STJ REsp 1872920

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE TAXAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. POSSIBILIDADE DE RESPONSABILIZAÇÃO PATRIMONIAL DE TERCEIRO ADQUIRENTE DO IMÓVEL NA FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. 1. A dívida condominial, por sua natureza propter rem, pode ser exigida do atual proprietário do imóvel na fase de cumprimento de sentença, ainda que este não tenha integrado a fase de conhecimento. 2. A inclusão do novo proprietário no polo passivo da execução respeita os princípios do contraditório e da ampla defesa, desde que assegurada a possibilidade de apresentar defesas típicas da fase executiva. 3. Recurso a que se dá provimento. RELATÓRIO Trata-se de recurso especial interposto com fundamento na alínea "a" do inciso III do art. 105 da Constituição Federal por Condomínio Costa Verde Tabatinga contra acórdão assim ementado (e-STJ fl. 878): Cobrança de cotas condominiais. Fase de cumprimento de sentença. Inclusão da empresa adquirente da unidade geradora do débito no polo passivo da demanda. Terceiro que não participou do processo de conhecimento. Ainda que o débito condominial tenha natureza propter rem, admitida a substituição processual para o eventual adquirente do bem, antes da formação do título executivo, a sentença de procedência do pedido formulado em ação de cobrança de despesas condominiais tem natureza pessoal e intransferível, sob pena de indevida ampliação dos efeitos subjetivos da coisa julgada. Impossibilidade de substituição do executado, na fase de cumprimento de sentença, para inclusão de terceira que não participou da fase de conhecimento, na qual foi formado o título judicial, mesmo que se trate de cobrança de despesas condominiais. Precedentes do STJ. Agravo provido. Os embargos de declaração opostos pelo Condomínio Costa Verde Tabatinga foram rejeitados (e-STJ fls. 912-918). Nas razões do recurso especial, a parte recorrente alega, em síntese, que o acórdão recorrido violou os arts. 1.345 do Código Civil e 779 do Código de Processo Civil. Defende que, nos termos do art. 1.345 do Código Civil, o adquirente da unidade responde pelos débitos do alienante perante o condomínio, inclusive multas e juros, sustentando ser possível a responsabilização patrimonial do sucessor na fase de cumprimento de sentença, ainda que não tenha integrado o processo de conhecimento. Sustenta, com base no art. 779 do Código de Processo Civil, que a execução pode ser promovida contra sucessores do devedor e contra novo devedor que tenha assumido a obrigação com consentimento do credor, afirmando que tal hipótese não configura substituição processual vedada após a formação do título, mas, sim, responsabilização patrimonial decorrente de norma processual. Alega inexistir ofensa aos princípios do contraditório e da ampla defesa, porque a responsabilização do adquirente decorre diretamente da lei e porque, mesmo sem ter participado da fase de conhecimento, poderia deduzir defesas próprias da fase executiva (excesso de execução, liquidação, entre outras), distinguindo responsabilidade patrimonial de substituição processual. Contrarrazões às e-STJ fls. 939-950, na qual a parte recorrida alega, preliminarmente, óbice da Súmula 7/STJ por demandar reexame de fatos (como "conhecimento da dívida" pelo alegado compromissário comprador), e, no mérito, sustenta a manutenção do acórdão por estar em conformidade com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça que veda a inclusão, na fase de cumprimento de sentença, de terceiro que não participou da fase de conhecimento, invocando, ainda, a rescisão de eventual compromisso de compra e venda e os arts. 506 e 513, § 5º, do Código de Processo Civil. É o relatório. EMENTA DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE TAXAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. POSSIBILIDADE DE RESPONSABILIZAÇÃO PATRIMONIAL DE TERCEIRO ADQUIRENTE DO IMÓVEL NA FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. 1. A dívida condominial, por sua natureza propter rem, pode ser exigida do atual proprietário do imóvel na fase de cumprimento de sentença, ainda que este não tenha integrado a fase de conhecimento. 2. A inclusão do novo proprietário no polo passivo da execução respeita os princípios do contraditório e da ampla defesa, desde que assegurada a possibilidade de apresentar defesas típicas da fase executiva. 3. Recurso a que se dá provimento.