STJ REsp 2146033

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL E AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL ISOLADOS. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. CAUSALIDADE. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE. CONTRATO COMPLEXO DE LOCAÇÃO COM OPÇÃO DE COMPRA. ABUSIVIDADE RECONHECIDA. INCIDÊNCIA DA LEGISLAÇÃO PROTETORA DO CONSUMIDOR. AGRAVO CONHECIDO E RECURSOS ESPECIAIS NÃO PROVIDOS. 1. A caracterização de sucumbência mínima (art. 86, parágrafo único, do CPC) não se verifica quando há decaimento em um dos três pedidos formulados, com ajuste da distribuição das despesas para 1/3 e 2/3 segundo a proporcionalidade do êxito. 2. A relação jurídica envolvendo contrato complexo de locação de imóvel com opção de compra, quando caracterizada abusividade e informação deficitária, atrai a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. 3. A devolução parcial de valores pagos em contratos abusivos deve observar os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, afastando a aplicação automática de percentuais previstos em legislação específica. 4. Agravo conhecido e recursos especiais não providos. RELATÓRIO Recurso especiais interpostos por MASA VINTE E CINCO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. e MASA VINTE E QUATRO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. (MASA), de um lado, e MONALISA MICHELE COSTA e PIETRO SEABRA IUMATTI VALENÇA de outro (MONALISA e PIETRO), o último com seguimento negado pela corte de origem. Desafiam acórdão do Tribun al de Justiça do Estado de São Paulo assim ementado (e-STJ, fls. 404-417): COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS. Sentença de parcial procedência da ação e da reconvenção. Apelo dos autores. Celebração de instrumento particular de locação e contrato acessório de opção de compra de bem imóvel, com desconto equivalente aos aluguéis pagos no valor final de venda do bem. Relação jurídica complexa e não típica de locação que enseja a aplicação das normas consumeristas. Modalidade de aluguel aplicado que atrai interessados na aquisição facilitada de bem imóvel e não meros locatários. Parcelas de entrada travestidas de aluguel. Constatação de inviabilidade financeira ao final do prazo de locação, pois aplicados índices que elevam o valor do bem a patamares muito superiores ao valor de mercado, impossibilitando, ainda, o financiamento bancário. Abusividade constatada, na medida em que ilide o direito do consumidor à restituição das parcelas pagas. Ministério Público de São Paulo que ajuizou Ação Civil Pública para discutir a questão, ainda pendente de julgamento. Negócio que possui, na realidade, natureza jurídica de compra e venda. Autores que desistiram da aquisição e que, portanto, possuem direito à restituição de parte das parcelas pagas. Retenção de 25% dos valores pagos em atenção aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade. Danos materiais parcialmente constatados. Reconvenção improcedente. Redistribuição do ônus da sucumbência. Precedentes da Corte. Sentença reformada. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Os embargos de declaração foram inicialmente rejeitados (e-STJ, fls. 488/491); em segundos embargos, houve acolhimento parcial para ajustar a distribuição das despesas processuais à sucumbência (e-STJ, fls. 505-507). Nas razões do recurso especial oferecido por MONALISA e PIETRO, alegam-se que o acórdão recorrido contrariou o art. 86, parágrafo único, do CPC, ao impor aos recorrentes metade das custas e honorários, embora tenham sucumbido em parte mínima, desconsiderando o princípio da causalidade (e-STJ fls. 511-514). Por sua vez, MASA aduziu, em seu recurso especial, (1) inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor e incidência exclusiva da Lei do Inquilinato; (2) impossibilidade de devolução de valores em razão da natureza locatícia; (3) prevalência dos princípios da função social do contrato e da boa-fé; (4) necessidade de condenação integral de custas, despesas processuais e honorários aos recorridos; e (5) enriquecimento ilícito dos recorridos (art. 884 do Código Civil) pela devolução de 75% dos valores pagos a título de aluguel (e-STJ, fls. 420-442). Oferecidas as contrarrazões (e-STJ, fls. 538-546), sobreveio decisão de inadmissibilidade do apelo nobre de MONALISA e PIETRO (e-STJ, fls. 557/558), ensejando a interposição de agravo (e-STJ, fls. 561-569) e subsequente contraminuta (e-STJ, fls. 571-579). O Recurso de MASA foi admitido. É o relatório. EMENTA CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL E AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL ISOLADOS. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. CAUSALIDADE. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE. CONTRATO COMPLEXO DE LOCAÇÃO COM OPÇÃO DE COMPRA. ABUSIVIDADE RECONHECIDA. INCIDÊNCIA DA LEGISLAÇÃO PROTETORA DO CONSUMIDOR. AGRAVO CONHECIDO E RECURSOS ESPECIAIS NÃO PROVIDOS. 1. A caracterização de sucumbência mínima (art. 86, parágrafo único, do CPC) não se verifica quando há decaimento em um dos três pedidos formulados, com ajuste da distribuição das despesas para 1/3 e 2/3 segundo a proporcionalidade do êxito. 2. A relação jurídica envolvendo contrato complexo de locação de imóvel com opção de compra, quando caracterizada abusividade e informação deficitária, atrai a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. 3. A devolução parcial de valores pagos em contratos abusivos deve observar os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, afastando a aplicação automática de percentuais previstos em legislação específica. 4. Agravo conhecido e recursos especiais não providos.