STJ REsp 2220001

DIREITO CIVIL. RECURSOS ESPECIAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TAXA DE FRUIÇÃO. JUROS DE MORA. IPTU E TAXAS CONDOMINIAIS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. A jurisprudência do STJ firmou-se no sentido de que é indevida a cobrança de taxa de fruição sobre lote não edificado, pois tal cobrança caracteriza enriquecimento sem causa, na ausência de posse ou benefício econômico proporcionado ao comprador. 2. Quanto aos juros de mora, prevalece o entendimento de que, em distratos por iniciativa do comprador, o termo inicial para sua incidência é a data do trânsito em julgado. 3. Em relação ao IPTU e às taxas condominiais, a Corte de origem concluiu que não houve comprovação de que os valores cobrados correspondem ao período de ocupação do imóvel pelo recorrido, sendo vedado o revolvimento de matéria fático-probatória em recurso especial, nos termos das Súmulas 5 e 7 do STJ. 4. Recurso especial parcialmente provido, para excluir a condenação ao pagamento de taxa de fruição. RELATÓRIO Trata-se de recursos especiais interpostos por: (i) RODRIGO ANDRÉ PINTO, com fundamento nas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional; e (ii) GENCONS XIII EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA, também com fundamento nas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJ-SP), assim ementado (e-STJ, fl. 291): APELAÇÃO Ação declaratória cumulada com danos materiais Distrato - Procedência, para declarar a nulidade da cláusula do distrato avençado entre as partes e condenar a ré à indenização por danos materiais Insurgência da parte ré Possibilidade de análise da legalidade das cláusulas previstas, o que caracteriza o interesse de agir e a necessidade da tutela jurisdicional Preliminar rejeitada Mérito Relação de consumo Submissão às normas protetivas Artigo 6º, incisos IV e V, do Código de Defesa do Consumidor O distrato, ainda que diante de quitação recíproca das obrigações, não impede que se analise a legalidade das disposições ali constantes Afastamento da pretensão de retenção de valor superior, ainda que prevista no distrato Cláusula abusiva Artigo 51, incisos II e IV, do CDC Cobrança de tributos antes da imissão na posse do bem Lote de terreno sem edificação Incidência na taxa de 0,5% do valor do imóvel ao mês, devida pelo autor no período compreendido entre a expedição do TVO e a data da rescisão contratual Precedentes desta Câmara Incidência dos juros moratórios a partir do trânsito em julgado - Derrota processual da parte ré Imposição à parte vencida da condenação ao pagamento de verba honorária em favor da parte vencedora Sentença reformada para reconhecer a taxa de fruição do bem e fixar o termo inicial dos juros a partir do trânsito em julgado Recurso parcialmente provido. Nas razões do recurso especial, o recorrente RODRIGO aponta violação dos artigos 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor, e 884 e 405, do Código Civil, além de divergência jurisprudencial. Sustenta que "a cobrança da taxa de fruição sobre lote não edificado caracteriza enriquecimento sem causa, já que a recorrida não demonstrou qualquer prejuízo efetivo, posse, ou benefício econômico proporcionado ao recorrente" (e-STJ, fl. 306). Acrescenta que "o acórdão fixou os juros de mora a partir do trânsito em julgado, contrariando o artigo 405 do Código Civil e a Súmula 54 do STJ, que determinam o início dos juros desde a citação em casos de responsabilidade contratual" (e-STJ, fl. 306). Por sua vez, nas razões do respectivo recurso especial, a recorrente GENCONS aponta violação dos artigos 389, 402, 403, 404, 405 e 475 do Código Civil. Defende que "restou demonstrado nos autos, a entrega definitiva do empreendimento em 14.03.2019 (TVO às fls. 184), sendo o instrumento particular de promessa de compra e venda realizado aos 19.07.2019. Ou seja, quando da aquisição do imóvel, o empreendimento já estava entregue aos compromissários compradores, correndo, por sua conta, o pagamento dos débitos de IPTU e taxa de condomínio. .. Restou demonstrado que o Recorrido não cumpriu a obrigação avençada entre as partes e tendo se comprometido junto a Associação dos Proprietários do Loteamento Residencial Club Portinari ao pagamento da taxa condominial, bem como dos débitos de IPTU, e em razão da rescisão do contrato por culpa deste, que assumidamente não tem condições de arcar com as parcelas avençadas deve responder por perdas e danos .. . Resta claro, nestes autos, que os valores de IPTU e taxa de condomínio já eram de responsabilidade do Recorrido, visto que o empreendimento já esteve entregue quando da aquisição do lote. O lote foi adquirido em 19.07.2019, o empreendimento foi entregue em 14.03.2019 (TVO anexo às fls. 184). Débitos de IPTU posteriores ao ano de 2021 em diante e débitos de condomínio são do ano de 2020 em diante" (e-STJ, fls. 366-369). Foram oferecidas contrarrazões (e-STJ, fls. 441/449 e 451-461). É o relatório. EMENTA DIREITO CIVIL. RECURSOS ESPECIAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TAXA DE FRUIÇÃO. JUROS DE MORA. IPTU E TAXAS CONDOMINIAIS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. A jurisprudência do STJ firmou-se no sentido de que é indevida a cobrança de taxa de fruição sobre lote não edificado, pois tal cobrança caracteriza enriquecimento sem causa, na ausência de posse ou benefício econômico proporcionado ao comprador. 2. Quanto aos juros de mora, prevalece o entendimento de que, em distratos por iniciativa do comprador, o termo inicial para sua incidência é a data do trânsito em julgado. 3. Em relação ao IPTU e às taxas condominiais, a Corte de origem concluiu que não houve comprovação de que os valores cobrados correspondem ao período de ocupação do imóvel pelo recorrido, sendo vedado o revolvimento de matéria fático-probatória em recurso especial, nos termos das Súmulas 5 e 7 do STJ. 4. Recurso especial parcialmente provido, para excluir a condenação ao pagamento de taxa de fruição.