STJ REsp 2222921

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL - RESCISÃO CONTRATUAL - RETENÇÃO DE VALORES PAGOS - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO RECLAMO. INSURGÊNCIA DA DEMANDANTE. 1. O STJ firmou entendimento de que, nos contratos oriundos de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação, como no casos dos autos, a retenção dos valores pagos pode chegar a 50%, conforme estabelece o art. 67-A, I, e § 5º, da Lei 13.786/2018. Precedentes. 2. Agravo interno desprovido. RELATÓRIO O EXMO. SR. MINISTRO MARCO BUZZI (Relator): Trata-se de agravo interno interposto por ANDRESA VIEIRA FERNANDES e outro, contra decisão monocrática de fls. 902/906 (e-STJ), a qual negou provimento ao recurso especial interposto pela parte ora recorrente. O apelo extremo, fundamentado nas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional, desafiou, a seu turno, acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado: APELAÇÃO. COMPROMISSO E PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. RESCISÃO DO NEGÓCIO. ALEGAÇÃO DE ABUSIVIDADE CONSUBSTANCIADA NA COBRANÇA DE CORREÇÃO MONETÁRIA COM PERIODICIDADE MENSAL. CONSTATAÇÃO, PORÉM, A ILEGALIDADE DETECTADA, NÃO INVALIDA O CONTRATO. DESISTÊNCIA DOS AUTORES CONFIGURADA. CONTRATO CELEBRADO SOB A REGÊNCIA DA LEI Nº 13.786/2018. RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS QUE OBEDECE AOS PARÂMETROS DO CONTRATO EM CONSONÂNCIA COM A LEI Nº 13.786/2018. PERCENTUAL DE RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. COMPROVADO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO, SEM A EXCLUSÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA. ENTENDIMENTO FIRMADO NO JULGAMENTO DO RECURSO ESPECIAL Nº 1.740.911/DF, PELO RITO DOS RECURSOS REPETITIVOS (TEMA Nº 1.002) DO COLENDO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA (STJ). RECURSO DOS AUTORES DESPROVIDO E RECURSO DA RÉ PROVIDO. 1.- Sobre a alegada abusividade na periodicidade da correção monetária, o Juiz não a reconheceu, contudo, respeitado entendimento diverso, a questão comporta modificação para reconhecê-la, mas em que pese essa irregularidade, tal alteração não tem o condão de invalidar o contrato, por si só, bem como ser causa de rescisão com atribuição de culpa da ré. E o meio utilizado para justificar a aplicação da correção monetária se mostra abusivo e autoriza a aplicação do disposto no art. 47 da Lei 10.931/2004. 2.- Considerado que o referido contrato foi celebrado em 19/10/2020, data posterior a vigência da Lei nº 13.786/2018, que alterou a Lei nº 6.766/1979, há razão nos argumentos da ré na aplicação da retenção de 50% do valor pago, especialmente quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, nos termos do art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.594/64. 3.- Com relação à retenção sobre a corretagem, o Superior Tribunal de Justiça (STJ), já firmou seu entendimento no julgamento do R Esp nº 1.599.511/SP, inclusive, para os efeitos do art. 1.040, do CPC, no sentido da validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. 4.- A incidência dos juros de mora, nos termos do acórdão proferido no julgamento do Recurso Especial nº 1.740.911/DF, pelo rito dos recursos repetitivos, sob o Tema nº 1.002, estabeleceu que os juros moratórios sobre o valor a ser restituído devem incidir a contar do trânsito em julgado da sentença. Opostos os embargos de declaração, restaram desacolhidos (fls. 763/767, e-STJ) Nas razões do recurso especial (fls. 794/833, e-STJ), a recorrente aponta ofensa aos arts. 67-A da Lei n. 4.951/64; e 51 e 53 do CDC. Alega ainda a inobservância do precedente de N. 2006925/SP desta Corte Superior. Sustenta, em suma, que: a) a cláusula penal de retenção de 50% dos valores pagos é abusiva e causa enriquecimento sem causa à incorporadora; b) com a expedição do "habite-se" e a individualização das matrículas, o patrimônio de afetação foi extinto, o que impede a aplicação da cláusula penal de retenção de 50% dos valores pago. Contrarrazões (fls. 875/892, e-STJ). Após decisão de admissão do recurso especial (fls. 893/894, e-STJ), os autos ascenderam a esta egrégia Corte de Justiça. Por decisão monocrática (fls.902/906, e-STJ), este signatário negou provimento ao recurso especial com amparo no enunciado contido na Súmula 83/STJ. Em suas razões de agravo interno (fls. 910/926 , e-STJ), a recorrente refuta os fundamentos em que se lastreou o decisum hostilizado, oportunidade em que reafirma os argumentos deduzidos no apelo nobre. Impuganção às fls. 930/936, e-STJ. É o relatório. EMENTA AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL - RESCISÃO CONTRATUAL - RETENÇÃO DE VALORES PAGOS - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO RECLAMO. INSURGÊNCIA DA DEMANDANTE. 1. O STJ firmou entendimento de que, nos contratos oriundos de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação, como no casos dos autos, a retenção dos valores pagos pode chegar a 50%, conforme estabelece o art. 67-A, I, e § 5º, da Lei 13.786/2018. Precedentes. 2. Agravo interno desprovido.