STJ REsp 2099236

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. RESCISÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. TAXA DE FRUIÇÃO. LOTE NÃO EDIFICADO. AUSÊNCIA DE PROVEITO ECONÔMICO. ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO PROVIDO. 1. Não é cabível a cobrança de taxa de fruição em terreno não edificado, pois a mera posse formal do imóvel não gera proveito econômico apto a justificar indenização pela fruição. 2. Recurso especial provido. RELATÓRIO Trata-se de recurso especial interposto por GLEISON SOARES (GLEISON), com fundamento no art. 105, III, alíneas a e c, da CF, contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, sob a relatoria do desembargador Alexandre Marcondes, assim ementado: Compromisso de compra e venda. Ação de rescisão contratual c. c. restituição. Sentença de procedência. Irresignação da ré. Contrato resolvido por culpa do adquirente e firmado sob a égide do art. 32-A da Lei nº 6.766/79 e da Lei nº 13.786/2018. Pagamento de encargos moratórios e prestações vencidas incompatível com a resolução contratual. Multa de 10% sobre o valor atualizado do contrato. Cláusula contratual abusiva. Incidência dos arts. 51, IV e §1º, II e III e 53 caput do CDC e art. 413 do CC. Precedentes desta C. Câmara. Percentual de retenção mantido em 20% dos valores pagos a título de preço. Adquirente condenado a pagar a taxa de fruição prevista no contrato e nos incs. I e II do art. 32-A da Lei nº 6.766/79. Indenização que se destina a compensar as despesas operacionais da vendedora. Taxa de fruição, de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato por mês, devida pelo tempo de ocupação do imóvel pelo adquirente, independentemente de se tratar de lote sem edificação. Incidência da Súmula nº 01 do TJSP. Adquirente condenado ainda ao pagamento do IPTU e demais despesas inerentes ao lote incidentes no período compreendido entre a assinatura do contrato e sua resolução. Sucumbência recíproca, mais intensa da ré. Recurso parcialmente provido. (e-STJ, fls. 199-210) Nas razões do presente recurso, GLEISON alegou violação dos arts. 51, incisos II e IV, e 53 do Código de Defesa do Consumidor, bem como dos arts. 413 e 884 do Código Civil, sustentando que (1) a cobrança de taxa de fruição sobre lote não edificado é indevida, pois o art. 32-A, inciso I, da Lei nº 6.766/79 prevê a fruição apenas de forma eventual, sendo necessária a demonstração de uso efetivo e de proveito econômico do imóvel, o que não ocorreu no caso concreto; (2) a manutenção cumulativa da retenção de 20% dos valores pagos e da taxa mensal de fruição de 0,5% sobre o valor do contrato atualizado acarreta, na prática, a perda integral das quantias pagas pelo consumidor, em afronta ao art. 53 do CDC, que veda cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações em benefício do fornecedor; (3) a aplicação da taxa de fruição, sem prova de ocupação ou uso do imóvel, viola o art. 884 do Código Civil, por ensejar enriquecimento ilícito da vendedora, que nada perdeu nem sofreu restrição patrimonial; (4) o acórdão recorrido deixou de aplicar o art. 413 do Código Civil, ao não proceder à redução equitativa das penalidades contratuais e permitir dupla penalização do consumidor (retenção fruição), em manifesta desproporção e ofensa aos princípios da boa-fé e da equidade; e (5) por fim, apontou divergência jurisprudencial entre o acórdão recorrido e precedentes do Superior Tribunal de Justiça. Foram apresentadas contrarrazões. É o relatório. EMENTA CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. RESCISÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. TAXA DE FRUIÇÃO. LOTE NÃO EDIFICADO. AUSÊNCIA DE PROVEITO ECONÔMICO. ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO PROVIDO. 1. Não é cabível a cobrança de taxa de fruição em terreno não edificado, pois a mera posse formal do imóvel não gera proveito econômico apto a justificar indenização pela fruição. 2. Recurso especial provido.