STJ REsp 2174706

DIREITO DO CONSUMIDOR. PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. CONTRATO CELEBRADO SOB A ÉGIDE DA LEI Nº 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO). PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. CLÁUSULA PENAL DE RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. ABUSIVIDADE RECONHECIDA PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. REDUÇÃO PARA 20%. POSSIBILIDADE. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. PREVALÊNCIA SOBRE A LEI DO DISTRATO EM CASOS DE ABUSIVIDADE. REEXAME DE PROVAS E CLÁUSULAS CONTRATUAIS. SÚMULAS 5 E 7/STJ. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO. 1. Trata-se de recurso especial interposto contra acórdão que, em ação de rescisão de compromisso de compra e venda de unidade condominial, reduziu o percentual da cláusula penal de 50% para 20% dos valores pagos, afastando em parte a disposição prevista no contrato, mesmo sob a vigência da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato) e a submissão ao regime de patrimônio de afetação. 2. O objetivo recursal é decidir se (i) houve violação dos arts. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964, por afastamento da disciplina especial da Lei do Distrato em favor do CDC e do art. 413 do CC; e (ii) é aplicável, no caso concreto, o critério da especialidade para validar a cláusula penal e as retenções previstas no art. 67-A em contrato celebrado após a vigência da Lei nº 13.786/2018. 3. A jurisprudência desta Corte Superior firmou-se no sentido de que, mesmo em contratos celebrados após a vigência da Lei nº 13.786/2018, é possível a redução da cláusula penal ajustada, ainda que dentro dos limites legais, quando sua aplicação se mostrar manifestamente excessiva ou abusiva, em observância ao Código de Defesa do Consumidor (CDC). 4. O CDC, por conter normas de caráter principiológico e ser mais especial na regulação das relações de consumo, prevalece sobre a Lei nº 13.786/2018 em situações de conflito que envolvam a abusividade de cláusulas contratuais. Precedentes. 5. Recurso especial conhecido e não provido. RELATÓRIO Trata-se de recurso especial interposto por GOLDEN CITY EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. (GOLDEN CITY) contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, de relatoria do Desembargador Silvério Da Silva, assim ementado: APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE CONDOMINIAL. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA, RECONHECIDA A CULPA DO AUTORA PELA RESOLUÇÃO, FIXADA RETENÇÃO DE 50% DAS QUANTIAS PAGAS, ALÉM DA RETENÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. 1. INCONFORMISMO DA AUTORA. ACOLHIMENTO PARCIAL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO DE 20% USUALMENTE ADOTADO POR ESTA CÂMARA. CONTRATO CELEBRADO SOB A ÉGIDE DA LEI DO DISTRATO. CONSIDERANDO A PECULIARIDADE DO CASO CONCRETO (CONTRATO COM VIGÊNCIA DE POUCOS MESES) - É EXCESSIVAMENTE ONEROSA A APLICAÇÃO DAS DISPOSIÇÕES CONTRATUAIS NOS MOLDES DA LEI 13.786/18. INTELIGÊNCIA DO ART. 51, IV, DO CDC E DO ART. 413 DO CC, QUE ADMITEM A POSSIBILIDADE DE REVISÃO DAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS NULAS, ABUSIVAS OU EXCESSIVAMENTE ONEROSAS. INCIDÊNCIA DE JUROS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. TEMA 1002 DO STJ - 2. INSURGÊNCIA DA REQUERIDA QUANTO AOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS JULGADA PREJUDICADA. DADO PROVIMENTO PARCIAL AO RECURSO DO AUTOR E JULGADO PREJUDICADO O RECURSO DA REQUERIDA. (e-STJ, fl. 198) Os embargos de declaração de GOLDEN CITY foram rejeitados (e-STJ, fls. 228-233). Nas razões de seu apelo nobre (e-STJ, fls. 209-217) interposto com fundamento na alínea a do inciso III do art. 105 da Constituição Federal, GOLDEN CITY apontou (1) violação do art. 67-A e § 5º da Lei nº 4.591/1964 (Lei de Incorporações Imobiliárias), ao sustentar a especialidade da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato) em face do Código de Defesa do Consumidor e a validade da cláusula penal contratual que reproduz o comando legal, inclusive quanto a retenção de até 50% quando submetido ao regime de patrimônio de afetação; e (2) contrariedade ao fundamento do acórdão que aplicou o CDC e o art. 413 do CC para reduzir a cláusula penal, defendendo que o critério da especialidade impõe a observância objetiva da Lei do Distrato nos contratos de incorporação imobiliária firmados após sua vigência. Houve apresentação de contrarrazões por VITORIA BIANCA NUNES BERTOLDO (VITÓRIA), conforme, e-STJ, fls. 238-243. É o relatório. EMENTA DIREITO DO CONSUMIDOR. PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. CONTRATO CELEBRADO SOB A ÉGIDE DA LEI Nº 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO). PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. CLÁUSULA PENAL DE RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. ABUSIVIDADE RECONHECIDA PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. REDUÇÃO PARA 20%. POSSIBILIDADE. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. PREVALÊNCIA SOBRE A LEI DO DISTRATO EM CASOS DE ABUSIVIDADE. REEXAME DE PROVAS E CLÁUSULAS CONTRATUAIS. SÚMULAS 5 E 7/STJ. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO. 1. Trata-se de recurso especial interposto contra acórdão que, em ação de rescisão de compromisso de compra e venda de unidade condominial, reduziu o percentual da cláusula penal de 50% para 20% dos valores pagos, afastando em parte a disposição prevista no contrato, mesmo sob a vigência da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato) e a submissão ao regime de patrimônio de afetação. 2. O objetivo recursal é decidir se (i) houve violação dos arts. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964, por afastamento da disciplina especial da Lei do Distrato em favor do CDC e do art. 413 do CC; e (ii) é aplicável, no caso concreto, o critério da especialidade para validar a cláusula penal e as retenções previstas no art. 67-A em contrato celebrado após a vigência da Lei nº 13.786/2018. 3. A jurisprudência desta Corte Superior firmou-se no sentido de que, mesmo em contratos celebrados após a vigência da Lei nº 13.786/2018, é possível a redução da cláusula penal ajustada, ainda que dentro dos limites legais, quando sua aplicação se mostrar manifestamente excessiva ou abusiva, em observância ao Código de Defesa do Consumidor (CDC). 4. O CDC, por conter normas de caráter principiológico e ser mais especial na regulação das relações de consumo, prevalece sobre a Lei nº 13.786/2018 em situações de conflito que envolvam a abusividade de cláusulas contratuais. Precedentes. 5. Recurso especial conhecido e não provido.