STJ AREsp 2374397

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. RETENÇÃO PARCIAL. SUCUMBÊNCIA MÍNIMA. RECURSO PROVIDO. 1. O Tribunal de origem enfrentou as questões relevantes para a solução da lide, fundamentando adequadamente sua decisão, afastando a alegação de negativa de prestação jurisdicional. 2. A exceção do contrato não cumprido foi afastada, pois a rescisão decorreu da impossibilidade financeira dos compradores, e não de inadimplemento das vendedoras. 3. A comprovação dos pagamentos foi considerada questão preclusa, não sendo possível sua análise em sede de recurso especial. 4. A retenção integral das arras foi afastada, em conformidade com a jurisprudência do STJ, que veda a retenção integral das arras confirmatórias. 5. A cláusula penal foi modulada para evitar abusividade, fixando-se a retenção em 20% dos valores pagos. 6. A Lei 13.786/2018 foi considerada inaplicável ao caso, pois o contrato foi celebrado antes de sua vigência. 7. A indenização pela fruição do imóvel foi afastada, pois os compradores não foram imitidos na posse do bem. 8. A responsabilidade pelo pagamento de despesas condominiais antes da posse foi afastada, em conformidade com o entendimento do STJ no Tema 886. 9. A sucumbência mínima das recorrentes foi reconhecida, determinando-se que os autores arquem integralmente com as custas processuais e honorários advocatícios. 10. O termo inicial dos juros moratórios foi fixado a partir do trânsito em julgado, em conformidade com o Tema 1002/STJ. 11. Recurso provido. RELATÓRIO Trata-se de agravo em recurso especial interposto por CONDOMÍNIO RESIDENCIAL ECOPARK LTDA e CONSTRUTORA ALAVANCA LTDA contra decisão que inadmitiu seu recurso especial, fundamentado no artigo 105, inciso III, alínea a, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo eg. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado (e-STJ, fls. 506): "NULIDADE DA SENTENÇA. Tese de falta de fundamentação. Ausência de violação ao art. 489 do CPC. Decisão suficientemente fundamentada. Preliminar rejeitada. RESCISÃO CONTRATUAL. Compromisso de compra e venda de bem imóvel. Inadimplemento das promitentes-vendedoras não comprovado (art. 373, I, do CPC). Resolução do negócio jurídico decorrente da impossibilidade financeira dos promitentes- compradores. Restituição das parcelas pagas. Dever jurídico e moral de reembolso. Medida que visa evitar o enriquecimento sem justa causa. Retenção de 20% dos valores pagos pelos autores a título de indenização pelas perdas e danos experimentados pelas rés. Plausibilidade e adequação. Precedentes do C. STJ. Aplicabilidade das Súmulas 1 e 2 da Seção de Direito Privado desta Corte e da Súmula 543 do STJ. Descabimento da dedução de valores alusivos às despesas condominiais incidentes sobre o imóvel compromissado. Promitentes-compradores que somente podem ser responsabilizados pelo pagamento das despesas condominiais após a outorga da posse direta do imóvel compromissado. Orientação do C. STJ firmada no REsp n. 1.345.331, julgado sob o rito do art. 543-C do CPC/1973. Inaplicabilidade da Lei n. 13.786/2018 aos contratos anteriores à sua entrada em vigor. Sentença reformada. Recurso parcialmente provido." Os embargos de declaração opostos foram rejeitados (e-STJ, fls. 658/662). Em seu recurso especial, o recorrente alega violação dos seguintes dispositivos da legislação federal, com as respectivas teses: (i) arts. 11, 489 e 1.022 do CPC/2015, além do art. 93, IX, da Constituição Federal, pois teria havido negativa de prestação jurisdicional, com omissões e contradições não sanadas nos embargos de declaração sobre pontos essenciais (não comprovação de pagamentos, retenção do sinal, cláusula penal, fruição, encargos condominiais e honorários). (ii) arts. 475 e 476 do Código Civil, porque teria sido desconsiderada a exceção do contrato não cumprido, já que a entrega das chaves estaria contratualmente