STJ REsp 2189868

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO. ART. 1º DO DECRETO-LEI 745/1969. SÚMULA 76/STJ. NECESSIDADE DE PRÉVIA INTERPELAÇÃO. ART. 489, § 1º, VI, CPC. DECISÃO QUE DEIXA DE SEGUIR SÚMULA INVOCADA SEM DISTINGUIR OU SUPERAR. NULIDADE POR DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. MULTA EM EMBARGOS DE DECLARAÇÃO AFASTADA (SÚMULA 98/STJ). CASSAÇÃO E RETORNO DOS AUTOS. 1. A resolução de contrato de compra e venda de imóvel não loteado exige prévia interpelação do devedor (art. 1º do DL 745/1969; Súmula 76/STJ). 2. É nulo, por deficiência de fundamentação (art. 489, § 1º, VI, CPC), o acórdão que deixa de observar súmula invocada pela parte sem demonstrar distinção do caso concreto ou superação do entendimento. 3. Embargos de declaração opostos com nítido propósito de prequestionamento não têm caráter protelatório (Súmula 98/STJ); multa afastada. 4. Recurso especial provido para cassar o acórdão recorrido e determinar o retorno dos autos ao Tribunal de origem, a fim de que se profira novo julgamento com enfrentamento expresso da exigência legal de prévia interpelação ou, sendo o caso, com fundamentação adequada de distinção ou superação. RELATÓRIO Trata-se de recurso especial interposto, com base na alínea "a" do inciso III do art. 105 da Constituição Federal, por Valfredo Joaquim da Silva contra acórdão assim ementado (fls. 817-818): APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. IMÓVEL RURAL. VALOR DE AQUISIÇÃO. INADIMPLEMENTO ABSOLUTO. OCORRÊNCIA. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. PLEITO RECONVENCIONAL. IMPROCEDÊNCIA. RECURSO IMPROVIDO 1. Exceto pela exceção do contrato não cumprido, a parte que foi lesada pelo inadimplemento da obrigação que não comporta mais em continuidade tem o direito de exigir judicialmente a rescisão do contrato e todas as penalidades previstas, além das perdas e danos, inclusive de natureza moral. 2. No caso, pelo que se extrai do contrato, o pagamento do valor pela aquisição do imóvel rural que deveria ser realizado pelo apelante/requerido não estava condicionado a qualquer outra conduta por parte dos apelados/requerentes, muito menos ao georreferenciamento, não podendo ser acolhida, portanto, a tese defensiva relativa à exceção do contrato não cumprido. 3. A falta de pagamento pelo comprador do valor referente à aquisição do imóvel rural na data ajustada, além da existência de provas que afasta a tese defensiva relacionada à exceção do contrato não cumprido, enseja o inadimplemento da obrigação e confere ao vendedor o direito de exigir em juízo a rescisão do contrato, eventuais multas contratuais e a devolução do bem de raiz. 4. Recurso admitido e, no mérito, improvido, nos termos do voto prolatado. Elevam-se, nesta instância, os honorários sucumbenciais em 20% sobre o valor atualizado da causa. Os embargos de declaração opostos por Valfredo Joaquim da Silva foram rejeitados (fls. 912-913). Nas razões do recurso especial, a parte recorrente alega, em síntese, que o acórdão recorrido violou os seguintes dispositivos legais: art. 1º do Decreto-Lei 745/1969, art. 176, § 1º, II, 3, "a", da Lei 6.015/1973, art. 1.022, II, do Código de Processo Civil, e art. 397 do Código Civil. Sustenta que o inadimplemento absoluto do contrato de promessa de compra e venda de imóvel rural somente se caracteriza mediante prévia interpelação judicial ou extrajudicial, conforme o art. 1º do Decreto-Lei 745/1969. Alega que a decisão recorrida desconsiderou essa exigência, concedendo um prazo exíguo para a purgação da mora, o que inviabiliza a rescisão contratual. Argumenta que a ausência de interpelação prévia configura vício insanável, que impede a caracterização do inadimplemento absoluto. Defende que o georreferenciamento do imóvel rural é requisito essencial para a transferência de propriedade, conforme o art. 176, § 1º, II, 3, "a", da Lei 6.015/1973 e o Decreto 4.449/2002. Alega que a ausência de georreferenciamento compromete a segurança jurídica da transação e viola o princípio da boa-fé objetiva. Alega que a decisão recorrida incorreu em omissão ao não se manifestar sobre a aplicabilidade do Decreto-Lei 745/1969 e a necessidade de georreferenciamento, configurando violação ao art. 1.022, II, do Código de Processo Civil. Sustenta que a aplicação do art. 397 do Código Civil, sem considerar a legislação específica que rege os contratos de promessa de compra e venda de imóvel rural, configura interpretação restritiva e equivocada, comprometendo a segurança jurídica e a boa-fé contratual. Por fim, alega que a imposição de multa em embargos de declaração destinados ao prequestionamento é inviável, conforme a Súmula 98 do Superior Tribunal de Justiça. Contrarrazões às fls. 947-959, nas quais Antônio Carlos Ribeiro e Miriam Salvador Costa Ribeiro alegam, em síntese, que o recurso especial não deve ser conhecido por ausência de prequestionamento e por não atender aos requisitos de admissibilidade. No mérito, defendem a correção do acórdão recorrido, sustentando que o inadimplemento do contrato foi devidamente caracterizado e que a imposição da multa foi legítima, em razão do caráter protelatório dos embargos de declaração opostos pelo recorrente. É o relatório. EMENTA RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO. ART. 1º DO DECRETO-LEI 745/1969. SÚMULA 76/STJ. NECESSIDADE DE PRÉVIA INTERPELAÇÃO. ART. 489, § 1º, VI, CPC. DECISÃO QUE DEIXA DE SEGUIR SÚMULA INVOCADA SEM DISTINGUIR OU SUPERAR. NULIDADE POR DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. MULTA EM EMBARGOS DE DECLARAÇÃO AFASTADA (SÚMULA 98/STJ). CASSAÇÃO E RETORNO DOS AUTOS. 1. A resolução de contrato de compra e venda de imóvel não loteado exige prévia interpelação do devedor (art. 1º do DL 745/1969; Súmula 76/STJ). 2. É nulo, por deficiência de fundamentação (art. 489, § 1º, VI, CPC), o acórdão que deixa de observar súmula invocada pela parte sem demonstrar distinção do caso concreto ou superação do entendimento. 3. Embargos de declaração opostos com nítido propósito de prequestionamento não têm caráter protelatório (Súmula 98/STJ); multa afastada. 4. Recurso especial provido para cassar o acórdão recorrido e determinar o retorno dos autos ao Tribunal de origem, a fim de que se profira novo julgamento com enfrentamento expresso da exigência legal de prévia interpelação ou, sendo o caso, com fundamentação adequada de distinção ou superação.