STJ REsp 2138803

DIREITO CIVIL. EMBARGOS DE TERCEIRO. RECURSO ESPECIAL. AUSÊNCIA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. PRINCÍPIO DA NÃO SURPRESA. INOVAÇÃO RECURSAL. DÉBITOS CONDOMINIAIS. NATUREZA PROPTER REM. PENHORA DE IMÓVEL. PRECEDENTES DESTA CORTE. I. Caso em exame 1. Recurso especial interposto contra acórdão que manteve a penhora de imóvel em razão de débitos condominiais, reconhecendo a natureza propter rem da obrigação e afastando a alegação de boa-fé dos adquirentes do imóvel. 2. O Tribunal de origem negou provimento à apelação, destacando que, embora não constasse registro ou averbação da ação de cobrança na matrícula do imóvel, os adquirentes deveriam ter diligenciado perante a administradora do condomínio para verificar a existência de débitos condominiais. 3. A parte recorrente alegou negativa de prestação jurisdicional, violação do princípio da não surpresa e afronta aos artigos 1.336, I, e 1.345 do Código Civil, além do artigo 844 do CPC, sustentando que a boa-fé na aquisição do imóvel afastaria a responsabilidade pelos débitos condominiais. II. Questão em discussão 4. Há três questões em discussão: (i) saber se houve negativa de prestação jurisdicional por ausência de enfrentamento de pontos relevantes; (ii) saber se houve violação do princípio da não surpresa em razão de fundamento não debatido previamente; e (iii) saber se a boa-fé dos adquirentes do imóvel afasta a responsabilidade pelos débitos condominiais de natureza propter rem. III. Razões de decidir 5. O Tribunal de origem fundamentou adequadamente sua decisão, afastando a alegação de negativa de prestação jurisdicional, ao considerar que a boa-fé objetiva dos adquirentes não exime a responsabilidade pelos débitos condominiais, dada a natureza propter rem da obrigação. 6. Não houve violação ao princípio da não surpresa, pois o fundamento utilizado pelo Tribunal de origem decorre diretamente da legislação aplicável e da natureza jurídica da obrigação condominial. Ademais, ausente prequestionamento quanto à violação dos artigos 9º e 10 do CPC. 7. A jurisprudência consolidada do STJ reconhece que o imóvel gerador das despesas condominiais constitui garantia de pagamento da dívida, sendo legítima a penhora, independentemente de quem seja o titular do bem, conforme disposto no art. 1.345 do Código Civil. 8. A ausência de registro ou averbação da dívida na matrícula do imóvel não afasta a responsabilidade do adquirente, que deveria ter diligenciado previamente para verificar a existência de débitos condominiais. IV. Dispositivo Recurso especial improvido. RELATÓRIO O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator): Cuida-se de recurso especial interposto por FERNANDO MUCCI ARAKAKI e OUTRA, com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea "a", da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO assim ementado (fl. 298): EMBARGOS DE TERCEIRO - Impugnação ao valor da causa corretamente acolhida - Penhora de apartamento por conta de dívida condominial em ação de cobrança promovida pelo condomínio - Possibilidade da constrição dada a natureza da dívida "propter rem" - Impertinência da discussão sobre a aquisição dos embargantes não ter se dado em fraude da execução, a despeito do que era exigível dos embargantes que diligenciassem junto à administradora do condomínio sobre a existência de dívida condominial da unidade - Artigos 1336, I, e 1345, do Código Civil - Apelação conhecida e não provida. Rejeitados os embargos de declaração opostos (fls. 311-314). A parte recorrente alega, preliminarmente, ofensa aos arts. 489, § 1º, IV, e 1.022, II, parágrafo único, II, do CPC, porquanto, apesar da oposição dos embargos de declaração, o Tribunal de origem não se pronunciou sobre pontos necessários ao deslinde da controvérsia. No mérito, sustenta que o acórdão estadual contrariou as disposições contidas nos artigos 9º e 10 do CPC e 1.336, I, e 1.345 do Código Civil. Afirma, em síntese, que (fl. 318): Neste Recurso Especial, preliminarmente, os Recorrentes indicam a negativa de prestação jurisdicional por parte do E. Tribunal de origem, pois ao se quedar