STJ AREsp 2102834

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. CONSTRUÇÃO A PREÇO DE CUSTO. INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RECURSO PROVIDO. 1. A relação jurídica oriunda de contratos de construção sob o regime de administração ou preço de custo não se submete ao CDC, sendo regida pela Lei 4.591/64, conforme jurisprudência consolidada do STJ. 2. A construtora não possui legitimidade passiva para demandas de devolução de valores pagos diretamente ao condomínio em regime de administração, pois a gestão dos recursos e da obra é de responsabilidade do condomínio. 3. A cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade é válida em contratos regidos pela Lei 4.591/64, impedindo a resilição unilateral fora das condições estabelecidas pela legislação específica. 4. A saída do adquirente inadimplente deve ocorrer por meio de leilão extrajudicial, conforme previsto no art. 63 da Lei 4.591/64, com deduções legais e entrega de eventual saldo. 5. A condenação do assistente simples em honorários advocatícios deve ser reavaliada pelo Tribunal de origem, considerando o provimento do recurso principal e a necessidade de novo julgamento da causa principal. 6. Recurso especial das incorporadoras provido para reconhecer a inaplicabilidade do CDC e determinar o retorno dos autos ao Tribunal de origem para reexame da demanda sob a égide da Lei 4.591/64. Recurso especial do condomínio prejudicado. RELATÓRIO Trata-se de agravos contra decisões que inadmitiram recursos especiais interpostos contra acórdão proferido pelo eg. Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, assim ementado (e-STJ, fls. 1690-1691): "APELAÇÕES CÍVEIS E RECURSO ADESIVO. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA ADQUIRIDA NA PLANTA. EMPREENDIMENTO EM REGIME DE PREÇO FECHADO. INCIDÊNCIA DO CDC. DESFAZIMENTO VOLUNTÁRIO DO CONTRATO PELO PROMITENTE-COMPRADOR. REVELIA DECRETADA. NULIDADE DA CLÁUSULA DE IRRETRATABILIDADE. INEXISTÊNCIA DE LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO DE TODOS OS CONDÔMINOS. DIREITO À RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS COM RETENÇÃO ENTRE 10% E 25%, CONFORME JURISPRUDÊNCIA DO STJ. ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA. CABIMENTO AO ASSISTENTE DA PARTE DEVEDORA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA QUE SE MANTÉM. 1. Caso dos autos que não se enquadra nas hipóteses descritas no art. 114 do CPC para formação de litisconsórcio passivo necessário. A uma, porque não há disposição de lei para a hipótese dos autos; a duas, porque a providência pretende independe da citação de todos os condôminos, uma vez que a ação é dirigida às incorporadoras e não em face do condomínio. 2. Ainda que se trate de empreendimento de incorporação por administração direta, com preço fechado, o entendimento do STJ é pela aplicação da lei consumerista mesmo nos empreendimentos construídos com base no artigo 58 da Lei nº 4.591/64. 3. Cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade que é nula a teor do disposto no art. 51 do CDC. 4.Tendo a própria autora reconhecido que a desistência se deu em razão da impossibilidade de continuar arcando com as prestações, não havendo falha na prestação do serviço, pode o promitente-vendedor reter percentual do que foi pago, cujo percentual fixado na sentença em 20% está alinhado à jurisprudência do STJ. 5. Ônus da sucumbência que deve ser suportado pelo assistente conforme disposto no art. 121 do CPC. RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS." 1) Nas razões do seu recurso especial, CONSTRUTORA CALPER LTDA e TC NEXUS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA, com fundamento no art. 105, III, "a", da Constituição Federal, alegam violação dos seguintes dispositivos da legislação federal, com as respectivas teses: (i) arts. 58 caput, 32, § 2º, e 63 da Lei 4.591/1964 c/c arts. 421, 421-A e 422 do Código Civil e art. 7º da Lei 13.874/2019, pois o