STJ AREsp 2953673

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. TAXAS CONDOMINIAIS. NATUREZA PROPTER REM. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CREDOR FIDUCIÁRIO. LEGITIMIDADE. QUITAÇÃO DO DÉBITO. FACULDADE. 1. A Segunda Seção, no julgamento conjunto dos Recursos Especiais n. 2.100.103/PR, 1929926/SP e 2082647/SP, firmou entendimento no sentido de reconhecer a legitimidade do credor fiduciário pelas taxas condominiais em razão de sua natureza propter rem, cujo inadimplemento autoriza o condomínio promover a penhora do bem e sua alienação. 2. Fica facultado ao credor fiduciário arcar com os débitos condominiais, de modo que a recursa em adimplir autoriza o prosseguimento expropriatório do bem e reversão dos valores da arrematação para quitação do débito e, caso alguma quantia sobeje, a reversão do residual ao credor fiduciário. 3. Cabe à agravante, credora fiduciária, sopesar, no que toca a pretensão do condomínio, seu interesse na quitação do débito ou o prosseguimento da execução até a eventual alienação do bem. Na discussão quanto ao efetivo devedor das taxas, "O acertamento, em tal contexto, como é mais justo e lógico, deve-se dar entre os contratantes: devedor fiduciante e credor fiduciário". Agravo conhecido. Recurso especial improvido. RELATÓRIO O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator): Cuida-se de agravo interposto por BANCO PAN S.A. contra decisão que obstou a subida de recurso especial. Extrai-se dos autos que o agravante interpôs recurso especial, com fundamento no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO SUL cuja ementa guarda os seguintes termos (fls. 210): AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE COBRANÇA. O CREDOR FIDUCIÁRIO, ENQUANTO TEVE CONSOLIDADA A PROPRIEDADE EM SEU FAVOR, RESPONDE PELAS DESPESAS DE CONDOMÍNIO. NEGARAM PROVIMENTO AO AGRAVO DE INSTRUMENTO. UNÂNIME. Rejeitados os embargos de declaração opostos (fls. 231-233). Nas razões do recurso especial, o recorrente alega violação aos arts. 27, § 8º, da Lei n. 9.514/97 e ao art. 1.368-B do CC. O recorrente aduz, em síntese, que, como credor fiduciário, não tem legitimidade passiva para os débitos condominiais vinculados ao imóvel financiado. A propósito, consigna (fls. 250-251): .. ainda que o Banco detenha direito real sobre o imóvel, na qualidade de credor fiduciário, a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais é responsabilidade exclusiva do proprietário/devedor fiduciante por expressa determinação legal. O art. 27, §8º da Lei 9.514/97 dispõe que o devedor fiduciante responde pelo pagamento das contribuições condominiais até a data em que o credor fiduciário for imitido na posse, bem como dispõe o art. 1.368-B do Código Civil. Logo, ainda que já houvesse a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, mesmo assim seria de responsabilidade exclusiva do devedor fiduciante o pagamento do débito condominial, até a data da efetiva imissão do credor na posse. Ocorre que, neste caso, a consolidação da propriedade em nome do Banco foi cancelada conforme já explanado e constante em Decisão de mérito transitada em jugado, conforme cópias em anexo. Assim como já trazido à luz do juízo de origem, ao tempo da intimação do Banco, o débito em questão perfazia R$ 63.523,21 (sessenta e três mil quinhentos e vinte e três reais e vinte e um centavos), concernente à unidade 502, imóvel de matrícula nº 82.745, do Registro do Imóveis da 1ª Zona de Porto Alegre/RS. O Recorrente foi integrado ao litígio enquanto credor fiduciário da mutuária ADRIANA ELY, ora ré na origem, e por um certo período teve a propriedade consolidada em seu favor ante a mora da devedora, sem, contudo, ter sido imitido na posse do imóvel. Nesse sentido, em janeiro de 2024 se habilitou nos autos originários para informar que, apesar do breve período em que tivera a propriedade do imóvel consolidada, de forma superveniente à essa ação, a devedora fiduciante moveu a ação anulatória nº 5015545-36.2018.8.21.0001 que reverteu os procedimentos expropriatórios. Nesse mesmo ato, realizou depósito no valor de R$ 9.843,32 (nove mil, oitocentos e quarenta e três reais e trinta e dois centavos) referente ao débito dos meses de 11/2019, 12/2019 e 01/2020 atualizado até a data do depósito judicial, apenas para fins de resguardar-se, pois assim como explanou nos autos jamais esteve na posse direta do imóvel, estando a propriedade consolidada ou não. Nesse sentido, a instituição financeira não moveu ação de imissão na posse contra a parte autora, não tomou qualquer medida para impedir o acesso da devedora ao imóvel nem o tomar em seu favor, logo não houve desalijo compulsório. Oferecidas contrarrazões (fls. 276-283), sobreveio o juízo de admissibilidade negativo na instância de origem (fls. 286-288), o que ensejou a interposição do presente agravo. Apresentada contraminuta do agravo (fls. 309-316). É, no essencial, o relatório. EMENTA AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. TAXAS CONDOMINIAIS. NATUREZA PROPTER REM. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CREDOR FIDUCIÁRIO. LEGITIMIDADE. QUITAÇÃO DO DÉBITO. FACULDADE. 1. A Segunda Seção, no julgamento conjunto dos Recursos Especiais n. 2.100.103/PR, 1929926/SP e 2082647/SP, firmou entendimento no sentido de reconhecer a legitimidade do credor fiduciário pelas taxas condominiais em razão de sua natureza propter rem, cujo inadimplemento autoriza o condomínio promover a penhora do bem e sua alienação. 2. Fica facultado ao credor fiduciário arcar com os débitos condominiais, de modo que a recursa em adimplir autoriza o prosseguimento expropriatório do bem e reversão dos valores da arrematação para quitação do débito e, caso alguma quantia sobeje, a reversão do residual ao credor fiduciário. 3. Cabe à agravante, credora fiduciária, sopesar, no que toca a pretensão do condomínio, seu interesse na quitação do débito ou o prosseguimento da execução até a eventual alienação do bem. Na discussão quanto ao efetivo devedor das taxas, "O acertamento, em tal contexto, como é mais justo e lógico, deve-se dar entre os contratantes: devedor fiduciante e credor fiduciário". Agravo conhecido. Recurso especial improvido.