STJ AREsp 2492747

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INSTRUMENTO PARTICULAR. VALIDADE. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. A promessa de compra e venda de imóvel, celebrada por instrumento particular, é válida e eficaz, conforme os artigos 462 e 1.417 do Código Civil, não sendo exigida a formalização por escritura pública para sua validade. 2. O registro do contrato tem como finalidade conferir publicidade ao negócio jurídico e proteger o promitente comprador contra terceiros de boa-fé, mas sua ausência não invalida o contrato. 3. A teoria do adimplemento substancial não foi apreciada pelo Tribunal de origem, nem suscitada nos embargos de declaração, o que impede sua análise em recurso especial, em razão da ausência de prequestionamento, nos termos das Súmulas 282 e 356 do STF. 4. Resultado do Julgamento: Recurso especial não provido. RELATÓRIO Trata-se de recurso especial interposto por STEPHANIE BARBARA VIRGÍNIO DA CRUZ, com fundamento na alínea "a" do permissivo constitucional, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJ-SP), assim ementado (e-STJ, fls. 190-191): EMENTA APELAÇÃO - RECURSO DA RÉ - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - NULIDADE POR VÍCIO DE FORMA - DESCABIMENTO - INSTRUMENTO PARTICULAR ADMISSÍVEL - EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO - DESCABIMENTO - FALTA DE PROVAS E DE MÍNIMA INDIVIDUALIZAÇÃO DOS FATOS - VÍCIOS NÃO DEMONSTRADOS - INADIMPLEMENTO EXCLUSIVAMENTE DA RÉ - PERDAS E DANOS - CABIMENTO - TAXA DE OCUPAÇÃO - CABIMENTO - ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA PELA RÉ - CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA - INCIDÊNCIA - REINTEGRAÇÃO DE POSSE - FUNDAMENTO DEMONSTRADO - RESOLUÇÃO DO CONTRATO - RETORNO AO ESTADO ANTERIOR - RECURSO DA RÉ NÃO PROVIDO