empreendimento seria regido por administração/preço de custo, afastando-se o Código de Defesa do Consumidor, com validade da cláusula de irretratabilidade/irrevogabilidade e necessidade de observância do leilão extrajudicial para a saída do adquirente. (ii) arts. 58 a 62 da Lei 4.591/1964 c/c arts. 114 a 116 e 115 do Código de Processo Civil, além dos arts. 338 e 485, VI, do Código de Processo Civil, pois haveria ilegitimidade passiva das recorrentes e necessidade de formação de litisconsórcio passivo necessário com o condomínio de construção, sob pena de nulidade ou extinção sem resolução do mérito. (iii) art. 32, § 2º, da Lei 4.591/1964 c/c arts. 421, 421-A, 422 e 463 do Código Civil, pois a cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade seria válida e impediria a resilição unilateral com devolução de valores em contratos regidos por incorporação a preço de custo. (iv) art. 63 e § 4º da Lei 4.591/1964, pois a saída do adquirente inadimplente deveria ocorrer por leilão extrajudicial, com deduções legais e entrega de eventual saldo, não havendo direito à restituição direta das parcelas pagas. (v) art. 1º, § 2º, da Lei 6.899/1981, pois a correção monetária sobre os valores a serem restituídos deveria incidir a partir do ajuizamento da ação, e não desde cada desembolso. (vi) tese firmada no Tema 1002/STJ (REsp 1.740.911/DF), pois os juros de mora sobre a restituição, em hipóteses de resolução por iniciativa do promitente-comprador, deveriam incidir a partir do trânsito em julgado, e não da citação. 2) Já o CONDOMÍNIO NEXUS HOTEL & RESIDENCES interpôs recurso especial fundamentado no art. 105, III, "c", da Constituição Federal, alegando violação dos seguintes dispositivos da legislação federal, com as respectivas teses: (i) art. 94 do Código de Processo Civil, pois não seria cabível a condenação do assistente simples em honorários advocatícios, limitando-se seus ônus às custas em proporção à atividade exercida. (ii) art. 121 do Código de Processo Civil, pois a extensão de "mesmos ônus processuais" ao assistente simples não poderia ser interpretada para alcançar honorários advocatícios, devendo prevalecer a regra específica do art. 94. (iii) art. 105, III, "c", da Constituição Federal, mediante dissídio jurisprudencial, pois o acórdão recorrido teria divergido do entendimento do Superior Tribunal de Justiça no REsp 579.739/DF quanto à impossibilidade de condenação do assistente simples em honorários. Não houve apresentação de contrarrazões (e-STJ, fl. 1801). É o relatório. EMENTA DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. CONSTRUÇÃO A PREÇO DE CUSTO. INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RECURSO PROVIDO. 1. A relação jurídica oriunda de contratos de construção sob o regime de administração ou preço de custo não se submete ao CDC, sendo regida pela Lei 4.591/64, conforme jurisprudência consolidada do STJ. 2. A construtora não possui legitimidade passiva para demandas de devolução de valores pagos diretamente ao condomínio em regime de administração, pois a gestão dos recursos e da obra é de responsabilidade do condomínio. 3. A cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade é válida em contratos regidos pela Lei 4.591/64, impedindo a resilição unilateral fora das condições estabelecidas pela legislação específica. 4. A saída do adquirente inadimplente deve ocorrer por meio de leilão extrajudicial, conforme previsto no art. 63 da Lei 4.591/64, com deduções legais e entrega de eventual saldo. 5. A condenação do assistente simples em honorários advocatícios deve ser reavaliada pelo Tribunal de origem, considerando o provimento do recurso principal e a necessidade de novo julgamento da causa principal. 6. Recurso especial das incorporadoras provido para reconhecer a inaplicabilidade do CDC e determinar o retorno dos autos ao Tribunal de origem para reexame da demanda sob a égide da Lei 4.591/64. Recurso especial do condomínio prejudicado.