STJ REsp 2237693

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. NOVAÇÃO. PRAZO PARA ENTREGA DO IMÓVEL. TEMA N. 996 DO STJ. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso especial interposto contra acórdão que manteve sentença de improcedência em ação de indenização por atraso na entrega de imóvel. 2. A sentença de primeiro grau considerou que houve novação parcial do prazo de entrega do imóvel, com base no contrato de financiamento firmado posteriormente, afastando a mora das rés. 3. O Tribunal de origem confirmou a sentença, entendendo que o prazo de entrega a ser observado era o do contrato de financiamento, e que não havia mora das rés. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 4. A questão em discussão consiste em determinar se houve indevida novação parcial do contrato de entrega do imóvel, alterando o prazo de entrega. III. RAZÕES DE DECIDIR 5. O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no Tema n. 996 de que, na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deve estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não pode estar vinculado à concessão do financiamento ou a qualquer outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância. 6. A estipulação de prazo de entrega vinculado a evento futuro, como a obtenção de financiamento, ou sua modificação posterior por iniciativa dos fornecedores, é incompatível com a jurisprudência do STJ, pois transfere ao consumidor os riscos da atividade empresarial, em violação ao Código de Defesa do Consumidor. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso especial provido para determinar o retorno dos autos ao Tribunal de origem para novo julgamento, conforme o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, firmado no Tema n. 996. Tese de julgamento: 1. O prazo de entrega do imóvel deve ser claro, expresso e inteligível, não podendo estar vinculado à concessão de financiamento ou a qualquer outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância. 2. A modificação do prazo de entrega por iniciativa dos fornecedores é incompatível com a jurisprudência do STJ e viola os direitos do consumidor. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 360 e 361; CDC, art. 47. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema n. 996, REsp n. 1.729.593/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, julgado em 25/9/2019, DJe de 27/9/2019; AgInt no AgInt no AREsp n. 1.581.066/RS, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 24/8/2020, DJe de 27/8/2020. RELATÓRIO Recurso especial interposto por LUIZ HENRIQUE CASTREZANA DE SOUZA e ADRIANI DE LIMA MOREIRA CASTREZANA, com fundamento no art. 105, III, a e c, da Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo em apelação cível nos autos de ação de indenização por atraso na entrega do imóvel. O julgado foi assim ementado (fl. 249): DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. COMPRA E VENDA. CONTRATO DE FINANCIAMENTO. JUROS DA OBRA. LUCROS CESSANTES. ATRASO. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em Exame 1. Apelação interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos dos autores, extinguindo o processo com resolução do mérito, com base no art. 487, inc. I, do CPC. Os autores alegam erro na sentença ao considerar novação do contrato de entrega do imóvel, alterando o prazo originalmente fixado. Pleiteiam condenação das apeladas ao pagamento de lucros cessantes e indenização pelos "juros de obra" pagos durante o atraso. II. Questão em Discussão 2. A questão em discussão consiste em determinar se houve novação do contrato de entrega do imóvel, alterando o prazo de entrega, e se é devida a indenização por lucros cessantes e "juros de obra" pagos durante o atraso. III. Razões de Decidir 3. O contrato celebrado com a Caixa Econômica Federal estipulou o prazo de 36 meses para finalização da construção, com período de tolerância de 180 dias. 4. Não há mora das apeladas, pois o prazo contratual não estava expirado, conforme estipulado no contrato de financiamento e período de tolerância. IV. Dispositivo e Tese 5. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. O prazo de entrega do imóvel é o constante do contrato de financiamento, acrescido do período de tolerância. 