STJ AREsp 2536067

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVOS EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. RECONHECIMENTO DO DIREITO À INDENIZAÇÃO POR ACESSÕES. ALEGAÇÃO DE OMISSÃO. ART. 1.022, II, DO CPC. OCORRÊNCIA. AGRAVOS CONHECIDOS. RECURSO ESPECIAL DE LEGACY E OUTRO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL DE VALÉRIA PREJUDICADO. 1. Trata-se de agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial, em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores e indenização por benfeitorias, envolvendo compromisso de compra e venda de lote urbano. 2. O acórdão do TJSP reconheceu o direito à indenização pelas acessões realizadas no lote e determinou a apuração do valor em liquidação, sem, contudo, examinar a regularidade da obra, a eventual sanabilidade de vícios construtivos ou as cláusulas contratuais que disciplinam o direito à indenização em caso de rescisão, a despeito de expressa alegação nesse sentido. 3. Omissão configurada, porquanto a análise da regularidade da edificação e de sua conformidade contratual é relevante e potencialmente capaz de alterar o resultado do julgamento, sendo indispensável à aplicação correta do § 1º do art. 34 da Lei nº 6.766/1979. 4. Jurisprudência do STJ firmada no sentido de que o promissário- comprador faz jus à indenização pelas acessões realizadas no lote apenas quando comprovada a regularidade da obra ou demonstrada a possibilidade de sanar eventual irregularidade (REsp 1.643.771/PR, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe 21/06/2019). 5. Violação do art. 1.022, II, do CPC reconhecida. Retorno dos autos ao TJSP para novo julgamento dos embargos de declaração, com suprimento da omissão identificada. 6. Agravo conhecido. Recurso especial de LEGACY e outro provido. Recurso especial de VALÉRIA prejudicado. RELATÓRIO Trata-se de agravos em recursos especiais interpostos por LEGACY INCORPORADORA LIMITADA e CENTRAL PARK EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LIMITADA (LEGACY e outro) e por VALÉRIA CRISTINA BELLINI (VALÉRIA) contra decisões que não admitiram recursos especiais manejados com fundamento no art. 105, III, alíneas a e c, da Constituição Federal, em face de acórdão proferido pela 8ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, de relatoria da Desembargadora CLARA MARIA ARAÚJO XAVIER, assim ementado: APELAÇÃO - RESCISÃO CONTRATUAL - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Loteamento - Pretensão de rescisão do pacto centrada nas dificuldades financeiras da compradora, que pede a restituição integral das parcelas pagas, inclusive os valores desembolsados a título de comissão de corretagem - Sentença de parcial procedência - Irresignação da Autora, acenando com a hipótese de culpa da vendedora para respaldar a pretensão de restituição integral dos valores; nulidade do contrato de corretagem; descabimento da taxa de fruição e necessidade de avaliação das benfeitorias - Cabimento parcial - Pedido deduzido na exordial que veio lastreado na incapacidade financeira da compradora, portanto, não há como vingar a alegada culpa da vendedora - Prescrição verificada no que tange à comissão de corretagem - Taxa de fruição devida em razão da construção existente no lote - Circunstância que reclama a necessidade de produção da prova pericial para avaliação da construção, a qual deverá ser realizada em sede de liquidação de sentença - Inconformismo da ré centrado na prescrição em relação à comissão de corretagem e incidência dos juros de mora a partir do trânsito em julgado, pois a rescisão ocorreu por culpa da compradora - Cabimento - Comissão de corretagem e taxa de despachante - PRESCRIÇÃO TRIENAL. ART. 206, § 3º, IV, CC - Orientação firmada em recurso repetitivo no sentido de que a prescrição da pretensão à restituição das quantias pagas a título de intermediação imobiliária e SATI é de três anos (Tema 938, REsp 1.551.956/SP), contados da data da celebração do contrato - Ação ajuizada em data posterior ao prazo prescricional de três anos - Prescrição reconhecida - Termo inicial dos juros que deve ser