STJ AREsp 2921564

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVOS EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO. CULPA RECÍPROCA DOS CONTRATANTES. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS ARRAS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. IMPUGNAÇÃO GENÉRICA AOS FUNDAMENTOS DE INADMISSÃO DO RECURSO ESPECIAL. PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE RECURSAL. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 182/STJ. NÃO CONHECIMENTO DOS AGRAVOS. I. CASO EM EXAME 1. Agravos em recurso especial interpostos por Cecília Duarte Paiva, José Manoel de Souza Costa e Adriana Maria Bezerra de Freitas contra decisões que inadmitiram seus respectivos recursos especiais, sob os fundamentos das Súmulas 5, 7 e 83/STJ. As partes insurgem-se contra acórdão da 1ª Câmara de Direito Privado que tratou de controvérsias contratuais envolvendo arras e comissão de corretagem. Os agravantes alegam que as matérias versadas seriam exclusivamente de direito, sem necessidade de reexame de provas. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se os agravantes impugnaram de forma específica e suficiente todos os fundamentos das decisões que inadmitiram seus recursos especiais; (ii) estabelecer se, nas hipóteses dos autos, é possível afastar a incidência das Súmulas 5, 7 e 83/STJ, que vedam o reexame de cláusulas contratuais, de fatos e provas, e asseguram a conformidade jurisprudencial da decisão recorrida com o entendimento do STJ. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O conhecimento do agravo em recurso especial exige impugnação específica e efetiva de todos os fundamentos da decisão que inadmitiu o recurso especial, conforme dispõem o art. 932, III, do CPC e o art. 253, parágrafo único, I, do RISTJ. 4. A decisão de inadmissibilidade do recurso especial possui dispositivo único e indivisível, de modo que o agravante deve rebater todos os fundamentos da decisão recorrida, sob pena de incidência, por analogia, da Súmula 182/STJ. 5. No caso, os agravantes apresentaram alegações genéricas, limitando-se a sustentar a natureza exclusivamente jurídica das matérias, sem impugnar, de modo concreto e pormenorizado, os fundamentos relativos à incidência das Súmulas 5, 7 e 83/STJ. 6. A revisão da conclusão das instâncias ordinárias quanto à culpa contratual, à restituição de arras e à responsabilidade do corretor demandaria reexame do conjunto fático-probatório e interpretação de cláusulas contratuais, o que é vedado em sede de recurso especial, conforme as Súmulas 5 e 7/STJ. 7. Mantida a consonância do acórdão recorrido com a jurisprudência dominante do STJ, aplica-se a Súmula 83/STJ, que impede o conhecimento do recurso por divergência jurisprudencial. 8. Diante da ausência de impugnação específica e da manutenção dos óbices sumulares, impõe-se o não conhecimento dos agravos. IV. DISPOSITIVO 9. Agravos em recurso especial não conhecidos. RELATÓRIO Tratam-se de Agravos em Recurso Especial interpostos contra decisões que inadmitiram os recursos especiais de Cecília Duarte Paiva, José Manoel de Souza Costa e Adriana Maria Bezerra de Freitas. Os recursos especiais foram interpostos contra acórdão assim ementado (fls. 272-273): APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATOS. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO. CULPA RECÍPROCA DOS CONTRATANTES. CARACTERIZADA. RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE. INAPLICABILIDADE DOS ENCARGOS CONTRATUAIS. RESTITUIÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA DAS ARRAS. DANOS MATERIAIS E MORAIS. DESCABIMENTO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. INCUMBÊNCIA DE QUEM CONTRATA OS SERVIÇOS DO CORRETOR. OBRIGAÇÃO DA PROMITENTE VENDEDORA. RECURSO CONHECIDO E, NO MÉRITO, PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Cuida-se de recurso de apelação cível interposto contra sentença prolatada pelo Juízo da 5ª Vara Cível de Fortaleza, que julgou parcialmente procedente a Ação de Rescisão de Contrato Imobiliário c/c Indenização por Danos Materiais e Morais, para declarar rescindido o contrato, por culpa concorrente dos contratantes, determinando que a parte promovida devolva aos promoventes o valor de R$ 16.250,00 (dezesseis mil duzentos e cinquenta reais), referente ao pagamento das arras, com dedução do valor pago ao corretor, com atualização monetária pelo INPC, desde a data de seu desembolso, e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, desde a citação, julgando improcedente a reconvenção. 