condicionada à quitação do saldo devedor, inexistindo mora da vendedora e imputando-se, indevidamente, culpa à empresa pela rescisão. (iii) art. 434 do CPC/2015 (e, por referência, art. 396 do CPC/1973), pois teria havido violação às regras de produção da prova documental, uma vez que os compradores não teriam comprovado tempestivamente os pagamentos alegados, o que impediria a devolução de valores. (iv) arts. 417 a 420, 408 e 418 do Código Civil, porque as arras (sinal) teriam natureza própria e, diante da rescisão por culpa dos compradores, seria devida a retenção do sinal, não se confundindo com cláusula penal e não configurando abusividade. (v) art. 416 do Código Civil, porquanto a pena convencional pactuada teria sido afastada sem necessidade de comprovação de prejuízo, quando seria exigível a cláusula penal de 20% sobre o valor do contrato, cumulada com demais penalidades. (vi) art. 67-A da Lei 4.591/1964, com redação da Lei 13.786/2018, inclusive § 5º, pois seria aplicável a "Lei dos Distratos" para autorizar deduções cumulativas (corretagem, pena convencional até 25% ou até 50% em patrimônio de afetação), fruição de 0,5% ao mês e encargos (IPTU e condomínio) desde o contrato ou habite-se. (vii) art. 884 do Código Civil, porque a fixação de indenização pela fruição/indisponibilidade do imóvel (0,5% a 1% ao mês) seria necessária para evitar enriquecimento sem causa do comprador durante o período em que o bem teria permanecido à disposição ou juridicamente indisponível. (viii) arts. 1.336, I, e 1.345 do Código Civil, bem como arts. 9 e 12 da Lei 4.591/1964, pois os compradores seriam os responsáveis pelo pagamento das despesas condominiais e tributos (especialmente a partir do habite-se), havendo previsão contratual nesse sentido e alinhamento com a jurisprudência sobre posse e ciência do condomínio. (ix) art. 86, parágrafo único, do CPC/2015, porque teria havido sucumbência mínima das recorrentes, devendo os autores arcar integralmente com custas e honorários, à luz do princípio da causalidade. (x) Tema 1002/STJ, pois os juros moratórios sobre a devolução dos valores pagos não deveriam incidir antes do trânsito em julgado, e teria havido omissão quanto à fixação do termo inicial. Foram apresentadas contrarrazões (e-STJ, fls. 667/673). O recurso especial foi inadmitido na origem, dando ensejo à interposição do presente agravo. É o relatório. EMENTA DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. RETENÇÃO PARCIAL. SUCUMBÊNCIA MÍNIMA. RECURSO PROVIDO. 1. O Tribunal de origem enfrentou as questões relevantes para a solução da lide, fundamentando adequadamente sua decisão, afastando a alegação de negativa de prestação jurisdicional. 2. A exceção do contrato não cumprido foi afastada, pois a rescisão decorreu da impossibilidade financeira dos compradores, e não de inadimplemento das vendedoras. 3. A comprovação dos pagamentos foi considerada questão preclusa, não sendo possível sua análise em sede de recurso especial. 4. A retenção integral das arras foi afastada, em conformidade com a jurisprudência do STJ, que veda a retenção integral das arras confirmatórias. 5. A cláusula penal foi modulada para evitar abusividade, fixando-se a retenção em 20% dos valores pagos. 6. A Lei 13.786/2018 foi considerada inaplicável ao caso, pois o contrato foi celebrado antes de sua vigência. 7. A indenização pela fruição do imóvel foi afastada, pois os compradores não foram imitidos na posse do bem. 8. A responsabilidade pelo pagamento de despesas condominiais antes da posse foi afastada, em conformidade com o entendimento do STJ no Tema 886. 9. A sucumbência mínima das recorrentes foi reconhecida, determinando-se que os autores arquem integralmente com as custas processuais e honorários advocatícios. 10. O termo inicial dos juros moratórios foi fixado a partir do trânsito em julgado, em conformidade com o Tema 1002/STJ. 11. Recurso provido.