STJ REsp 1729593 / SP

RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RECURSOS DESPROVIDOS. 1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes: 1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância. 1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor. 2. Recursos especiais desprovidos. ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, após a retificação, pelo Relator, da redação do item 1.3 da tese repetitiva, a Seção, por unanimidade, ratificar o julgamento ocorrido na sessão de 11.09.2019, no qual foi negado provimento aos recursos especiais, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. As teses firmadas, para os fins do artigo 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1, 5, 2 e 3, são as seguintes: 1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; 1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor. Os Srs. Ministros Moura Ribeiro, Nancy Andrighi, Raul Araújo, Paulo de Tarso Sanseverino, Antonio Carlos Ferreira, Ricardo Villas Bôas Cueva e Marco Buzzi votaram com o Sr. Ministro Relator. Ausente, justificadamente, o Sr. Ministro Luis Felipe Salomão, na assentada de 11.09.2019. Presidiu o julgamento a Sra. Ministra Maria Isabel Gallotti. NOTAS Julgado conforme procedimento previsto para os Recursos Repetitivos no âmbito do STJ. INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES À EMENTA "[...], as disposições do CPC/2015 e do RISTJ buscam dar ao acórdão proferido no recurso especial interposto em julgamento de mérito de IRDR os mesmos efeitos do acórdão em julgamento de recurso especial repetitivo, precedente qualificado nos termos do art. 121-A do RISTJ, c/c o art. 927 do CPC/2015. Ou seja, para fins de processamento do recurso especial em julgamento de mérito do IRDR, necessariamente, deverá ser seguido o rito previsto para os recursos representativos de controvérsia. Conquanto a natureza jurídica do IRDR não esteja em discussão neste julgamento, é oportuno registrar que não há impedimento para o conhecimento destes recursos especiais, pois a decisão do mérito das questões suscitadas em IRDR admite recurso para o STJ e para o STF, conforme letra expressa do art. 987 do NCPC. A despeito, ainda, das controvérsias sobre os requisitos para instauração do incidente perante os tribunais competentes, o § 1º do art. 976 do CPC/2015 afasta quaisquer dúvidas quanto à apreciação do mérito das teses, independentemente da causa, ao dispor que, 'a desistência ou o abandono do processo não impede o exame de mérito do incidente'". "[...] tratando-se de contratos que regulam as relações de consumo, o aderente só se vincula às disposições neles inseridas se lhe for dada a oportunidade de conhecimento prévio do seu conteúdo (CDC, arts. 4º, 6º, III, 46 e 54, § 4º), o que inquestionavelmente se aplica aos contratos de promessa de compra e venda de imóvel. A efetividade do conteúdo da informação, por sua vez, deve ser aferida a partir da situação em concreto, examinando-se qual será substancialmente o conhecimento imprescindível e como se poderá atingir o destinatário específico daquele produto ou serviço, de modo que a transmissão da informação seja adequada e eficiente, atendendo aos deveres anexos da boa-fé objetiva, do dever de colaboração e de respeito ao consumidor [...]". "Por suas peculiaridades, no âmbito do PMCMV, o prejuízo material decorrente do atraso na entrega de imóvel está mais próximo de um dano emergente do que de lucros cessantes, embora essa questão, todavia, não se afigure de maior relevância, dado que, sob o ponto de vista pragmático, conforme sublinhou a Ministra Maria Isabel Gallotti, são ambos 'as duas faces da mesma moeda', pois 'o dano, seja em qual dessas rubricas for classificado, será o mesmo: a privação da fruição do imóvel' [...]". "Insta salientar, outrossim, que nos contratos submetidos à modalidade do PMCMV é desinfluente que o comprador fique impossibilitado de alugar ou vender o imóvel, antes de sua quitação, nos termos do que dispõe o art. 7º-B, I e II, da Lei n. 11.977/2009, haja vista que essa proibição tem o intuito, tão somente, de evitar eventual desvio de finalidade, uma vez que a subvenção econômica concedida pelo Governo Federal tem por único objetivo viabilizar o acesso das famílias, destinatárias do programa, ao primeiro imóvel. Entretanto, essa circunstância diz respeito apenas à relação jurídica estabelecida entre o adquirente e o órgão estatal, não podendo, por isso, seus efeitos irradiarem para o negócio de compra e venda celebrado com a incorporadora, que é regido por regras protetivas específicas. Dessarte, para efeito de responsabilização por atraso no cumprimento do prazo de entrega do imóvel, é irrelevante se o contrato é regido pelas normas gerais do SFH ou pelas regras próprias do PMCMV, porquanto o descumprimento contratual em discussão, a ensejar o pagamento das perdas e danos, envolve apenas a relação de consumo estabelecida entre a promitente vendedora e o adquirente da unidade autônoma". "[...] 'havendo cláusula penal no sentido de prefixar em patamar razoável a indenização, não cabe posterior cumulação com lucros cessantes', porquanto, 'embora o mais usual seja a previsão de incidência de multa por mês de atraso, é inegável que há casos em que a previsão contratual de multa limita-se a um único montante ou percentual para o período de mora (por exemplo, multa de 2% do preço do imóvel, atualizado pelos mesmos índices contratuais), que pode ser insuficiente à reparação integral do dano (lucros cessantes) daquele que apenas aderiu ao contrato, como orienta o princípio da reparação integral (art. 944 do CC) e os arts. 389, 395 e 403 do CC'. 'Mutatis mutandis', [...], 'o art. 413 do CC, na linha da iterativa jurisprudência do STJ [...], impõe o poder-dever do magistrado de modificar equitativamente, até mesmo de ofício, a cláusula penal avençada para manter a indenização na extensão do dano verificado, no caso em que a obrigação principal tenha se cumprido em parte ou que o montante da penalidade se mostre manifestamente excessivo, tendo em vista a natureza e a finalidade do negócio'". "[...] ultrapassado o prazo para a conclusão das unidades, não podem ser cobrados do adquirente encargos contratados para incidir no período de construção, entre eles, os juros de obra. Isso porque o beneficiário não pode ser responsabilizado pela remuneração do capital empregado na obra quando houver atraso por culpa imputável apenas à promitente vendedora. A cobrança de quaisquer acréscimos ou juros nesse contexto fere a essência de vários princípios norteadores do Código Civil, bem como do Código de Defesa do Consumidor, como a boa-fé objetiva e o equilíbrio contratual. Entendimento diverso teria o efeito de postergar, de maneira injustificada, o pagamento de valores que são próprios da fase de construção da obra, em seu período regular. Contudo, impõe-se considerar que, superado o período de entrega das chaves, o comprador passa a ter a legítima expectativa de destinar recursos à amortização do saldo do seu débito. O que se frustraria, sem que, para tanto, tenha o consumidor concorrido". "[...] a aplicação das teses deve ser limitada a imóveis residenciais, uma vez que a aquisição de imóvel comercial não foi contemplada pelo PMCMV, nos termos preconizados