STJ REsp 1614721 / DF

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. OMISSÃO DE MULTA EM BENEFÍCIO DO ADERENTE. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. ARBITRAMENTO JUDICIAL DA INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO OBJETIVO A MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL. 1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial. 2. No caso concreto, recurso especial parcialmente provido. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, os Ministros da Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça acordam, após finalização do julgamento do caso concreto na sessão de julgamentos de 08 de maio de 2019, no seguinte sentido: "Após o voto do Sr. Ministro Relator dando parcial provimento ao recurso especial, abriu divergência a Sra. Ministra Maria Isabel Gallotti negando provimento ao resurso especial, no que foi acompanhada pelo Sr. Ministro Antonio Carlos Ferreira, e, por maioria, dar parcial provimento ao recurso especial, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator." Fixou-se, nesta assentada, tese para os fins repetitivos no tema 971, a seguir: "No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial". Vencidos os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti e Antonio Carlos Ferreira. Os Srs. Ministros Raul Araújo, Ricardo Villas Bôas Cueva, Marco Buzzi, Marco Aurélio Bellizze, Moura Ribeiro e Nancy Andrighi votaram com o Sr. Ministro Relator. Ausente justificadamente, apenas nesta assentada, o Sr. Ministro Antonio Carlos Ferreira. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino. NOTAS Julgado conforme procedimento previsto para os Recursos Repetitivos no âmbito do STJ. INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES À EMENTA [...] havendo cláusula penal no sentido de prefixar, em patamar razoável, a indenização, não cabe a cumulação posterior com lucros cessantes". "[...] em caso de inadimplemento (absoluto ou relativo), se houver omissão do contrato, cabe, por imperativo de equidade, inverter a cláusula contratual penal (moratória ou compensatória), que prevê multa exclusivamente em benefício da promitente vendedora do imóvel. No entanto, esses precedentes visam, justa e simetricamente à manutenção do equilíbrio da base contratual para a adequada reparação do dano, tomando a cláusula penal estipulada em benefício de apenas uma das partes como parâmetro objetivo, inclusive ressalvando, por exemplo, o abatimento do valor de um aluguel por mês de uso do imóvel". "[...] seja por princípios gerais do direito, seja pela principiologia adotada no CDC, ou, ainda, por comezinho imperativo de equidade, mostra-se abusiva a prática de estipular cláusula penal exclusivamente ao consumidor, para a hipótese de mora ou de inadimplemento contratual absoluto, ficando isento de tal reprimenda o fornecedor em situações de análogo descumprimento da avença. Destarte, prevendo o contrato a incidência de multa para o caso de inadimplemento por parte do consumidor, a mesma multa deverá ser considerada para o arbitramento da indenização devida pelo fornecedor, caso seja deste a mora ou o inadimplemento absoluto". "[...] a obrigação da incorporadora é de fazer (prestação contratual, consistente na entrega do imóvel pronto para uso e gozo), já a do adquirente é de dar (pagar o valor remanescente do preço do imóvel, por ocasião da entrega). E só haverá adequada simetria para inversão da cláusula penal contratual se houver observância de sua natureza, isto é, de prefixação da indenização em dinheiro pelo período da mora. Como é cediço, nos casos de obrigações de natureza heterogênea (por exemplo, obrigação de fazer e obrigação de dar), impõe-se sua conversão em dinheiro, apurando-se valor adequado e razoável para arbitramento da indenização pelo período de mora, vedada sua cumulação com lucros cessantes. Feita essa conversão, geralmente obtida por meio de arbitramento, é que, então, seria possível a aplicação/utilização como