STJ REsp 2083481

CIVIL. RECURSO ESPECIAL. LOTEAMENTOS. ASSOCIAÇÃO DE LOTEAMENTOS. TAXAS DE MANUTENÇÃO. COBRANÇA. MATÉRIA DECIDIDA EM REPERCUSSÃO GERAL PELO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL. TEMA Nº 492 DO STF. INDISPENSABILIDADE DA ANUÊNCIA DOS PROPRIETÁRIOS. AUSÊNCIA. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO. 1. No julgamento do RE n.º 695.911 RG/SP, o Supremo Tribunal Federal firmou o entendimento de que é inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis (Tema n.º 492 do STF). 2. Constitui premissa fática do caso concreto que não há manifestação de vontade dos réus assumindo a obrigação de pagar as taxas associativas. 3. Recurso especial não provido. RELATÓRIO Trata-se de recurso especial interposto por ASSOCIACAO DOS PROPRIETARIOS TERRAS DO BARAO (ASSOCIAÇÃO), com fundamento no art. 105, III, alínea a, da CF, contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, de relatoria do Des. LUIZ ANTÔNIO DE GODOY, assim ementado: TAXA DE ASSOCIAÇÃO Ação monitória - Despesas de manutenção e conservação da área de uso comum que não podem ser rateadas ao proprietário de lote não associado expressa ou tacitamente Falta de prova de registro do contrato padrão perante a matrícula do loteamento ou do imóvel adquirido Adesão automática do adquirente de lote de que não se cogita Obrigação de natureza pessoal, e não real Vedação ao enriquecimento sem causa que não se sobrepõe à garantia constitucional de livre associação Pedido improcedente Sentença mantida Recurso improvido (e-STJ, fl. 519). Opostos embargos de declaração pela ASSOCIAÇÃO, foram estes rejeitados (e-STJ, fls. 590/592). Nas razões do presente recurso, ASSOCIAÇÃO alegou a violação dos arts. 54 e incisos, 55, 56, 57, 59, 60, 61, 186, 187, 884, 927, e 942 do CC; 139, IX, 140, 141, 369, 370, 371, 372, 373, I e II, 374, II, III, IV, 435, 489, e 1.022 do CPC; e 36-A da Lei nº 6.766/79, ao sustentar que o adquirente do imóvel responde pelas taxas de manutenção ordinária da Associação de Moradores, independentemente da expressa anuência, assumindo as responsabilidades pactuadas pelo proprietário originário com o registro do contrato padrão. Foram apresentadas contrarrazões. É o relatório. EMENTA CIVIL. RECURSO ESPECIAL. LOTEAMENTOS. ASSOCIAÇÃO DE LOTEAMENTOS. TAXAS DE MANUTENÇÃO. COBRANÇA. MATÉRIA DECIDIDA EM REPERCUSSÃO GERAL PELO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL. TEMA Nº 492 DO STF. INDISPENSABILIDADE DA ANUÊNCIA DOS PROPRIETÁRIOS. AUSÊNCIA. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO. 1. No julgamento do RE n.º 695.911 RG/SP, o Supremo Tribunal Federal firmou o entendimento de que é inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis (Tema n.º 492 do STF). 2. Constitui premissa fática do caso concreto que não há manifestação de vontade dos réus assumindo a obrigação de pagar as taxas associativas. 3. Recurso especial não provido.