STJ REsp 2211570

RECURSO ESPECIAL. PREQUESTIONAMENTO. OCORRÊNCIA. REEXAME DE PROVA. NÃO OCORRÊNCIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. PROCEDIMENTO DE JURISDIÇÃO VOLUNTÁRIA. EXPEDIÇÃO DE ALVARÁ. IMÓVEL HIPOTECADO. SÚMULA N. 308/STJ. NÃO APLICAÇÃO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. É inequívoco o prequestionamento quando o tema central do acórdão local é aquele devolvido a esta Corte Superior no recurso especial. 2. A requalificação jurídica de fatos constantes no acórdão de segundo grau não afronta as disposições constantes nos enunciados n. 5 e 7 da Súmula desta Corte. 3. "A Súmula n. 308 do STJ não se aplica à aquisição de imóveis comerciais, sendo restrita aos contratos submetidos ao Sistema Financeiro de Habitação (SFH), nos quais a hipoteca recai sobre imóveis residenciais" (REsp n. 2.141.417/SC, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 22/4/2025, DJEN de 27/5/2025). 4. Recurso especial a que se dá provimento. RELATÓRIO Trata-se de recurso especial interposto por Banco do Estado do Rio Grande do Sul S.A. em face de acórdão com a seguinte ementa: APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. PROCEDIMENTO DE JURISDIÇÃO VOLUNTÁRIA. EXPEDIÇÃO DE ALVARÁ. 1. Caso em que os autores pretendem a expedição de alvará para que seja procedida a transferência da propriedade dos boxes comerciais de nº 34 e 48, que sustentam terem sido adquiridos pelo cônjuge falecido há mais de 25 anos, que não os registrou junto ao Registro de Imóveis competente. Para tanto, acostaram aos autos registros de IPTU e de taxas condominiais pagas referentes a ambos os boxes. 2. Sobreveio sentença de parcial procedência, determinando a transferência da propriedade em favor dos autores apenas com relação ao box de nº 34, pois houve concordância da síndica da massa falida, bem como presente prova mínima da aquisição do bem pelo falecido cônjuge. 3. Os autores apelaram, pretendendo a reforma da sentença para que ambos os pedidos sejam procedentes, com consequente transferência da propriedade quanto aos dois boxes. Contudo, em atenção à prova acostada aos autos, tem-se que os recorrentes não se desincumbiram do seu ônus probatório, não apresentando prova mínima acerca da compra do box de nº 48 ou de quitação do seu preço, pelo que tal recurso restou desprovido. 4. O credor fiduciário também interpôs recurso de apelação, requerendo a reforma da sentença para que sejam julgados improcedentes os pedidos, sustentando que, visto haver garantia de hipoteca sobre os boxes, estes não poderiam ser transferidos aos autores antes que quitada a dívida originária. Pretensão afastada em atenção ao entendimento sedimentado pelo e. Superior Tribunal de Justiça por meio da Súmula 308, a saber: a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. RECURSOS DESPROVIDOS. Alega-se violação do artigo 1.419 do Código Civil sob o argumento de que a hipoteca firmada entre financiador e financiado é oponível ao promitente comprador de imóvel comercial objeto de financiamento fora do Sistema Financeiro de Habitação. Pede o provimento do recurso. Impugnação de Mírian Domingues Mallmann e outros pela ausência de prequestionamento, de incidência dos verbetes n. 5 e 7 da Súmula desta Casa e que não houve a demonstração analítica da divergência jurisprudencial. É o relatório. EMENTA RECURSO ESPECIAL. PREQUESTIONAMENTO. OCORRÊNCIA. REEXAME DE PROVA. NÃO OCORRÊNCIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. PROCEDIMENTO DE JURISDIÇÃO VOLUNTÁRIA. EXPEDIÇÃO DE ALVARÁ. IMÓVEL HIPOTECADO. SÚMULA N. 308/STJ. NÃO APLICAÇÃO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. É inequívoco o prequestionamento quando o tema central do acórdão local é aquele devolvido a esta Corte Superior no recurso especial. 2. A requalificação jurídica de fatos constantes no acórdão de segundo grau não afronta as disposições constantes nos enunciados n. 5 e 7 da Súmula desta Corte. 3. "A Súmula n. 308 do STJ não se aplica à aquisição de imóveis comerciais, sendo restrita aos contratos submetidos ao Sistema Financeiro de Habitação (SFH), nos quais a hipoteca recai sobre imóveis residenciais" (REsp n. 2.141.417/SC, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 22/4/2025, DJEN de 27/5/2025). 4. Recurso especial a que se dá provimento.