pela Lei n. 11.977/2009". REFERÊNCIA LEGISLATIVA LEG:FED LEI:013105 ANO:2015 ***** CPC-15 CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 2015 ART:00927 ART:00976 PAR:00001 ART:00987 PAR:00002 ART:01036 LEG:FED RGI:****** ANO:1989 ***** RISTJ-89 REGIMENTO INTERNO DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA ART:0121A ART:0256H LEG:FED LEI:011977 ANO:2009 ART:00003 PAR:00006 ART:0007B INC:00001 INC:00002 LEG:FED CFB:****** ANO:1988 ***** CF-1988 CONSTITUIÇÃO FEDERAL DE 1988 ART:00006 LEG:FED LEI:004591 ANO:1964 ART:00002 ART:00031 ART:00032 ART:00034 ART:00043 ART:00044 ART:00048 PAR:00002 LEG:FED LEI:008078 ANO:1990 ***** CDC-90 CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR ART:00003 PAR:00001 ART:00004 ART:00006 INC:00002 INC:00003 ART:00012 ART:00046 ART:00047 ART:00051 INC:00004 PAR:00001 INC:00002 INC:00003 ART:00053 ART:00054 PAR:00004 LEG:FED LEI:010406 ANO:2002 ***** CC-02 CÓDIGO CIVIL DE 2002 ART:00113 ART:00389 ART:00395 ART:00403 ART:00413 ART:00421 ART:00422 ART:00423 ART:00476 ART:00944 LEG:FED LEI:013786 ANO:2018 ART:0043A LEG:FED LEI:005869 ANO:1973 ***** CPC-73 CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 1973 ART:00335 JURISPRUDÊNCIA CITADA (DIREITO DO CONSUMIDOR - CONTRATOS DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA - RESPONSABILIDADE DA INCORPORADORA)     STJ - AgRg no REsp 1006765-ES, REsp 80036-SP (DIREITO DO CONSUMIDOR - DISPOSIÇÕES CONTRATUAIS - CONHECIMENTO PRÉVIO - DEVERES ANEXOS DA BOA-FÉ OBJETIVA - DEVER DE COLABORAÇÃO)     STJ - REsp 1349188-RJ (PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - PRAZO DE TOLERÂNCIA - VALIDADE DA ESTIPULAÇÃO)     STJ - REsp 1727939-DF, REsp 1582318-RJ, AgInt no REsp 1698519-SP, REsp 1454139-RJ (PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - ATRASO NA ENTREGA - LUCROS CESSANTES)     STJ - EREsp 1341138-SP (PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - ATRASO NA ENTREGA - LUCROS CESSANTES - COMPROVAÇÃO)     STJ - REsp 644984-RJ, AgInt nos EDcl no AgInt no REsp 1652226-PA, AgInt no REsp 1789656-SP, AgInt no REsp 1722768-SP, AgInt nos EDcl no AREsp 921095-SP (PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA - LUCROS CESSANTES - PRESUNÇÃO DE PREJUÍZO)     STJ - EREsp 1341138-SP, RESP 1804663-SP, RESP 1785911-SP, AgInt nos EDcl no AREsp 921095-SP, RESP 1698420-SP (PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA - LUCROS CESSANTES - DANO EMERGENTE - PRIVAÇÃO DA FRUIÇÃO DO IMÓVEL)     STJ - AgInt no AgRg no AREsp 795125-RJ (PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - ATRASO NA ENTREGA - CLÁUSULA PENAL - REPARAÇÃO INTEGRAL)     STJ - REsp 1498484-DF (RECURSO REPETITIVO - TEMA(s) 970), REsp 1635428-SC (RECURSO REPETITIVO - TEMA(s) 970), REsp 1614721-DF (RECURSO REPETITIVO - TEMA(s) 971), REsp 1631485-DF (RECURSO REPETITIVO - TEMA(s) 971) (PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - ATRASO NA ENTREGA - PREJUÍZO PRESUMIDO - INDENIZAÇÃO - TERMO FINAL)     STJ - AgInt no REsp 1723050-RJ, REsp 331496-MG (PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - PAGAMENTO PARCELADO - JUROS COMPENSATÓRIOS ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES - LEGALIDADE)     STJ - EREsp 670117-PB           AgInt no AREsp 887173-SP           AgInt no REsp 1613390-RJ           REsp 1283980-RJ           AgRg no REsp 1187142-SP           AgRg nos EDcl no AREsp 174715-RJ (PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - ATRASO NA ENTREGA - CORREÇÃO MONETÁRIA - ÍNDICE APLICÁVEL)     STJ - REsp 1454139-RJ, AgInt nos EDcl no AREsp 1216865-MA, AgInt no AREsp 1126802-RJ, AgInt no REsp 1696597-RO, EDcl no REsp 1454139-RJ