STJ AREsp 2210794

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. DEVER DE INFORMAÇÃO. FALHA. RESPONSABILIDADE POR ATO PRÓPRIO. PRESCRIÇÃO. RESTITUIÇÃO. CULPA. PARTE VENDEDORA. PRAZO TRIENAL. TEMA Nº 938/STJ. INAPLICABILIDADE. REXAME FÁTICO-PROBATÓRIO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ. 1. O recurso especial é inviável quand o a modificação do acórdão recorrido demanda o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, conforme dispõe a Súmula nº 7/STJ. 2. Na hipótese, o Tribunal de origem, à luz da prova dos autos, asseverou que a corretora incorreu em falha grave no seu dever de informar sobre os riscos da contratação. 3. É assente no STJ a compreensão de que não se aplica a orientação do Tema nº 938/STJ aos casos em que a pretensão de restituição da comissão de corretagem e da Taxa SATI decorre da rescisão do contrato por culpa da vendedora, porquanto tais verbas integram as perdas e danos devidas ao comprador (retorno ao status quo ante). 4. Agravo conhecido para conhecer parcialmente do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento. RELATÓRIO Trata se de agravo interposto por LPS PATRIMOVEL CONSULTORIA DE IMOVEIS S.A. contra a decisão que inadmitiu o recurso especial. O apelo nobre, fundamentado no art. 105, III, alíneas "a" e "c", do permissivo constitucional, desafia acórdão do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro assim ementado: "APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL NA PLANTA. IMPOSSIBILIDADE DE OBTENÇÃO DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO EM RAZÃO DA IDADE DOS PROMITENTES COMPRADORES. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS E INDENIZAÇÃO PELO DANO MORAL SOFRIDO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA PARCIAL DO PEDIDO AUTORAL PARA FINS DE: 1) CONDENAR OS RÉUS A RESTITUIREM AS QUANTIAS PAGAS PELO IMÓVEL, NO VALOR DE R$ R$ 72.554,36 (SETENTA E DOIS MIL, QUINHENTOS E CINQUENTA E QUATRO REAIS E TRINTA E SEIS CENTAVOS); 3) CONDENAR OS RÉUS A PAGAREM, PELOS DANOS MORAIS, A QUANTIA DE R$ 30.000,00 (TRINTA MIL REAIS); 3) DECLARAR A PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO DE SEREM RESTITUÍDAS AS PARCELAS REFERENTES A TAXA DE CORRETAGEM E SATI. RECURSOS INTERPOSTOS PELOS RÉUS QUE NÃO MERECEM ACOLHIDA. FALHA NA PRESTAÇÃO DOS SERVIÇOS. RESPONSABILIDADE CONTRATUAL DO 2º RÉU PELA ANÁLISE DA COMPATIBILIDADE ECONÔMICO-FINANCEIRA DOS ADQUIRENTES. SOLIDARIEDADE ENTRE OS RÉUS, DECORRENTE DA PARCERIA COMERCIAL ESTABELECIDA ENTRE AMBOS. RECURSO INTERPOSTO PELA AUTORA QUE MERECE PARCIAL PROVIMENTO. PRESCRIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM QUE NÃO SE VERIFICA, JÁ QUE A RESCISÃO CONTRATUAL SE DEU POR CULPA DOS RÉUS, DEVENDO HAVER O RETORNO AO STATUS QUO ANTE. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 543-STJ E 98-TJRJ. PRESCRIÇÃO TRIENAL DO PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM, OBJETO DO TEMA 938/STJ, QUE NÃO SE APLICA AOS CASOS, COMO O DOS AUTOS, EM QUE A PRETENSÃO DE RESTITUIÇÃO DESSE ENCARGO TEM POR FUNDAMENTO A RESOLUÇÃO DO CONTRATO POR CULPA DOS RÉUS. PRECEDENTE DO EGRÉGIO STJ. NO CASO, APLICA-SE A PRESCRIÇÃO DECENAL. NEGÓCIO JURÍDICO CELEBRADO EM 2014 E AÇÃO PROPOSTA EM 2018. INOCORRÊNCIA DE PRESCRIÇÃO. IMPOSITIVA A DEVOLUÇÃO DE TODOS OS VALORES PAGOS PELA AUTORA AOS RÉUS, ANTE A CULPA EXCLUSIVA DESTES, BEM COMO DOS VALORES GASTOS COM A AQUISIÇÃO DOS MÓVEIS PLANEJADOS. DANO MORAL CONFIGURADO E ARBITRADO EM VALOR PROPORCIONAL E RAZOÁVEL. RECURSOS CONHECIDOS. NEGADO PROVIMENTO AOS RECURSOS DOS RÉUS E DADO PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO DA AUTORA" (e- STJ fl.1047/148). Os embargos de declaração opostos foram rejeitados (e-STJ fls. 1130/1147) Em suas razões recursais (e-STJ fls. 1155/1172), a recorrente aponta a violação dos arts. 206, § 3º, IV e 265, do Código Civil; 1.039, do Código de Processo Civil; e 25, § 1º, do Código de Defesa do Consumidor. Sustenta, em síntese, que i) inexiste solidariedade na hipótese, motivo pelo qual não poderia responder por danos causados por terceiro; e ii) o prazo prescricional aplicável à hipótese é o trienal. Após a juntada das contrarrazões (e-STJ fls. 1207/1220), o recurso especial não foi admitido na origem (e-STJ fls. 1254/1263), ensejando a interposição do presente agravo. É o relatório. EMENTA AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. DEVER DE INFORMAÇÃO. FALHA. RESPONSABILIDADE POR ATO PRÓPRIO. PRESCRIÇÃO. RESTITUIÇÃO. CULPA. PARTE VENDEDORA. PRAZO TRIENAL. TEMA Nº 938/STJ. INAPLICABILIDADE. REXAME FÁTICO-PROBATÓRIO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ. 1. O recurso especial é inviável quand o a modificação do acórdão recorrido demanda o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, conforme dispõe a Súmula nº 7/STJ. 2. Na hipótese, o Tribunal de origem, à luz da prova dos autos, asseverou que a corretora incorreu em falha grave no seu dever de informar sobre os riscos da contratação. 3. É assente no STJ a compreensão de que não se aplica a orientação do Tema nº 938/STJ aos casos em que a pretensão de restituição da comissão de corretagem e da Taxa SATI decorre da rescisão do contrato por culpa da vendedora, porquanto tais verbas integram as perdas e danos devidas ao comprador (retorno ao status quo ante). 4. Agravo conhecido para conhecer parcialmente do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento.