STJ REsp 2106333

Direito civil. Recurso especial. Rescisão contratual unilateral pelos compradores. Compra e venda de imóvel. Percentual de retenção de valores pagos. necessidade de reexame fático-probatório. impossibilidade. súmulas 5 e 7/stj. entendimento em consonância com precedentes desta corte. súmula 83/stj. Recurso não conhecido. I. Caso em exame 1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro que, em ação de resolução contratual cumulada com devolução de parcelas pagas, determinou a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel e a restituição de 90% dos valores pagos pelo consumidor, com retenção de 10% para indenizar a incorporadora pelos prejuízos oriundos da resilição contratual. 2. O Tribunal estadual afastou a sucumbência recíproca e determinou a inversão dos ônus sucumbenciais em desfavor da parte requerida, ora recorrente. 3. A parte recorrente alegou violação dos artigos 63, § 4º, da Lei nº 4.591/64, 408, 421 e 482 do Código Civil, além de contrariar a Súmula 543 do STJ, sustentando que o percentual de retenção deveria ser de 20% a 25%, conforme jurisprudência do STJ. II. Questão em discussão 4. A questão em discussão consiste em saber se o percentual de retenção de 10% dos valores pagos pelo consumidor, fixado pelo Tribunal estadual, está em conformidade com a jurisprudência do STJ e se é possível revisar tal percentual no âmbito do recurso especial. III. Razões de decidir 5. O Tribunal estadual justificou o percentual de retenção de 10% com base nas peculiaridades do caso concreto, utilizando parâmetros estabelecidos pelo STJ e considerando razoável e proporcional a retenção para indenizar a incorporadora pelos prejuízos oriundos da resilição contratual. 6. A revisão do percentual de retenção demandaria reexame de matéria fático-probatória e de cláusulas contratuais, o que é vedado no âmbito do recurso especial, conforme as Súmulas 5 e 7 do STJ. 7. O percentual de retenção de 10% encontra-se em consonância com a jurisprudência do STJ, que admite retenção entre 10% e 25% dos valores pagos, dependendo das circunstâncias do caso concreto. IV. Dispositivo e tese Resultado do Julgamento: Recurso especial não conhecido. Tese de julgamento: 1. A revisão do percentual de retenção em contrato de compra e venda de imóvel, fixado pelas instâncias ordinárias, é vedada no âmbito do recurso especial quando demandar reexame de matéria fático-probatória e de cláusulas contratuais. 2. O percentual de retenção entre 10% e 25% dos valores pagos pelo consumidor é considerado adequado para indenizar o vendedor pelos prejuízos oriundos da resilição contratual, conforme jurisprudência do STJ. Dispositivos relevantes citados: Lei nº 4.591/64, art. 63, § 4º; Código Civil, arts. 408, 421 e 482; CPC/2015, art. 85, § 11. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 2126709/DF, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 20.03.2025; STJ, AgInt no AREsp 2649414/RN, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 14.10.2024. RELATÓRIO O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator): Cuida-se de recurso especial interposto por GAFISA SPE-134 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA., com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea "a", da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO assim ementado (fls. 449-450): " DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. Ação de resolução contratual c/c restituição de parcelas pagas. Demanda na qual o autor pretende que seja decretada a rescisão contratual com a devolução de 90% (noventa por cento) do valor pago por aquisição de imóvel. Relação consumerista, enquadrados que estão os autores e as empresas rés às definições de consumidor e fornecedor, da Lei nº 8.078/90, incidindo na espécie as regras de ordem pública, cogentes e de interesse social. É iterativa a jurisprudência do STJ no sentido de ser possível a resilição unilateral do contrato de compra e venda, por iniciativa do devedor, se este não mais reúne condições econômicas de suportar o pagamento das prestações avençadas com a empresa vendedora do imóvel, caso em que a extinção do negócio jurídico ensejará a retenção pelo promitente vendedor, de parte das parcelas pagas, a título de ressarcimento pelos custos operacionais da contratação. A lei consumerista coíbe a cláusula de decaimento que determine a retenção do valor integral ou substancial das prestações pagas por consubstanciar vantagem exagerada do incorporador. Considera-se justo e razoável admitir-se a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas realizadas com a divulgação, comercialização e publicidade, além do pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel. Entendimento do Colendo Superior Tribunal de Justiça. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça conta ainda com um recurso especial repetitivo, cujo julgado precedeu a edição da Súmula nº 543, com idêntico teor trata-se do REsp nº 1.300.418/SC. Examinando o contexto fático-probatório e utilizando os parâmetros de restituição que vêm sendo estabelecidos pelo STJ e por esta Corte de Justiça, afigura-se razoável e proporcional a retenção de 10% (dez por cento) do total sobre os valores das prestações efetivamente pagas pelo consumidor, de forma imediata e integral, inclusa a quantia dada a título de sinal, se não estipulada de outra forma, montante o qual será suficiente para indenizar a ré pelos prejuízos oriundos da resilição contratual, segundo estabelecido na sentença de primeiro grau. Portanto, nenhuma razão assiste à empresa ré, nos termos das razões expostas. Por outro lado, a pretensão manifestada pelo autor em sede recursal merece êxito. Isso