STJ REsp 2190260

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE DESPESAS CONDOMINIAIS. PENHORA DE IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso especial interposto contra acórdão que, em agravo de instrumento, manteve decisão de primeiro grau limitando a penhora aos direitos aquisitivos do devedor em imóvel alienado fiduciariamente, em cumprimento de sentença relativo a despesas condominiais. 2. O acórdão recorrido fundamentou-se na impossibilidade de penhora do imóvel, por ser de propriedade do credor fiduciário, e na ausência de sua citação, o que violaria o devido processo legal. 3. No recurso especial, a parte recorrente alega que a obrigação condominial, de natureza propter rem, autoriza a penhora do imóvel gerador do débito. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 4. A questão em discussão consiste em saber se é possível a penhora do imóvel alienado fiduciariamente para satisfação de dívida condominial, considerando a natureza propter rem da obrigação e a necessidade de citação do credor fiduciário para integrar a execução. III. RAZÕES DE DECIDIR 5. A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça reconhece a possibilidade de penhora do imóvel alienado fiduciariamente em execução de dívida condominial, em razão da natureza propter rem da obrigação, desde que o credor fiduciário seja citado para integrar a execução. 6. A citação do credor fiduciário é necessária para que este tenha a oportunidade de quitar o débito condominial, sub-rogando-se nos direitos do exequente e podendo exercer regresso contra o devedor fiduciante. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso especial provido para reconhecer a possibilidade de penhora do imóvel que originou a dívida condominial, desde que o condomínio exequente promova a citação do credor fiduciário para integrar a execução. Tese de julgamento: 1. É possível a penhora do imóvel alienado fiduciariamente em execução de dívida condominial, em razão da natureza propter rem da obrigação, desde que o credor fiduciário seja citado para integrar a execução. 2. A citação do credor fiduciário permite que este tenha a oportunidade de quitar o débito condominial, sub-rogando-se nos direitos do exequente e exercendo regresso contra o devedor fiduciante. Dispositivos relevantes citados: Código Civil, art. 1.345; Código de Processo Civil, 4º, 797, caput, e 835 § 3º. Jurisprudência relevante citada: STJ: REsp n. 2.100.103/PR, relator Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025, DJEN de 27/5/2025; REsp n. 1.929.926/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025, DJEN de 27/5/2025; REsp n. 2.082.647/SP, relator Ministro Marco Buzzi, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025, DJEN de 27/5/2025. RELATÓRIO Trata-se de recurso especial interposto por TERRAÇO QUITAÚNA, com fundamento no art. 105, III, a e c, da Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo em agravo de instrumento nos autos de cumprimento de sentença relativo a despesas condominiais. O julgado foi assim ementado (fl. 61): AGRAVO DE INSTRUMENTO. DESPESAS CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PENHORA SOBRE OS DIREITOS DA PARTE DEVEDORA. Decisão que, em sede de cumprimento de sentença, relativo a despesas condominiais, manteve decisão anterior, que havia determinado a penhora sobre os direitos da parte devedora, indeferindo o pedido de ampliação da penhora sobre todo o imóvel. Precedente da Colenda Câmara e do Egrégio Superior Tribunal de Justiça. Decisão mantida. Recurso não provido. No recurso especial, a parte aponta divergência jurisprudencial e violação dos arts. 1.345 do Código Civil, 4º, 797, caput, e 835, § 3º, do Código de Processo Civil. Alega que o acórdão recorrido negou o efeito típico da obrigação propter rem, impedindo a penhora do imóvel gerador do débito, frustrando a efetividade da tutela executiva e prolongando de modo irrazoável a satisfação do crédito condominial. Aduz que a execução deve se realizar no interesse do exequente, e a restrição à penhora apenas dos direitos aquisitivos inviabiliza a satisfação do crédito e privilegia indevidamente o credor fiduciário. Sustenta que o Tribunal de origem divergiu do entendimento do Superior Tribunal de Justiça e de outro tribunal estadual ao negar a penhora da propriedade plena do imóvel alienado fiduciariamente para satisfação de dívida condominial propter rem. Requer o conhecimento e o provimento do recurso para reformar o acórdão recorrido, permitindo a penhora da propriedade plena do imóvel gerador do débito condominial. Não foram apresentadas contrarrazões, conforme a certidão à fl. 127. Admitido o apelo extremo, os autos ascenderam a esta Corte. É o relatório. EMENTA DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE DESPESAS CONDOMINIAIS. PENHORA DE IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso especial interposto contra acórdão que, em agravo de instrumento, manteve decisão de primeiro grau limitando a penhora aos direitos aquisitivos do devedor em imóvel alienado fiduciariamente, em cumprimento de sentença relativo a despesas condominiais. 2. O acórdão recorrido fundamentou-se na impossibilidade de penhora do imóvel, por ser de propriedade do credor fiduciário, e na ausência de sua citação, o que violaria o devido processo legal. 3. No recurso especial, a parte recorrente alega que a obrigação condominial, de natureza propter rem, autoriza a penhora do imóvel gerador do débito. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 4. A questão em discussão consiste em saber se é possível a penhora do imóvel alienado fiduciariamente para satisfação de dívida condominial, considerando a natureza propter rem da obrigação e a necessidade de citação do credor fiduciário para integrar a execução. III. RAZÕES DE DECIDIR 5. A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça reconhece a possibilidade de penhora do imóvel alienado fiduciariamente em execução de dívida condominial, em razão da natureza propter rem da obrigação, desde que o credor fiduciário seja citado para integrar a execução. 6. A citação do credor fiduciário é necessária para que este tenha a oportunidade de quitar o débito condominial, sub-rogando-se nos direitos do exequente e podendo exercer regresso contra o devedor fiduciante. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso especial provido para reconhecer a possibilidade de penhora do imóvel que originou a dívida condominial, desde que o condomínio exequente promova a citação do credor fiduciário para integrar a execução. Tese de julgamento: 1. É possível a penhora do imóvel alienado fiduciariamente em execução de dívida condominial, em razão da natureza propter rem da obrigação, desde que o credor fiduciário seja citado para integrar a execução. 2. A citação do credor fiduciário permite que este tenha a oportunidade de quitar o débito condominial, sub-rogando-se nos direitos do exequente e exercendo regresso contra o devedor fiduciante. Dispositivos relevantes citados: Código Civil, art. 1.345; Código de Processo Civil, 4º, 797, caput, e 835 § 3º. Jurisprudência relevante citada: STJ: REsp n. 2.100.103/PR, relator Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025, DJEN de 27/5/2025; REsp n. 1.929.926/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025, DJEN de 27/5/2025; REsp n. 2.082.647/SP, relator Ministro Marco Buzzi, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025, DJEN de 27/5/2025.