parâmetro objetivo, para manutenção do equilíbrio da avença, em desfavor daquele que redigiu a cláusula:[...]". (QUESTÃO DE ORDEM) "[...] não serão aplicados diretamente os dispositivos da Lei n. 13.786/2018, de 27 de dezembro de 2018, para a solução dos casos em julgamento". (VOTO VENCIDO) (MIN. MARIA ISABEL GALLOTTI) "[...] não é possível, data vênia, sob o argumento de se buscar equilíbrio contratual, a inversão de obrigações de naturezas distintas, concebidas em razão de dinâmica contratual própria, resultando na criação de uma nova obrigação não concebida pelos contratantes". "[...] a solução preconizada no voto do eminente Relator para converter em pecúnia, por meio de arbitramento, a obrigação de fazer do fornecedor, 'apurando-se valor adequado e razoável para indenização pelo período da mora', para sobre o valor encontrado fazer incidir a cláusula penal invertida, reflete a dificuldade inerente à disparidade das obrigações das partes contratantes e, na prática, significaria a criação, pelo Judiciário, de cláusula nova, cujos parâmetros (e não apenas a respectiva quantificação) seriam decididos caso a caso, após surgido o litígio, aniquilando, data maxima venia, a razão de ser o instituto de direito civil 'cláusula penal', voltado precisamente a predeterminar o valor compensatório do inadimplemento da obrigação principal ao qual é acessória. [...], na ausência de cláusula penal acessória ao cumprimento de determinada obrigação contratual, a melhor solução será realmente a apuração, diante das circunstâncias do caso concreto, e se necessário por meio de perícia, do valor do ressarcimento pleno dos prejuízos alegados pela parte lesada. A apuração, nesse caso, deve voltar-se à verificação do prejuízo concreto sofrido, a ser indenizado, e não, data maxima vênia, do valor da obrigação descumprida, para constituir a base de cálculo da cláusula penal invertida - na realidade, criada, uma vez que não pactuada pelas partes para o reforço da obrigação inadimplida". "Não é possível a inversão da cláusula penal estabelecida em desfavor do adquirente para o pagamento das prestações com sua aplicação ao descumprimento pela construtora no prazo de entrega de imóvel em construção prometido à venda". REFERÊNCIA LEGISLATIVA LEG:FED LEI:013105 ANO:2015 ***** CPC-15 CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 2015 ART:01036 LEG:FED LEI:013786 ANO:2018 LEG:FED DEL:004657 ANO:1942 ***** LINDB-42 LEI DE INTRODUÇÃO ÀS NORMAS DO DIREITO BRASILEIRO ART:00006 INC:00002 LEG:FED CFB:****** ANO:1988 ***** CF-1988 CONSTITUIÇÃO FEDERAL DE 1988 ART:00005 INC:00036 LEG:FED LEI:010406 ANO:2002 ***** CC-02 CÓDIGO CIVIL DE 2002 ART:00131 ART:00389 ART:00394 ART:00402 ART:00412 ART:00413 ART:00478 ART:00479 ART:00487 LEG:FED SUM:****** ANO:**** ***** SUM(STJ) SÚMULA DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA SUM:000543 LEG:FED LEI:008078 ANO:1990 ***** CDC-90 CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR ART:00004 INC:00003 ART:00006 INC:00002 ART:00007 ART:00051 LEG:FED PRT:000004 ANO:1998 (SECRETARIA DE DIREITO ECONÔMICO DO MINISTÉRIO DA JUSTIÇA - SDE/MJ) JURISPRUDÊNCIA CITADA (CIVIL - RESCISÃO CONTRATUAL - ATRASO NA ENTREGA - LUCROS CESSANTES - PREJUÍZO PRESUMIDO)     STJ - EREsp 1341138-SP (CIVIL - RESCISÃO CONTRATUAL - ATRASO - CLÁUSULA PENAL - LUCROS CESSANTES - ADIMPLEMENTO PARCIAL - REDUÇÃO DA INDENIZAÇÃO)     STJ - REsp 1641131-SP, REsp 1186789-RJ, AgInt no AREsp 764552-DF, AgInt no REsp 1723050-RJ, AgInt nos EDcl no AREsp 921095-SP, REsp 1447247-SP (CIVIL - RESCISÃO CONTRATUAL - MORA OU INADIMPLEMENTO DO CONSUMIDOR - CLÁUSULA PENAL EM BENEFÍCIO DO FORNECEDOR - INVERSÃO - POSSIBILIDADE - EQUILÍBRIO CONTRATUAL)     STJ - REsp 955134-SC, REsp 1548189-SP, AgInt no AREsp 706499-RJ, AgInt no AREsp 985690-AM (QUESTÃO DE ORDEM - RETROATIVIDADE DE LEI)     STF - ADI 493, AI 251533 (VOTO VENCIDO - RESCISÃO CONTRATUAL - INVERSÃO DE CLÁUSULA - PODER JUDICIÁRIO - PRESSUPOSTOS)     STJ - REsp 1412993-SP