2. Não há mora das apeladas, não sendo devida a cobrança de juros de obra ou lucros cessantes. Jurisprudência Citada: STJ, REsp nº 1.729.523-SP, Tema Repetitivo nº 996. TJSP, IRDR nº 0023203-35.2016.8.26.0000, Tema nº 04 Tese nº 06. Súmula nº 164, TJSP. No recurso especial, a parte aponta divergência jurisprudencial e violação dos seguintes artigos: a) 360 e 361 do Código Civil, porque não houve ânimo de novar, pois a mera assinatura do contrato de financiamento não substitui a obrigação de entrega do imóvel, de natureza distinta da obrigação de pagar; e b) 47 do Código de Defesa do Consumidor, visto que, em relação de consumo, as cláusulas devem ser interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor, prevalecendo o prazo certo do compromisso de compra e venda e não o prazo posterior do financiamento. Sustenta que o acórdão recorrido divergiu do Tema n. 996 do STJ e de julgados do próprio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, ao vincular o prazo de entrega do imóvel à concessão do financiamento. Requer o conhecimento e o provimento do recurso. Nas contrarrazões, a parte recorrida aduz que o recurso não preenche os requisitos de admissibilidade, pois busca reexame de provas, atraindo o óbice da Súmula n. 7 do STJ. Sustenta a inexistência de violação dos arts. 360 e 361 do Código Civil, pois o contrato de financiamento estipulou, de forma clara, novo prazo de entrega, não se aplicando o Tema n. 996 do STJ porque não houve vinculação indevida do prazo de entrega à concessão do financiamento, mas legítima repactuação posterior e consensual. Afirma também inexistir ofensa ao art. 47 do Código de Defesa do Consumidor, uma vez que as cláusulas contratuais foram claras ao prever a nova data de entrega do imóvel, não havendo prática abusiva ou violação do princípio da boa-fé objetiva. Aponta ausência de divergência jurisprudencial e requer o não conhecimento ou o desprovimento do recurso, além da majoração dos honorários sucumbenciais. O recurso especial foi admitido, por estarem presentes os pressupostos de admissibilidade, inclusive a indicação clara e precisa dos dispositivos legais e a demonstração de aparente dissídio jurisprudencial, determinando-se a remessa ao Superior Tribunal de Justiça. É o relatório. EMENTA DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. NOVAÇÃO. PRAZO PARA ENTREGA DO IMÓVEL. TEMA N. 996 DO STJ. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso especial interposto contra acórdão que manteve sentença de improcedência em ação de indenização por atraso na entrega de imóvel. 2. A sentença de primeiro grau considerou que houve novação parcial do prazo de entrega do imóvel, com base no contrato de financiamento firmado posteriormente, afastando a mora das rés. 3. O Tribunal de origem confirmou a sentença, entendendo que o prazo de entrega a ser observado era o do contrato de financiamento, e que não havia mora das rés. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 4. A questão em discussão consiste em determinar se houve indevida novação parcial do contrato de entrega do imóvel, alterando o prazo de entrega. III. RAZÕES DE DECIDIR 5. O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no Tema n. 996 de que, na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deve estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não pode estar vinculado à concessão do financiamento ou a qualquer outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância. 6. A estipulação de prazo de entrega vinculado a evento futuro, como a obtenção de financiamento, ou sua modificação posterior por iniciativa dos fornecedores, é incompatível com a jurisprudência do STJ, pois transfere ao consumidor os riscos da atividade empresarial, em violação ao Código de Defesa do Consumidor. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso especial provido para determinar o retorno dos autos ao Tribunal de origem para novo julgamento, conforme o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, firmado no Tema n. 996. Tese de julgamento: 1. O prazo de entrega do imóvel deve ser claro, expresso e inteligível, não podendo estar vinculado à concessão de financiamento ou a qualquer outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância. 2. A modificação do prazo de entrega por iniciativa dos fornecedores é incompatível com a jurisprudência do STJ e viola os direitos do consumidor. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 360 e 361; CDC, art. 47. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema n. 996, REsp n. 1.729.593/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, julgado em 25/9/2019, DJe de 27/9/2019; AgInt no AgInt no AREsp n. 1.581.066/RS, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 24/8/2020, DJe de 27/8/2020.