STJ REsp 2133776

RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. TAXA DE FRUIÇÃO. TERMO INICIAL. DATA DA POSSE DO IMÓVEL. CÁLCULO. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. SÚMULA Nº 284/STF. 1. O Superior Tribunal de Justiça consolidou jurisprudência no sentido de que, resolvido o contrato, as partes retornam ao estado anterior, o que resulta no pagamento de indenização pelo tempo em que houve a ocupação do imóvel, ou seja, desde a data da transferência da posse ao comprador. Precedentes. 2. Alterar o decidido no acórdão impugnado, no que se refere à forma de se calcular a taxa de fruição demandaria reapreciar as cláusulas contratuais e o reexame de fatos e provas, o que é vedado em recurso especial pelos óbices das Súmulas nºs 5 e 7/STJ. 3. Considera-se deficiente de fundamentação o recurso especial que não indica com clareza e precisão os dispositivos legais que teriam sido supostamente violados ou interpretados de forma divergente pelo acórdão recorrido, circunstância que atrai, por analogia, a incidência da Súmula nº 284/STF. 4. DISPOSITIVO 4.1. Recurso especial de ANTONIO FRANCISCO DA SILVA e LEDINEIA ALMEIDA AZEVEDO SILVA não conhecido. 4.2. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial interposto por LEGACY INCORPORADORA LTDA., CENTRAL PARK EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e OUTRO. RELATÓRIO Trata-se de recurso especial interposto por ANTONIO FRANCISCO DA SILVA e LEDINEIA ALMEIDA AZEVEDO SILVA com fundamento no art. 105, inciso III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal. Por outro lado, LEGACY INCORPORADORA LTDA., CENTRAL PARK EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e outro interpuseram agravo em face de inadmissão de recurso especial, ambos contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo assim ementado: "Apelação Cível. Ação de rescisão de compromisso de compra e venda, de lote objeto de loteamento com fins residenciais, c. c. pedido de restituição integral dos valores pagos e da taxa de corretagem, bem como indenização das benfeitorias realizadas, ajuizada por compromissário comprador, sob alegação de que o empreendimento não possui licença de operação da CETESB. Sentença de parcial procedência. Recurso de ambas as partes. 1. Comissão de corretagem. Restituição. Alegação de participação no corretor no quadro societário da administradora do empreendimento, do descabimento da comissão quando o negócio é realizado em stand de vendas, e de que o valor foi pago a título de entrada. Litispendência. Ocorrência. Causa de pedir e pedido ora formulados veiculados em ação anterior, com enfretamento da questão pelo respectivo juízo. Recurso dos autores não conhecido nesse tópico. 2. Rescisão de compromisso de compra e venda de lote. Descumprimento da loteadora na obrigação de obter a licença de operação pela CETESB. Inocorrência. Licença juntada aos autos. Compromissários compradores que não alegam ou comprovam qualquer prejuízo advindo de irregularidade momentânea, tanto que construíram residência no lote e lá residiram, do que decorre seu intuito em desistir do negócio e, portanto, sua culpa pela rescisão. Descabida a restituição integral dos valores pagos, embora o recurso dos autores comporte parcial provimento, para reduzir a retenção pelas rés de 25% para 20% das parcelas pagas, não somente porque este é percentual previsto em contrato (cláusula sexta, item b), mas porque é o adotado em casos parelhos por esta E. 15ª Câmara de Direito Privado. 2.1. Restituição das parcelas pagas. Correção monetária. Aplicação do IGP-DI medido pela FGV. Cabimento. Índice contratualmente previsto para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel (cláusula terceira, item b.1.1.), que deve prevalecer, por força do princípio da isonomia e boa-fé contratuais. Recurso dos autores provido nesse tópico. 2.2. Restituição das parcelas pagas. Incidência de juros moratórios a partir da citação. Descabimento. Fluência a partir do trânsito em julgado, pois inexiste mora anterior do vendedor, na hipótese em que a rescisão contratual se deu por iniciativa do comprador, por não mais suportar o pagamento das parcelas. Recurso dos autores desprovido nesse tópico. 2.3. Taxa de fruição/ocupação. Lote efetivamente disponibilizado aos autores, que nele edificaram sua residência, de modo que experimentariam enriquecimento ilícito se não indenizassem a ré pela ocupação. Cabimento da retenção, pelas rés, dos valores referentes a fruição do imóvel, equivalente a 0,5% (meio por cento) ao mês, calculado sobre o preço do imóvel, com atualização monetária pelo IGP-DI FGV, a partir da averbação do Termo de Vistoria de Obras na matrícula do loteamento, em 13.10.2014, até a desocupação do imóvel pelos autores. Recurso das rés provido. 2.4. Indenização das acessões e benfeitorias construídas no lote. Incidência do disposto no art. 34 da Lei nº 6.766/79. Embora o pleito indenizatório tenha sido rejeitado pela sentença, por deixarem os autores de comprovar a regularidade da construção junto ao Poder Público Municipal, a melhor interpretação da Lei é aquela que efetivamente restitui as partes ao status quo ante, pois não provoca enriquecimento ilícito do vendedor nem do comprador. Precedentes deste Tribunal de Justiça e do C. Superior Tribunal de Justiça. Indenização, porém, condicionada à realização de perícia na fase de liquidação, cumprindo ao perito, ao avaliar o valor do imóvel, determinar se (i) bastam meras providências administrativas para regularização; (ii) há algum custo para regularização, que deve assim ser abatido da indenização; (iii) os custos para regularização superam o valor do imóvel, ou é caso de demolição nos termos das posturas municipais, hipóteses em que nada será devido pela loteadora, considerando que não poderá aproveitar as edificações. Recurso dos autores provido nesse tópico. 3. Litigância de má-fé. Litispendência omitida na petição inicial. Ilicitude da dedução de pedido expressamente rejeitado em demanda anterior (CPC, art. 80, III). Razoabilidade da multa de 5% sobre o valor pretendido a título de restituição de corretagem. Pleito da ré, em contrarrazões, acolhido, pois os autores reiteram a má-fé processual em seu apelo, de modo que o valor da multa fixado em sentença é majorado para 10% sobre o valor pretendido a título de restituição de corretagem. 4. Sentença reformada. Recurso dos autores parcialmente provido na parte conhecida, provido o recurso das rés" (e-STJ fls. 524/525). Os embargos de declaração opostos foram rejeitados (e-STJ fls. 460/464). Recurso de ANTÔNIO FRANCISCO DA SILVA e LEDINEIA ALMEIDA AZEVEDO SILVA.: Os recorrentes sustentam, além da divergência jurisprudencial, violação dos artigos 53 e 54 do Código de Defesa do Consumidor. Aduzem que "a posse efetiva do lote e permissibilidade para a construção conforme o respectivo contra de compra e venda do lote, foi no dia 10/12/2021" (e-STJ fl. 639). Mencionam que a taxa de fruição prevista no contrato é extremamente onerosa. Argumentam que "(..) Se for mantida a fruição nas conformidades estabelecidos no v. Acórdão, sendo deduzido 0,5% ao mês desde período de inadimplência, sendo marco inicial 30/09/2014, teríamos em torno de 102 meses x 0,5% o que retornaria 51% do valor atualizado do imóvel, sendo assim Vossa Excelência, os Embargados iriam poder reter o valor estimado de R$107.510,82" (e-STJ fl. 643). Pleiteiam pela alteração na data de imissão de posse ou na redução do percentual estipulado contratualmente. Contrarrazões às e-STJ 718/743 . Recurso de CENTRAL PARK EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS E OUTROS: Nas razões do recurso especial, os recorrentes sustentam divergência jurisprudencial no tocante à correção monetária. Aduzem que " (..) o v. Acordão, o qual determinou a correção monetária seria realizada de acordo com a variação do índice do IGP/DI, os Ilustres Julgadores do Tribunal, contrariam precedentes do Colendo Superior, uma vez que, esta Corte Especial, entende que a correção poderia ser realizada por outro índice, desde que pactuado entre as partes, o que não é o caso em tela, pois não há previsão contratual para que as prestações a serem restituídas aos recorridos obedeçam ao mesmo índice de reajuste das parcelas estabelecido em contrato (IGP-DI)" (e-STJ fl. 574). Contrarrazões às e-STJ fls. 745/756. É o relatório. EMENTA RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. TAXA DE FRUIÇÃO. TERMO INICIAL. DATA DA POSSE DO IMÓVEL. CÁLCULO. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. SÚMULA Nº 284/STF. 1. O Superior Tribunal de Justiça consolidou jurisprudência no sentido de que, resolvido o contrato, as partes retornam ao estado anterior, o que resulta no pagamento de indenização pelo tempo em que houve a ocupação do imóvel, ou seja, desde a data da transferência da posse ao comprador. Precedentes. 2. Alterar o decidido no acórdão impugnado, no que se refere à forma de se calcular a taxa de fruição demandaria reapreciar as cláusulas contratuais e o reexame de fatos e provas, o que é vedado em recurso especial pelos óbices das Súmulas nºs 5 e 7/STJ. 3. Considera-se deficiente de fundamentação o recurso especial que não indica com clareza e precisão os dispositivos legais que teriam sido supostamente violados ou interpretados de forma divergente pelo acórdão recorrido, circunstância que atrai, por analogia, a incidência da Súmula nº 284/STF. 4. DISPOSITIVO 4.1. Recurso especial de ANTONIO FRANCISCO DA SILVA e LEDINEIA ALMEIDA AZEVEDO SILVA não conhecido. 4.2. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial interposto por LEGACY INCORPORADORA LTDA., CENTRAL PARK EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e OUTRO.