STJ REsp 2186897

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. LOTEAMENTO URBANO. COBRANÇA DE TAXAS ASSOCIATIVAS. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. ANUÊNCIA EXPRESSA. ESCRITURA DE COMPRA E VENDA REGISTRADA. VALIDADE DA COBRANÇA. 1. É válida a cobrança de taxas associativas por administradora de loteamento urbano quando o adquirente anui expressamente à obrigação, por meio de cláusula contratual registrada no cartório de imóveis. 2. A existência de cláusula expressa de anuência afasta a aplicação da vedação firmada no Tema 882 do STJ e no Tema 492 do STF. 3. A revisão do acórdão recorrido quanto à existência da cláusula de anuência é vedada pela Súmula 7 do STJ, por demandar reexame de matéria fática. 4. Recurso especial a que se nega provimento. RELATÓRIO Trata-se de recurso especial interposto, com base na alínea "a" do inciso III do art. 105 da Constituição Federal, por Tatiana Madeira Piqueras contra acórdão assim ementado (fls. 355-356): Apelação Cível. Ação de obrigação de não fazer cumulada com indenização Contribuição e taxa de associado Sentença que julgou improcedente a ação Recurso de apelação interposto pela autora, insistindo na ilegitimidade da cobrança do rateio de despesas por serviços prestados, obras e benfeitorias implantadas em loteamento Cobrança que se mostra indevida em face de proprietário de imóvel que não seja associado, conforme entendimento do Egrégio Supremo Tribunal Federal e Superior Tribunal de Justiça Observância ao princípio constitucional de que ninguém pode ser obrigado a se associar a qualquer entidade Hipótese, contudo, em que a autora, quando da aquisição do lote, concordou com o pagamento de taxas mensais de conservação, limpeza etc., do loteamento Pagamento devido Litigância de má-fé da autora não caracterizada Manutenção da R. Sentença. Nega-se provimento ao recurso de apelação. Os embargos de declaração opostos pela recorrente foram rejeitados (fls. 498-499). Nas razões do recurso especial, a parte recorrente alega, em síntese, que o acórdão recorrido violou os arts. 5º, II, XX e XXII, da Constituição Federal; arts. 53, 421, 470, 927, 186 e 187 do Código Civil; 128 do Código de Processo Civil; 65 da Lei 4.591/64; 12, 14, 39, III, 42, 51, XV, 543-C do Código de Defesa do Consumidor; e 4º, 22, §§ 1º e 2º, da Lei 6.766/79. Sustenta que a cobrança de taxas associativas pela recorrida viola o direito constitucional de livre associação, previsto no art. 5º, XX, da Constituição Federal, e que não houve adesão voluntária à associação de moradores. Argumenta que a imposição de pagamento de taxas associativas configura enriquecimento sem causa, em afronta ao art. 884 do Código Civil, e que a recorrida não possui legitimidade para exigir tais valores, uma vez que não se trata de condomínio regularmente constituído nos termos da Lei 4.591/64. A recorrente também aponta contrariedade da decisão recorrida ao entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp 1.439.163/SP, sob o rito dos recursos repetitivos, que firmou a tese de que "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram". Contrarrazões às fls. 575-580, nas quais a parte recorrida alega que a recorrente, ao adquirir o imóvel, associou-se voluntariamente à associação de moradores, conforme cláusula expressa na escritura pública de compra e venda. Sustenta que a cobrança das taxas associativas é legítima, e que a recorrente se beneficia dos serviços prestados pela associação, como segurança e manutenção do loteamento. Argumenta, ainda, que o recurso especial não merece conhecimento, pois demandaria reexame de fatos e provas, o que é vedado pela Súmula 7 do STJ. É o relatório. EMENTA DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. LOTEAMENTO URBANO. COBRANÇA DE TAXAS ASSOCIATIVAS. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. ANUÊNCIA EXPRESSA. ESCRITURA DE COMPRA E VENDA REGISTRADA. VALIDADE DA COBRANÇA. 1. É válida a cobrança de taxas associativas por administradora de loteamento urbano quando o adquirente anui expressamente à obrigação, por meio de cláusula contratual registrada no cartório de imóveis. 2. A existência de cláusula expressa de anuência afasta a aplicação da vedação firmada no Tema 882 do STJ e no Tema 492 do STF. 3. A revisão do acórdão recorrido quanto à existência da cláusula de anuência é vedada pela Súmula 7 do STJ, por demandar reexame de matéria fática. 4. Recurso especial a que se nega provimento.