STJ AREsp 2169093

DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. PARCIAL PROVIMENTO. 1. O percentual de retenção foi majorado para 25%, em conformidade com a jurisprudência do STJ, que considera esse percentual razoável para compensar custos administrativos e outras despesas inerentes ao desfazimento do negócio. 2. As arras confirmatórias não podem ser retidas cumulativamente com outras cláusulas penais, sob pena de configurar bis in idem, devendo ser incluídas no montante sobre o qual incidirá o percentual de retenção. 3. A indenização pela fruição do imóvel não é cabível, pois os compradores não foram imitidos na posse do bem, afastando a base fática para sua incidência. 4. Os compradores não são responsáveis por impostos e taxas condominiais antes da posse, conforme entendimento consolidado do STJ, que vincula tais obrigações à imissão na posse. 5. A distribuição dos ônus sucumbenciais foi redimensionada para refletir a sucumbência recíproca, considerando o número de pedidos formulados e atendidos por cada parte, com fixação proporcional das custas e honorários advocatícios. 6. Agravo conhecido para dar parcial provimento ao recurso especial. RELATÓRIO Trata-se de agravo em recurso especial interposto por FFE CONSTRUÇÕES, INCORPORAÇÕES E PARTICIPAÇÕES LTDA. contra decisão que inadmitiu seu recurso especial, fundamentado no artigo 105, inciso III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo eg. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado (e-STJ, fls. 250): "Apelação cível. Compromisso de compra e venda de bem imóvel. Resolução do contrato por inadimplemento dos compradores. Ação movida pela vendedora. Sentença de procedência. Preliminar. Recebimento do recurso. Duplo efeito. Deferimento. Regra geral é que a apelação será recebida em ambos os efeitos suspensivo e devolutivo. Aplicação do disposto no artigo 1.012 do CPC/2015. Caso dos autos não previsto nas exceções elencadas no §1º do aludido artigo. Mérito. Inadimplemento dos réus/compradores. Alegação de que o inadimplemento decorreu de não obtenção de financiamento bancário, por atraso na entrega do "habite se". Afirmativa isolada nos autos. Ausência de documentos comprovando que o financiamento bancário dependia de cumprimento de obrigação afeta à ré. Juntada nos autos da concessão do "habite se". Documento que em nenhum momento foi impugnado pelos réus. Devolução parcelas pagas. Entendimento das Súmulas 1, 2 e 3 desta C. Corte de Justiça. Indenização. Pedido da autora de aplicação da cláusula 6, sobre mora e inadimplemento, penalidades e rescisão. Abusividade caracterizada. Princípios da equidade e da boa fé que regem as relações de consumo, bem como o do equilíbrio contratual. Aplicação dos artigos 51 e 53 do Código de Defesa do Consumidor. Nulidade de pleno direito das cláusulas do contrato que prevêem a perda da maior parte dos valores pagos pelos compromissários compradores. Retenção de 20% dos valores pagos, adequados para cobrir as despesas de administração, publicidade e outras inerentes à contratação. Alteração parcial do resultado do julgamento. Fixação da sucumbência recíproca. Recursos dos réus parcialmente providos." Os embargos de declaração opostos pela recorrente (e-STJ, fls. 258-281) foram rejeitados (e-STJ, fls. 324-329). Após a interposição de recurso especial, os autos retornaram à Turma Julgadora para juízo de retratação, conforme o Tema 1002/STJ, tendo sido os embargos de declaração parcialmente acolhidos para alterar o termo inicial dos juros de mora sobre os valores a serem restituídos para a data do trânsito em julgado da decisão (e-STJ, fls. 455-457). Em seu recurso especial, a recorrente alega violação dos seguintes dispositivos da legislação federal, com as respectivas teses: (i) art. 1.022 do Código de Processo Civil, pois o Tribunal de origem, mesmo após a oposição de embargos declaratórios, teria se omitido quanto à análise de teses cruciais, notadamente sobre a perda do sinal, a indenização pela indisponibilidade do imóvel, a responsabilidade dos compradores por impostos e taxas condominiais, a não