silente a respeito dos argumentos suscitados pelos Recorrentes violou os arts. 489, §1º, IV e 1.022, II, parágrafo único, II, do CPC/15. Mas não é só. Há outro grave vício de fundamentação que acarreta nulidade das r. decisões colegiadas: o E. Tribunal local pautou-se em novo fundamento jurídico para apreciar a lide, sem, contudo, oportunizar a intimação das partes para se manifestar a respeito, incorrendo em julgamento surpresa, em verdadeira ofensa direta aos arts. 9º e 10º, do CPC/15. Esse E. STJ, com o máximo respeito, precisará se debruçar sobre a seguinte questão processual: o acórdão recorrido poderia ter adotado fundamento diverso daquele da sentença e nunca debatido nos autos, sem a intimação prévia das partes para se manifestarem a respeito No mérito, há direta afronta à legislação federal, especificamente aos arts. 1.336, I, e 1345, CC/02, pois há inequívoca boa-fé dos Recorrentes, terceiros adquirentes do imóvel alienado, em razão da inexistência de ressalva em sua matrícula à época do negócio jurídico, forma essa adequada para conferir publicidade perante terceiros, nos termos do art. 844 do CPC/15. Apresentadas as contrarrazões (fls. 343-370), sobreveio o juízo de admissibilidade positivo da instância de origem (fls. 371-372). Petição juntada pela parte recorrida às fls. 384-398, aduzindo fato novo, consistente em irregularidade na representação processual dos recorrentes, visto que as assinaturas apostas em suas procurações divergiam das constantes de outros documentos pessoais. É, no essencial, o relatório. EMENTA DIREITO CIVIL. EMBARGOS DE TERCEIRO. RECURSO ESPECIAL. AUSÊNCIA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. PRINCÍPIO DA NÃO SURPRESA. INOVAÇÃO RECURSAL. DÉBITOS CONDOMINIAIS. NATUREZA PROPTER REM. PENHORA DE IMÓVEL. PRECEDENTES DESTA CORTE. I. Caso em exame 1. Recurso especial interposto contra acórdão que manteve a penhora de imóvel em razão de débitos condominiais, reconhecendo a natureza propter rem da obrigação e afastando a alegação de boa-fé dos adquirentes do imóvel. 2. O Tribunal de origem negou provimento à apelação, destacando que, embora não constasse registro ou averbação da ação de cobrança na matrícula do imóvel, os adquirentes deveriam ter diligenciado perante a administradora do condomínio para verificar a existência de débitos condominiais. 3. A parte recorrente alegou negativa de prestação jurisdicional, violação do princípio da não surpresa e afronta aos artigos 1.336, I, e 1.345 do Código Civil, além do artigo 844 do CPC, sustentando que a boa-fé na aquisição do imóvel afastaria a responsabilidade pelos débitos condominiais. II. Questão em discussão 4. Há três questões em discussão: (i) saber se houve negativa de prestação jurisdicional por ausência de enfrentamento de pontos relevantes; (ii) saber se houve violação do princípio da não surpresa em razão de fundamento não debatido previamente; e (iii) saber se a boa-fé dos adquirentes do imóvel afasta a responsabilidade pelos débitos condominiais de natureza propter rem. III. Razões de decidir 5. O Tribunal de origem fundamentou adequadamente sua decisão, afastando a alegação de negativa de prestação jurisdicional, ao considerar que a boa-fé objetiva dos adquirentes não exime a responsabilidade pelos débitos condominiais, dada a natureza propter rem da obrigação. 6. Não houve violação ao princípio da não surpresa, pois o fundamento utilizado pelo Tribunal de origem decorre diretamente da legislação aplicável e da natureza jurídica da obrigação condominial. Ademais, ausente prequestionamento quanto à violação dos artigos 9º e 10 do CPC. 7. A jurisprudência consolidada do STJ reconhece que o imóvel gerador das despesas condominiais constitui garantia de pagamento da dívida, sendo legítima a penhora, independentemente de quem seja o titular do bem, conforme disposto no art. 1.345 do Código Civil. 8. A ausência de registro ou averbação da dívida na matrícula do imóvel não afasta a responsabilidade do adquirente, que deveria ter diligenciado previamente para verificar a existência de débitos condominiais. IV. Dispositivo Recurso especial improvido.