contado a partir do trânsito em julgado, pois se trata de mora da adquirente - Precedentes - Recurso da ré provido e parcialmente provido o da autora (e-STJ, fls. 344-350). Os embargos de declaração opostos por ambas as partes foram rejeitados (e-STJ, fls. 478-481 e 503-506). Nas razões do agravo, LEGACY e outro alegaram, em síntese, (1) que a decisão de inadmissibilidade não examinou o dissídio jurisprudencial indicado, limitando-se à análise pela alínea a; (2) negativa de prestação jurisdicional, pois o acórdão recorrido não teria apreciado a tese de irregularidade da obra e de vedação legal e contratual a indenização de benfeitorias irregulares (art. 1.022, II, do CPC); (3) violação do § 1º do art. 34 da Lei nº 6.766/1979, ao admitir indenização por acessões sem demonstração de regularidade ou sanabilidade; (4) contrariedade ao entendimento firmado no REsp 1.643.771/PR, que reconhece serem indenizáveis apenas as acessões regulares ou cuja irregularidade seja sanável; e (5) subsidiariamente, pleitearam que não se vincule o pagamento da indenização à reintegração de posse, com abatimento dos custos de regularização ou, sendo insanável a irregularidade, exclusão total da indenização. Por sua vez, VALÉRIA sustentou em seu agravo: (1) contradição na decisão de inadmissibilidade, que teria deixado de apreciar a onerosidade da taxa de fruição discutida no especial; (2) inadequação dos fundamentos utilizados para negar seguimento, pois o recurso especial não se limitava à controvérsia sobre percentuais de retenção, mas visava afastar a cumulação de fruição com retenção, com base nos arts. 51, IV, e 53 do CDC e art. 413 do CC; (3) necessidade de uniformização da jurisprudência, à luz da Súmula 543/STJ, para afastar a perda total dos valores pagos; e (4) dissídio jurisprudencial com julgados que reduziram ou afastaram a fruição em contratos anteriores à Lei nº 13.786/2018. Apresentadas contraminutas, LEGACY e outro defenderam a manutenção da decisão de inadmissibilidade, por incidência das Súmulas 5, 7 e 83/STJ e ausência de demonstração do dissídio; e VALÉRIA, por sua vez, sustentou a legitimidade da indenização por benfeitorias e a aplicação do CDC, com eventual abatimento de valores de regularização, se necessário (e-STJ, fls. 611-625, 634-642 e 644-652). É o relatório. EMENTA PROCESSUAL CIVIL. AGRAVOS EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. RECONHECIMENTO DO DIREITO À INDENIZAÇÃO POR ACESSÕES. ALEGAÇÃO DE OMISSÃO. ART. 1.022, II, DO CPC. OCORRÊNCIA. AGRAVOS CONHECIDOS. RECURSO ESPECIAL DE LEGACY E OUTRO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL DE VALÉRIA PREJUDICADO. 1. Trata-se de agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial, em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores e indenização por benfeitorias, envolvendo compromisso de compra e venda de lote urbano. 2. O acórdão do TJSP reconheceu o direito à indenização pelas acessões realizadas no lote e determinou a apuração do valor em liquidação, sem, contudo, examinar a regularidade da obra, a eventual sanabilidade de vícios construtivos ou as cláusulas contratuais que disciplinam o direito à indenização em caso de rescisão, a despeito de expressa alegação nesse sentido. 3. Omissão configurada, porquanto a análise da regularidade da edificação e de sua conformidade contratual é relevante e potencialmente capaz de alterar o resultado do julgamento, sendo indispensável à aplicação correta do § 1º do art. 34 da Lei nº 6.766/1979. 4. Jurisprudência do STJ firmada no sentido de que o promissário- comprador faz jus à indenização pelas acessões realizadas no lote apenas quando comprovada a regularidade da obra ou demonstrada a possibilidade de sanar eventual irregularidade (REsp 1.643.771/PR, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe 21/06/2019). 5. Violação do art. 1.022, II, do CPC reconhecida. Retorno dos autos ao TJSP para novo julgamento dos embargos de declaração, com suprimento da omissão identificada. 6. Agravo conhecido. Recurso especial de LEGACY e outro provido. Recurso especial de VALÉRIA prejudicado.