STJ REsp 2239442

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO C.C. PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DE VALORES. CLÁUSULA PENAL. CONTRATO CELEBRADO APÓS A VIGÊNCIA DA LEI N. 13.786/2018. PREVALÊNCIA DO CDC. LIMITE DE RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Conforme definido pela Terceira Turma deste STJ, o Código de Defesa do Consumidor, como norma especial, prevalece sobre a Lei n. 13.786/2018 em relações de consumo. Desse modo, na hipótese de resolução do contrato de promessa de compra e venda de lote urbano por culpa do consumidor, a cláusula penal não pode ultrapassar o limite de 25% dos valores pagos pelo adquirente (REsp n. 2.111.681/SP, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, rel. p/ acórdão Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 2/9/2025, DJEN de 19/9/2025). 2. A retenção de 25% dos valores pagos pelo consumidor mostra-se adequada para compensar o vendedor pela extinção do contrato por fato imputado ao adquirente, evitando, por outro lado, o enriquecimento sem causa daquele. 3. Recurso especial parcialmente provido. RELATÓRIO Trata-se de recurso especial interposto por COLARRIO 4 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. (COLARRIO), com fundamento no art. 105, III, alíneas a e c, da CF, contra acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE ALAGOAS, assim ementado: DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO ADQUIRENTE. CLÁUSULA PENAL DE 10%. BASE DE CÁLCULO SOBRE O VALOR TOTAL DO CONTRATO. ABUSIVIDADE. LIMITAÇÃO AOS VALORES EFETIVAMENTE PAGOS. RELAÇÃO DE CONSUMO. CDC APLICÁVEL. FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso de apelação interposto por consumidora que celebrou contrato de promessa de compra e venda de lote urbano com cláusula penal de 10% sobre o valor total do contrato, pleiteando a limitação da cláusula aos valores efetivamente pagos em razão da rescisão contratual por sua iniciativa. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em definir se a cláusula penal de 10%, prevista no art. 32-A da Lei nº 6.766/79, pode incidir sobre o valor total do contrato ou deve ser limitada aos valores efetivamente pagos pela adquirente, em rescisão contratual por iniciativa da consumidora. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A cláusula penal, embora prevista no contrato e autorizada pelo art. 32-A, II, da Lei nº 6.766/79, deve observar os princípios da boa-fé, função social do contrato e equilíbrio nas relações de consumo, não podendo implicar enriquecimento sem causa da fornecedora. 4. A relação jurídica em exame é de consumo, aplicando-se os arts. 4º, 6º e 47 do CDC, que autorizam a interpretação mais favorável ao consumidor e vedam cláusulas que coloquem o aderente em desvantagem exagerada. 5. A jurisprudência do STJ orienta que a cláusula penal por rescisão imotivada do comprador deve ser limitada a percentual razoável sobre os valores efetivamente pagos, sendo abusiva a incidência sobre o valor integral do contrato, notadamente quando o bem não foi usufruído. 6. A retenção de 10% sobre o valor pago mostra-se proporcional, pois compensa as despesas administrativas da loteadora sem inviabilizar a restituição ao consumidor, conforme arts. 413, 421, 422 e 884 do Código Civil. 7. A base de cálculo da cláusula penal deve ser os valores pagos, e não o total contratado, sob pena de subversão da função do instituto e lesão à parte hipossuficiente. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso provido (e-STJ, fls. 336/337). Os embargos de declaração opostos por COLARRIO foram rejeitados (e-STJ, fls. 369-375). Nas razões do presente recurso, COLARRIO alegou a violação do art. 32-A da Lei n. 6.766/79, além da existência de dissídio jurisprudencial, ao sustentar que o contrato de promessa de compra e venda de lote sub judice foi firmado após a vigência da Lei n. 13.786/2018, que autoriza, no caso de rescisão contratual por fato imputado ao adquirente, a retenção, pelo vendedor, de 10% do valor atualizado do contrato. Foram apresentadas contrarrazões. É o relatório. EMENTA DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO C.C. PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DE VALORES. CLÁUSULA PENAL. CONTRATO CELEBRADO APÓS A VIGÊNCIA DA LEI N. 13.786/2018. PREVALÊNCIA DO CDC. LIMITE DE RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Conforme definido pela Terceira Turma deste STJ, o Código de Defesa do Consumidor, como norma especial, prevalece sobre a Lei n. 13.786/2018 em relações de consumo. Desse modo, na hipótese de resolução do contrato de promessa de compra e venda de lote urbano por culpa do consumidor, a cláusula penal não pode ultrapassar o limite de 25% dos valores pagos pelo adquirente (REsp n. 2.111.681/SP, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, rel. p/ acórdão Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 2/9/2025, DJEN de 19/9/2025). 2. A retenção de 25% dos valores pagos pelo consumidor mostra-se adequada para compensar o vendedor pela extinção do contrato por fato imputado ao adquirente, evitando, por outro lado, o enriquecimento sem causa daquele. 3. Recurso especial parcialmente provido.