porque, como bem fora observado, houve emenda à inicial, em peça única, antes da citação da ré, oportunidade em que expressamente elencou a desistência do pedido de restituição da comissão de intermediação (taxa de corretagem), pleito acolhido pelo juízo da instrução, a teor dos autos. Logo, se limitado o petitório autoral à condenação da empresa ré à devolução dos valores recebidos, com atualização monetária e juros, para permitir a retenção de no máximo 10% do montante pago, e restando assim, ao final, devidamente reconhecido pelo juízo de primeiro grau, não há que se falar em sucumbência recíproca, pois evidenciado o êxito pleno na postulação. De fato, deve ser afastada a sucumbência recíproca, conforme consignado, para determinar a inversão dos ônus sucumbenciais em desfavor da ré, integralmente, por mera disposição do art. 85, caput do Código de Processo Civil. Desprovimento do primeiro recurso e provimento do segundo, com a majoração dos honorários fixados anteriormente para 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, § 11 do CPC/2015. " Sem embargos de declaração. A parte recorrente alega que o acórdão estadual negou vigência aos comandos normativos contidos nos artigo s 63, §4º, da Lei nº 4.591/64, 408, 421 e 482, do Código Civil, além de contrariar a Súmula 543 do STJ. Afirma, em síntese, que: "(..) se o término do contrato decorreu de inequívoca inadimplência dos recorridos, o qual, por sua vez, ensejou a realização de leilão público extrajudicial, e a consequente adjudicação do imóvel, é certo que eventual restituição de parcelas pagas deverá ocorrer nos ditames do que preconiza o artigo 63, §4º da Lei Federal nº 4.591/64, e não da maneira postulada na inicial." (fl. 480). " Conforme restou demonstrado, não se verificou qualquer culpa da Recorrente na rescisão pleitada pelo recorridos, havendo tão somente a desistência da mesma em prosseguir com a avença, em razão de sua própria escolha. No entanto, os recorridos em manifesta afronta à cláusula contratual, bem como ao princípio da boa-fé contratual, exigem que lhe seja devolvida a totalidade dos valores pagos, o que, de fato, não prospera o que foi acolhido, conforme se extrai pela decisão atacada." (fl. 481) " Conforme amplamente demonstrado nas argumentações trazidas pela recorrente em suas razões recursais, além de expressa previsão contratual, a referida multa compensatória é amparada com base na jurisprudência do E. STJ, que vem admitindo a retenção em casos tais entre 20% a 25% dos valores pagos." (fl. 484) Apresentadas as contrarrazões (fls. 498-511), sobreveio o juízo de admissibilidade positivo da instância de origem (fls. 513-519). É, no essencial, o relatório. EMENTA Direito civil. Recurso especial. Rescisão contratual unilateral pelos compradores. Compra e venda de imóvel. Percentual de retenção de valores pagos. necessidade de reexame fático-probatório. impossibilidade. súmulas 5 e 7/stj. entendimento em consonância com precedentes desta corte. súmula 83/stj. Recurso não conhecido. I. Caso em exame 1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro que, em ação de resolução contratual cumulada com devolução de parcelas pagas, determinou a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel e a restituição de 90% dos valores pagos pelo consumidor, com retenção de 10% para indenizar a incorporadora pelos prejuízos oriundos da resilição contratual. 2. O Tribunal estadual afastou a sucumbência recíproca e determinou a inversão dos ônus sucumbenciais em desfavor da parte requerida, ora recorrente. 3. A parte recorrente alegou violação dos artigos 63, § 4º, da Lei nº 4.591/64, 408, 421 e 482 do Código Civil, além de contrariar a Súmula 543 do STJ, sustentando que o percentual de retenção deveria ser de 20% a 25%, conforme jurisprudência do STJ. II. Questão em discussão 4. A questão em discussão consiste em saber se o percentual de retenção de 10% dos valores pagos pelo consumidor, fixado pelo Tribunal estadual, está em conformidade com a jurisprudência do STJ e se é possível revisar tal percentual no âmbito do recurso especial. III. Razões de decidir 5. O Tribunal estadual justificou o percentual de retenção de 10% com base nas peculiaridades do caso concreto, utilizando parâmetros estabelecidos pelo STJ e considerando razoável e proporcional a retenção para indenizar a incorporadora pelos prejuízos oriundos da resilição contratual. 6. A revisão do percentual de retenção demandaria reexame de matéria fático-probatória e de cláusulas contratuais, o que é vedado no âmbito do recurso especial, conforme as Súmulas 5 e 7 do STJ. 7. O percentual de retenção de 10% encontra-se em consonância com a jurisprudência do STJ, que admite retenção entre 10% e 25% dos valores pagos, dependendo das circunstâncias do caso concreto. IV. Dispositivo e tese Resultado do Julgamento: Recurso especial não conhecido. Tese de julgamento: 1. A revisão do percentual de retenção em contrato de compra e venda de imóvel, fixado pelas instâncias ordinárias, é vedada no âmbito do recurso especial quando demandar reexame de matéria fático-probatória e de cláusulas contratuais. 2. O percentual de retenção entre 10% e 25% dos valores pagos pelo consumidor é considerado adequado para indenizar o vendedor pelos prejuízos oriundos da resilição contratual, conforme jurisprudência do STJ. Dispositivos relevantes citados: Lei nº 4.591/64, art. 63, § 4º; Código Civil, arts. 408, 421 e 482; CPC/2015, art. 85, § 11. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 2126709/DF, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 20.03.2025; STJ, AgInt no AREsp 2649414/RN, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 14.10.2024.