2. O cerne da controvérsia consiste em examinar a responsabilidade civil contratual das partes em virtude da resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel. 3. Atento ao esboço fático e à análise do acervo probatório carreado aos autos, a solução do conflito está associada à interpretação conferida aos contratos bilaterais, com enfoque nas obrigações assumidas pelas partes e no desdobramento das circunstâncias inseridas ao contexto da relação jurídica estabelecida entre os contratantes, à luz das disposições legais que tratam da formação e da interpretação do negócio jurídico. 4. Dessa forma, com a assinatura do contrato, formalizado em 19 de janeiro de 2017, os promitentes compradores efetivaram o pagamento das arras conforme o estipulado, o que demonstra, por conseguinte, a anuência dos polos contratantes com relação ao ajuste negocial, inclusive no que diz respeito às concessões livremente assumidas pelos promitentes compradores, ao convencionarem prazos com a finalidade de permitir que a promitente vendedora regularizasse determinada pendência no registro imobiliário, e, empós, dar continuidade ao procedimento de transferência do bem. 5. Isto é, no ato da assinatura do contrato (19 de janeiro de 2017), conforme admitido pelos próprios autores, ora apelantes, estes tinham plena ciência de que lhes fora entregue uma cópia desatualizada da matrícula do imóvel, ainda contendo averbação de constituição de propriedade fiduciária em nome da promitente vendedora. A despeito disso, os compradores aceitaram os termos do contrato, permitindo a continuidade do negócio até que fosse resolvida a pendência no registro de imóveis, a fim de possibilitar o financiamento bancário do valor remanescente da compra então realizada. 6. De nada adiante invocar as cláusulas do contrato, tomando-as como redação estática e de interpretação irrestrita, para dissuadir a constatação de que houve, de fato, um acordo mútuo entre os contratantes a respeito da continuidade do negócio, ainda que pendente o gravame no registro imobiliário, configurando uma espécie de aceitação tácita dos compradores, em consonância ao que preceitua os artigos do Código Civil 7. Com base no exposto, se, por um lado, os promitentes compradores não podem se valer do gravame imobiliário como fator de rescisão do contrato de compra e venda, por outro, a promitente vendedora mostrou-se negligente em concretizar a baixa no registro de alienação fiduciária a tempo - ou antes de disponibilizar o imóvel à venda -, de modo a evitar transtornos no processo de transferência do bem imóvel, caracterizando, portanto, a culpa concorrente das partes pelo desfazimento do negócio. 8. Assim, havendo culpa recíproca pela rescisão do contato de promessa de compra e venda, impõe-se determinar o retorno das partes ao status quo ante, sem incidência de quaisquer ônus contratuais, tampouco indenização por danos materiais e / ou morais, mediante restituição integral e imediata das arras. 9. A respeito de quem tem o dever de pagar a remuneração do corretor, o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que referida incumbência cabe, em última análise, aquele que efetivamente contratou seus serviços. 10. Na espécie, conforme indicado no item 13 do instrumento particular de compra e venda, consignou-se, expressamente, que o pagamento dos honorários da venda e intermediação imobiliária seria pago pelo(a) promitente vendedor(a), consubstanciado no contrato específico de corretagem juntado aos autos. Assim, a remuneração estabelecida no ajuste, qual seja R$ 8.750,00 (oito mil setecentos e cinquenta reais), deve ser suportada pela promitente vendedora, conforme interpretação dada aos artigos 722, 724 e 725 do Código Civil. 11. Em decorrência disso, mostra-se indevida a restituição das arras com dedução do valor corresponde ao valor da corretagem, já que tal remuneração, conforme dito, consiste em atribuição da parte que contratou os serviços do corretor, ou seja, da promitente vendedora. 