STJ REsp 2234521

DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO C.C. PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DE VALORES. ALEGAÇÃO GENÉRICA DE VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC. SÚMULA N. 284 DO STF. COMISSÃO DE CORRETAGEM. FUNDAMENTO DO ACÓRDÃO RECORRIDO NÃO IMPUGNADO. SÚMULA N. 283 DO STF. RETENÇÃO DE VALORES CORRESPONDENTES A DÉBITOS DE IPTU. INTERESSE RECURSAL. AUSÊNCIA. CLÁUSULA PENAL. CONTRATO CELEBRADO APÓS A VIGÊNCIA DA LEI N. 13.786/2018. PREVALÊNCIA DO CDC. LIMITE DE RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, PROVIDO EM PARTE. 1. O recurso especial carece de fundamentação no tocante a suposta violação do art. 1.022 do CPC, porquanto sequer foram opostos embargos de declaração perante o Tribunal a quo. Incidência, por analogia, da Súmula n. 284 do STF. 2. A ausência de impugnação específica, nas razões do apelo nobre, do fundamento adotado pelo v. acórdão recorrido impede o conhecimento do recurso especial quanto a questão da retenção da comissão de corretagem. Incidência, por analogia, da Súmula n. 283 do STF. 3. A recorrente carece do indispensável interesse recursal quanto a pleito já atendido pelo Tribunal estadual, qual seja, a retenção de valores correspondentes a eventuais débitos de IPTU devidos pelos adquirentes e por eles não pagos. 4. Conforme definido pela Terceira Turma deste STJ, o Código de Defesa do Consumidor, como norma especial, prevalece sobre a Lei n. 13.786/2018 em relações de consumo. Desse modo, na hipótese de resolução do contrato de promessa de compra e venda de lote urbano por culpa do consumidor, a cláusula penal não pode ultrapassar o limite de 25% dos valores pagos pelo adquirente (REsp n. 2.111.681/SP, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, rel. p/ acórdão Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 2/9/2025, DJEN de 19/9/2025). 5. A retenção de 25% dos valores pagos pelo consumidor mostra-se adequada para compensar o vendedor pela extinção do contrato por fato imputado ao adquirente, evitando, por outro lado, o enriquecimento sem causa daquele. 6. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, provido em parte. RELATÓRIO Trata-se de recurso especial interposto por EMAIS URBANISMO SJRP 19 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA. (EMAIS), com fundamento no art. 105, III, alíneas a e c, da CF, contra acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO, de relatoria do Des. Ronnie Herbert Barros Soares, assim ementado: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. PARCIAL PROVIMENTO. I. Caso em Exame As partes firmaram contrato de compra e venda de imóvel urbano com pacto de alienação fiduciária em 03/04/2022. Devido a dificuldades financeiras, os adquirentes buscam a rescisão do contrato. II. Questão em Discussão 2. A questão em discussão consiste em determinar a aplicabilidade da Lei nº 13.786/2018 e do Código de Defesa do Consumidor na rescisão do contrato, bem como a restituição dos valores pagos. III. Razões de Decidir 3. A ausência de registro do contrato em cartório afasta a aplicação da Lei nº 9.514/1997, prevalecendo o Código de Defesa do Consumidor. 4. A restituição parcial dos valores pagos é admissível, com retenção de 20% pela ré. IV. Dispositivo e Tese 5. Dá-se parcial provimento aos recursos (e-STJ, fl. 288). Os embargos de declaração opostos por ANDREI ROBERTO DONERO e outra (ANDREI e outra) foram rejeitados (e-STJ, fls. 348-351). Nas razões do presente recurso, EMAIS alegou a violação dos arts. 1.022 do CPC e 32-A da Lei n. 13.786/2018, além da existência de dissídio jurisprudencial, ao sustentar que (1) o acórdão recorrido apresenta omissão que não foi sanada no julgamento dos embargos de declaração; e (2) determinada a resolução contratual, deve ser admitida a retenção de 10% do valor do contrato, além dos valores pagos a título de corretagem e valores referentes a tributos incidentes sobre o imóvel. Foram apresentadas contrarrazões. É o relatório. EMENTA DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO C.C. PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DE VALORES. ALEGAÇÃO GENÉRICA DE VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC. SÚMULA N. 284 DO STF. COMISSÃO DE CORRETAGEM. FUNDAMENTO DO ACÓRDÃO RECORRIDO NÃO IMPUGNADO. SÚMULA N. 283 DO STF. RETENÇÃO DE VALORES CORRESPONDENTES A DÉBITOS DE IPTU. INTERESSE RECURSAL. AUSÊNCIA. CLÁUSULA PENAL. CONTRATO CELEBRADO APÓS A VIGÊNCIA DA LEI N. 13.786/2018. PREVALÊNCIA DO CDC. LIMITE DE RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, PROVIDO EM PARTE. 1. O recurso especial carece de fundamentação no tocante a suposta violação do art. 1.022 do CPC, porquanto sequer foram opostos embargos de declaração perante o Tribunal a quo. Incidência, por analogia, da Súmula n. 284 do STF. 2. A ausência de impugnação específica, nas razões do apelo nobre, do fundamento adotado pelo v. acórdão recorrido impede o conhecimento do recurso especial quanto a questão da retenção da comissão de corretagem. Incidência, por analogia, da Súmula n. 283 do STF. 3. A recorrente carece do indispensável interesse recursal quanto a pleito já atendido pelo Tribunal estadual, qual seja, a retenção de valores correspondentes a eventuais débitos de IPTU devidos pelos adquirentes e por eles não pagos. 4. Conforme definido pela Terceira Turma deste STJ, o Código de Defesa do Consumidor, como norma especial, prevalece sobre a Lei n. 13.786/2018 em relações de consumo. Desse modo, na hipótese de resolução do contrato de promessa de compra e venda de lote urbano por culpa do consumidor, a cláusula penal não pode ultrapassar o limite de 25% dos valores pagos pelo adquirente (REsp n. 2.111.681/SP, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, rel. p/ acórdão Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 2/9/2025, DJEN de 19/9/2025). 5. A retenção de 25% dos valores pagos pelo consumidor mostra-se adequada para compensar o vendedor pela extinção do contrato por fato imputado ao adquirente, evitando, por outro lado, o enriquecimento sem causa daquele. 6. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, provido em parte.