a concreta e futura reintegração de posse (após o trânsito em julgado e execução do mandado de reintegração de posse)" (e-STJ, fls. 390-391). Conclui requerendo que, relativamente aos valores a serem restituídos ao recorrido, não incida correção monetária ou juros de mora, ou, caso incidam, que o termo inicial seja na data do trânsito em julgado da condenação. Não foram oferecidas contrarrazões (e-STJ, fl. 479). É o relatório. EMENTA DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. MULTA CONTRATUAL. TAXA DE FRUIÇÃO. RETENÇÃO DE VALORES. RECURSO DESPROVIDO. 1. A jurisprudência do STJ estabelece que, em contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, em caso de desistência do comprador, a retenção de valores pelo vendedor deve ser limitada a 25% das parcelas pagas, sendo inaplicável a multa contratual de 20% sobre o valor do contrato naquilo em que superar o limite retro. Impossibilidade no caso concreto de aplicação deste limite sob pena de reformatio in pejus. 2. A taxa de fruição não é devida em casos de imóvel não edificado, conforme entendimento consolidado do STJ. Impossibilidade no caso concreto de aplicação deste entendimento sob pena de reformatio in pejus. 3. A análise de cláusulas contratuais e de fatos demandaria reexame de provas, o que é vedado em recurso especial, nos termos das Súmulas 5 e 7 do STJ. 4. Recurso especial desprovido.