12. Recurso conhecido e, no mérito, parcialmente provido. Foram opostos embargos de declaração por ambas as partes, que foram rejeitados, com a seguinte ementa (fls. 424-433): DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CULPA RECÍPROCA. RETORNO DAS PARTES AO ESTADO ANTERIOR. RESTITUIÇÃO DAS ARRAS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. INCUMBÊNCIA DE QUEM CONTRATA OS SERVIÇOS DO CORRETOR. OMISSÃO INEXISTENTE. RECURSO DESPROVIDO. Os recursos especiais foram inadmitidos com base nas Súmulas 5, 7 e 83/STJ, sob o fundamento de que a análise das alegações das recorrentes demandaria o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, bem como a interpretação de cláusulas contratuais, além de estar em consonância com a jurisprudência dominante do STJ. Na petição de agravo, Cecília Duarte Paiva alega que o recurso especial reúne condições de admissibilidade, devendo ser regularmente processado, pois não se trata de reexame de provas, mas de valoração jurídica dos fatos. Sustenta, ainda, que a questão da responsabilidade do corretor e da vedação ao enriquecimento sem causa é exclusivamente de direito. José Manoel de Souza Costa e Adriana Maria Bezerra de Freitas, em sua petição de agravo, sustentam que a questão da aplicação do artigo 418 do Código Civil, para fins de devolução em dobro das arras, é exclusivamente de direito, não havendo necessidade de revolvimento do acervo probatório. Intimada nos termos do art. 1.042, § 3º, do Código de Processo Civil, a parte agravada Cecília Duarte Paiva apresentou contraminuta aos agravos interpostos por José Manoel de Souza Costa e Adriana Maria Bezerra de Freitas, requerendo o não provimento dos recursos. É o relatório. EMENTA DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVOS EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO. CULPA RECÍPROCA DOS CONTRATANTES. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS ARRAS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. IMPUGNAÇÃO GENÉRICA AOS FUNDAMENTOS DE INADMISSÃO DO RECURSO ESPECIAL. PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE RECURSAL. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 182/STJ. NÃO CONHECIMENTO DOS AGRAVOS. I. CASO EM EXAME 1. Agravos em recurso especial interpostos por Cecília Duarte Paiva, José Manoel de Souza Costa e Adriana Maria Bezerra de Freitas contra decisões que inadmitiram seus respectivos recursos especiais, sob os fundamentos das Súmulas 5, 7 e 83/STJ. As partes insurgem-se contra acórdão da 1ª Câmara de Direito Privado que tratou de controvérsias contratuais envolvendo arras e comissão de corretagem. Os agravantes alegam que as matérias versadas seriam exclusivamente de direito, sem necessidade de reexame de provas. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se os agravantes impugnaram de forma específica e suficiente todos os fundamentos das decisões que inadmitiram seus recursos especiais; (ii) estabelecer se, nas hipóteses dos autos, é possível afastar a incidência das Súmulas 5, 7 e 83/STJ, que vedam o reexame de cláusulas contratuais, de fatos e provas, e asseguram a conformidade jurisprudencial da decisão recorrida com o entendimento do STJ. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O conhecimento do agravo em recurso especial exige impugnação específica e efetiva de todos os fundamentos da decisão que inadmitiu o recurso especial, conforme dispõem o art. 932, III, do CPC e o art. 253, parágrafo único, I, do RISTJ. 4. A decisão de inadmissibilidade do recurso especial possui dispositivo único e indivisível, de modo que o agravante deve rebater todos os fundamentos da decisão recorrida, sob pena de incidência, por analogia, da Súmula 182/STJ. 5. No caso, os agravantes apresentaram alegações genéricas, limitando-se a sustentar a natureza exclusivamente jurídica das matérias, sem impugnar, de modo concreto e pormenorizado, os fundamentos relativos à incidência das Súmulas 5, 7 e 83/STJ. 6. A revisão da conclusão das instâncias ordinárias quanto à culpa contratual, à restituição de arras e à responsabilidade do corretor demandaria reexame do conjunto fático-probatório e interpretação de cláusulas contratuais, o que é vedado em sede de recurso especial, conforme as Súmulas 5 e 7/STJ. 7. Mantida a consonância do acórdão recorrido com a jurisprudência dominante do STJ, aplica-se a Súmula 83/STJ, que impede o conhecimento do recurso por divergência jurisprudencial. 8. Diante da ausência de impugnação específica e da manutenção dos óbices sumulares, impõe-se o não conhecimento dos agravos. IV. DISPOSITIVO 9. Agravos em recurso especial não conhecidos.