STJ AREsp 2579424

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. CLÁUSULAS CONFLITANTES. RECURSO NÃO PROVIDO. I. Caso em exame 1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo que declarou a nulidade de leilão extrajudicial realizado em contrato de compra e venda de imóvel, em razão de cláusulas conflitantes no contrato, aplicando-se a mais favorável ao consumidor. 2. O acórdão recorrido entendeu que o leilão extrajudicial não era aplicável ao caso, considerando que a cláusula contratual que previa o leilão era conflitante com outra cláusula que dispunha sobre a resolução do contrato com restituição de valores pagos, após retenção de 50%, sendo esta última mais favorável ao consumidor. II. Questão em discussão 3. A questão em discussão consiste em saber se o leilão extrajudicial previsto no contrato de compra e venda de imóvel é válido, considerando a existência de cláusulas conflitantes e a aplicação do art. 63 da Lei nº 4.591/1964. III. Razões de decidir 4. É certo que os precedentes desta Corte Superior sobre a matéria são no sentido de que a execução instituída pela Lei n. 4.591/1964 possibilitou a realização de leilão extrajudicial. Uma condição, contudo, se apresenta inafastável: deve a opção pela utilização do leilão extrajudicial constar sempre, previamente, do contrato estabelecido entre as partes envolvidas na incorporação. 5. O acórdão recorrido entendeu que o leilão extrajudicial não era aplicável ao caso, considerando que a cláusula contratual que previa o leilão era conflitante com outra cláusula que dispunha sobre a resolução do contrato com restituição de valores pagos, após retenção de 50%, sendo esta última mais favorável ao consumidor. 6. A revisão do entendimento adotado pela Corte de origem demandaria o reexame de cláusulas contratuais e do suporte fático-probatório, o que é vedado em sede de recurso especial, conforme as Súmulas 5 e 7 do STJ. IV. Dispositivo 7. Resultado do Julgamento: Recurso especial não provido. RELATÓRIO Trata-se de recurso especial interposto por TOBIAS BARRETO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA, com fundamento nas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJ-SP), assim ementado (e-STJ, fls. 5.514-5.515): COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO POR INADIMPLEMENTO. DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. Sentença de parcial procedência, condenando a ré a pagar à autora R$ 361.054,32, correspondente a 80% do valor pago Irresignação da ré e recurso adesivo da autora. 1. CITAÇÃO VÁLIDA. Recebimento de citação pelo correio, por portaria do condomínio edilício (art. 248, §§2º e 4º, CPC). 2. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. Inadimplemento do comprador. Leilão extrajudicial inválido. Contrato que prevê duas maneiras de rescisão do contrato: por retomada do bem pela vendedora e retenção de quantias pagas, ou realização de leilão extrajudicial. Aplicação da cláusula mais favorável ao consumidor (arts. 6º, V, e 51, IV, CDC). Inaplicabilidade do artigo 63 da Lei 4.591/1964, cuja incidência é apenas aos casos de incorporação imobiliária por iniciativa de conjunto de condôminos, para executar a parte ideal de condômino inadimplente. Incorporação imobiliária comum realizada pela ré, construtora empresarial. Nulidade do leilão extrajudicial realizado. 3. RESOLUÇÃO POR CULPA DA COMPRADORA. Mora da vendedora em concluir as obras e entregar o imóvel, reconhecida em outro processo, que não importa em exceção de contrato não cumprido à compradora (art. 476, CC). Exceção para o pagamento do saldo do preço pela compradora até a data em que efetivamente concluídas as obras. Mora da compradora no pagamento do saldo do preço a partir da conclusão das obras. Inadimplemento da indenização por atraso da conclusão das obras que não inviabiliza a cobrança do saldo do preço pela vendedora, mas apenas poderia importar em seu abatimento, por compensação (art. 368, CC). Culpa da compradora para a resolução do contrato. 4. RETENÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. Cláusula que prevê descontos de dívidas do imóvel e retenção de 50%. Abusividade ao consumidor. Redução de cláusula contratual abusiva (art. 6º, V, CDC; e art. 413, CC). Limitação do percentual de retenção a 25% dos valores pagos. Precedentes do STJ. Limite percentual posteriormente fixado pela Lei 13.786/2018, que incluiu o artigo 67-A à Lei 4.591/1964, o que deve ser considerado como baliza ao contrato, apesar da impossibilidade de aplicação retroativa da lei ao contrato. Devolução de 75% dos valores pagos, com correção monetária pela Tabela Prática do TJ-SP a partir da cada pagamento, e com juros de mora de 1% ao mês a partir da citação. 5. JUSTIÇA GRATUITA DA RÉ. Recuperação judicial em tramitação. Comprometimento da capacidade financeira da empresa em recuperação judicial. Demonstração de incapacidade financeira para pagamento das custas do processo, quando da interposição do recurso. Súmula 481 do STJ. Justiça gratuita deferida à ré (arts. 98 e 99, CPC). 6. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. Parcial provimento do apelo da ré para condenar a ré a restituir à autora 75% dos valores pagos e para deferir a ela os benefícios da Justiça Gratuita. RECURSO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO E RECURSO ADESIVO DA AUTORA DESPROVIDO Nas razões do recurso especial, o recorrente aponta violação dos artigos 1º, VI e VII, da Lei nº 4.864/65, e 63, caput e § 2º, da Lei nº 4.591/64. Sustenta que "o Tribunal a quo fundamentou a invalidade do leilão na suposta inaplicabilidade do artigo 63 da Lei nº 4.591/64, por se tratar de incorporação comum, quando só poderia ser aplicado na hipótese de incorporação constituída em condomínio. Entretanto, o entendimento constitui afronta à norma extraída do artigo 1º, incisos VI e VII, da Lei nº 4.864/65, que estendeu ao incorporador a faculdade de resolução do Contrato nos termos do artigo 63 da Lei nº 4.591/64. .. . Ora, o entendimento adotado pelo Tribunal a quo representa manifesta afronta à regra extraída do 63 da Lei nº 4.591/64, na medida que garante ao contratante inadimplente (adquirente/Recorrida) o direito de ser parcialmente ressarcido, para além dos valores que sobejaram do leilão extrajudicial". (e-STJ, fls. 5.570-5.573) Foram oferecidas contrarrazões (e-STJ, fls. 5.605/5.615). É o relatório. EMENTA DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. CLÁUSULAS CONFLITANTES. RECURSO NÃO PROVIDO. I. Caso em exame 1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo que declarou a nulidade de leilão extrajudicial realizado em contrato de compra e venda de imóvel, em razão de cláusulas conflitantes no contrato, aplicando-se a mais favorável ao consumidor. 2. O acórdão recorrido entendeu que o leilão extrajudicial não era aplicável ao caso, considerando que a cláusula contratual que previa o leilão era conflitante com outra cláusula que dispunha sobre a resolução do contrato com restituição de valores pagos, após retenção de 50%, sendo esta última mais favorável ao consumidor. II. Questão em discussão 3. A questão em discussão consiste em saber se o leilão extrajudicial previsto no contrato de compra e venda de imóvel é válido, considerando a existência de cláusulas conflitantes e a aplicação do art. 63 da Lei nº 4.591/1964. III. Razões de decidir 4. É certo que os precedentes desta Corte Superior sobre a matéria são no sentido de que a execução instituída pela Lei n. 4.591/1964 possibilitou a realização de leilão extrajudicial. Uma condição, contudo, se apresenta inafastável: deve a opção pela utilização do leilão extrajudicial constar sempre, previamente, do contrato estabelecido entre as partes envolvidas na incorporação. 5. O acórdão recorrido entendeu que o leilão extrajudicial não era aplicável ao caso, considerando que a cláusula contratual que previa o leilão era conflitante com outra cláusula que dispunha sobre a resolução do contrato com restituição de valores pagos, após retenção de 50%, sendo esta última mais favorável ao consumidor. 6. A revisão do entendimento adotado pela Corte de origem demandaria o reexame de cláusulas contratuais e do suporte fático-probatório, o que é vedado em sede de recurso especial, conforme as Súmulas 5 e 7 do STJ. IV. Dispositivo 7. Resultado do Julgamento: Recurso especial não provido.