STJ AREsp 2233686

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DE VALORES. DANOS MORAIS. RECURSO DESPROVIDO. 1. A nulidade processual por ausência de intimação não foi analisada pelo Tribunal de origem, configurando ausência de prequestionamento, o que impede o conhecimento do recurso especial nesse ponto. 2. A devolução integral dos valores pagos, incluindo a comissão de corretagem, é devida em razão da culpa exclusiva das vendedoras pelo inadimplemento contratual, conforme a Súmula 543 do STJ e a jurisprudência consolidada. 3. A condenação por danos morais é cabível, pois o inadimplemento contratual, no caso concreto, ultrapassou o mero aborrecimento, causando frustração significativa ao adquirente, conforme reconhecido pelo Tribunal de origem. 4. O termo inicial da correção monetária deve ser a data de cada desembolso, em conformidade com a jurisprudência do STJ, para evitar o enriquecimento sem causa da parte que reteve os valores. 5. Recursos especiais não providos. RELATÓRIO Trata-se de agravos contra decisões que inadmitiram recursos especiais interpostos contra acórdão proferido pelo eg. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado (e-STJ, fl. 337): "Compra e venda de imóvel em construção. Comissão de corretagem. Devolução que é devida. Não se ignora que a questão foi decidida pelo C. STJ com o julgamento do REsp 1599511/ SP pelo rito do recurso repetitivo. Validade, em tese, da cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar comissão de corretagem. Caso concreto, no entanto, que a devolução é devida, não por falta de informação, mas porque não pode o comprador responder por tal verba, se a negociação restou frustrada por culpa da vendedora, que sequer obteve financiamento para dar início às construções. Restituição que é de rigor. Rescisão de compra e venda. Caso excepcional em que, conquanto não tenha transcorrido o prazo para a entrega da unidade no momento do ajuizamento da ação, reconhece-se a culpa da vendedora pelo desfazimento do negócio. Provas de que, ao menos desde o final de 2014, tinha a vendedora, conhecimento de que não lhe seria concedido o financiamento bancário para o início das obras. Imóvel que se encontra totalmente abandonado. Rescisão do compromisso de compra e venda por culpa da vendedora. Rescisão que implica retorno das partes ao estado em que se encontravam. Devolução das parcelas pagas, integralmente e de um a só vez, que é de rigor. Correção monetária que incide a partir de cada desembolso. Juros de m ora contados a partir da citação, conforme art. 405, CC. Danos m orais configurados. Hipótese que ultrapassa o mero descumprimento contratual. Indenização bem arbitrada. Recursos improvidos." A) No seu recurso especial, fundamentado no art. 105, inciso III, alínea a, da Constituição Federal, LPS EDUARDO CONSULTORIA DE IMÓVEIS S.A., alega violação dos seguintes dispositivos da legislação federal, com as respectivas teses: (i) arts. 278, 280 e 281 do Código de Processo Civil, pois teria havido nulidade absoluta por ausência de intimação em segundo grau, o que afastaria a preclusão e o trânsito em julgado e imporia a anulação dos atos subsequentes e a devolução do prazo recursal. (ii) art. 932, inciso III, do Código de Processo Civil, pois o não conhecimento do agravo interno por suposta falta de impugnação específica teria sido indevido, uma vez que as razões estariam dirigidas aos fundamentos da decisão agravada, afastando a hipótese do dispositivo. Não foram apresentadas contrarrazões (e-STJ, fls. 483). O recurso especial foi inadmitido na origem, dando ensejo à interposição do presente agravo. B) Por sua vez, DICALP COMERCIAL E CONSTRUTORA LTDA. e SPE - EMPEENDIMENTO MOGI 33 LTDA., interpôs recurso especial fundamentado no art. 105, inciso III, alínea a, da Constituição Federal, alegando violação dos seguintes dispositivos da legislação federal, com as respectivas teses: (i) art. 422 do Código Civil, pois teria sido violada a boa-fé objetiva e o princípio "pacta sunt servanda", ao não se aplicarem as deduções contratuais da Cláusula VIII na restituição, o que afrontaria o equilíbrio contratual e permitiria retenções previamente estipuladas. (ii) arts. 722, 724 e 725 do Código Civil, pois a devolução da comissão de corretagem teria sido indevida, já que o serviço de intermediação imobiliária estaria prestado e as recorrentes não teriam recebido tais valores, devendo o comprador suportar o encargo assumido contratualmente. (iii) jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça sobre danos morais em inadimplemento contratual, pois a condenação em dano moral teria sido incompatível com o entendimento de que o mero descumprimento não geraria abalo extrapatrimonial, impondo a exclusão da indenização. (iv) art. 1º, § 2º, da Lei 6.899/1981, pois a correção monetária teria sido fixada em desconformidade, devendo incidir a partir do ajuizamento da ação, e não desde cada desembolso, com adequação do critério de atualização. Não foram apresentadas contrarrazões (e-STJ, fl. 483). É o relatório. EMENTA DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DE VALORES. DANOS MORAIS. RECURSO DESPROVIDO. 1. A nulidade processual por ausência de intimação não foi analisada pelo Tribunal de origem, configurando ausência de prequestionamento, o que impede o conhecimento do recurso especial nesse ponto. 2. A devolução integral dos valores pagos, incluindo a comissão de corretagem, é devida em razão da culpa exclusiva das vendedoras pelo inadimplemento contratual, conforme a Súmula 543 do STJ e a jurisprudência consolidada. 3. A condenação por danos morais é cabível, pois o inadimplemento contratual, no caso concreto, ultrapassou o mero aborrecimento, causando frustração significativa ao adquirente, conforme reconhecido pelo Tribunal de origem. 4. O termo inicial da correção monetária deve ser a data de cada desembolso, em conformidade com a jurisprudência do STJ, para evitar o enriquecimento sem causa da parte que reteve os valores. 5. Recursos especiais não providos.