incidência de correção monetária e juros sobre os valores pagos, e a contradição na fixação dos honorários de sucumbência, o que configuraria negativa de prestação jurisdicional; (ii) art. 67-A da Lei 4.591/64, introduzido pela Lei 13.786/2018, ao argumento de que a nova legislação, que regulamenta os distratos, deveria ser aplicada ao caso para permitir a retenção do sinal, a cobrança de multa de até 50% dos valores pagos, a indenização pela fruição do bem e a responsabilidade por impostos e taxas condominiais, por se tratar de norma de ordem pública com aplicação imediata; (iii) arts. 416, 418 e 420 do Código Civil, pois o acórdão recorrido teria negado vigência a tais dispositivos ao não determinar a perda integral do sinal (arras) pago pelos compradores e ao afastar a aplicação das cláusulas penais, mesmo diante da rescisão contratual ter sido causada por inequívoca inadimplência destes, descaracterizando a natureza confirmatória e indenizatória do instituto e a exigibilidade da pena convencional; (iv) art. 884 do Código Civil, uma vez que a não fixação de indenização pela fruição ou indisponibilidade do imóvel, desde a data da contratação até a efetiva rescisão, promoveria o enriquecimento sem causa dos compradores, que privaram a vendedora da utilização econômica do bem por longo período, independentemente de terem sido imitidos na posse direta; (v) art. 405 do Código Civil, pois o acórdão recorrido teria fixado o termo inicial dos juros de mora a partir da citação e a correção monetária a partir do desembolso, desconsiderando que a mora seria dos compradores e que os juros deveriam incidir apenas a partir do trânsito em julgado da decisão; (vi) arts. 1.345 do Código Civil e 34 do Código Tributário Nacional, pois o acórdão recorrido teria afastado a responsabilidade dos compradores pelo pagamento de impostos e taxas condominiais incidentes sobre o imóvel desde a data da contratação até a efetiva rescisão, mesmo diante da inadimplência e da previsão legal e contratual; (vii) arts. 85 e 86 do Código de Processo Civil, pois a distribuição da sucumbência de forma recíproca e a fixação dos honorários por equidade seriam contraditórias e desproporcionais, uma vez que a recorrente teria decaído de parte mínima de seu pedido, já que a rescisão por culpa dos compradores foi confirmada, devendo estes arcar integralmente com os ônus sucumbenciais. Foram apresentadas contrarrazões (e-STJ, fls. 415-419, 500-510, 556-561). O recurso especial foi inadmitido na origem com fundamento na consonância do acórdão com o entendimento firmado nos Temas 577 e 1002 do STJ, na ausência de violação ao art. 1.022 do CPC e na incidência da Súmula 7/STJ (e-STJ, fls. 607-613 e 631-638), dando ensejo à interposição do presente agravo (e-STJ, fls. 642-657), no qual a parte agravante impugna os fundamentos da decisão denegatória. Houve contraminuta ao agravo (e-STJ, fls. 674-678 e 681-685). É o relatório. EMENTA DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. PARCIAL PROVIMENTO. 1. O percentual de retenção foi majorado para 25%, em conformidade com a jurisprudência do STJ, que considera esse percentual razoável para compensar custos administrativos e outras despesas inerentes ao desfazimento do negócio. 2. As arras confirmatórias não podem ser retidas cumulativamente com outras cláusulas penais, sob pena de configurar bis in idem, devendo ser incluídas no montante sobre o qual incidirá o percentual de retenção. 3. A indenização pela fruição do imóvel não é cabível, pois os compradores não foram imitidos na posse do bem, afastando a base fática para sua incidência. 4. Os compradores não são responsáveis por impostos e taxas condominiais antes da posse, conforme entendimento consolidado do STJ, que vincula tais obrigações à imissão na posse. 5. A distribuição dos ônus sucumbenciais foi redimensionada para refletir a sucumbência recíproca, considerando o número de pedidos formulados e atendidos por cada parte, com fixação proporcional das custas e honorários advocatícios. 6. Agravo conhecido para dar parcial provimento ao recurso especial.