STJ REsp 2175495

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE DESPESAS CONDOMINIAIS. PENHORA DE IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso especial interposto contra acórdão que, em agravo de instrumento, manteve decisão que indeferiu a penhora de imóvel gerador de dívida condominial, gravado com alienação fiduciária. 2. O recorrente alega que, em razão da natureza propter rem da dívida condominial, que vincula o próprio bem, é permitida a penhora do imóvel independentemente da alienação fiduciária. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. A questão em discussão consiste em saber se é possível a penhora do imóvel alienado fiduciariamente para satisfação de dívida condominial, considerando a natureza propter rem da obrigação e a necessidade de citação do credor fiduciário para integrar a execução. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça reconhece a possibilidade de penhora do imóvel alienado fiduciariamente em execução de dívida condominial, em razão da natureza propter rem da obrigação, desde que o credor fiduciário seja citado para integrar a execução. 5. A citação do credor fiduciário é necessária para que este tenha a oportunidade de quitar o débito condominial, sub-rogando-se nos direitos do exequente e podendo exercer regresso contra o devedor fiduciante. IV. DISPOSITIVO E TESE 6. Recurso especial parcialmente conhecido e provido para reconhecer a possibilidade de penhora do imóvel que originou a dívida condominial, desde que o condomínio exequente promova a citação do credor fiduciário para integrar a execução. Tese de julgamento: 1. É possível a penhora do imóvel alienado fiduciariamente em execução de dívida condominial, em razão da natureza propter rem da obrigação, desde que o credor fiduciário seja citado para integrar a execução. 2. A citação do credor fiduciário permite que este tenha a oportunidade de quitar o débito condominial, sub-rogando-se nos direitos do exequente e exercendo regresso contra o devedor fiduciante. Dispositivos relevantes citados: Código Civil, art. 1.345. Jurisprudência relevante citada: STJ: REsp n. 2.100.103/PR, relator Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025, DJEN de 27/5/2025; REsp n. 1.929.926/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025, DJEN de 27/5/2025; REsp n. 2.082.647/SP, relator Ministro Marco Buzzi, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025, DJEN de 27/5/2025. RELATÓRIO Trata-se de recurso especial interposto por CONDOMÍNIO RESIDENCIAL PARQUE FLORES DA ESTAÇÃO, com fundamento no art. 105, III, a e c, da Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de Santa Catarina em agravo de instrumento nos autos de cumprimento de sentença. O julgado foi assim ementado (fl. 72): AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. DECISÃO INTERLOCUTÓRIA QUE INDEFERIU A PENHORA DO IMÓVEL GERADOR DA DÍVIDA. RECURSO DO CONDOMÍNIO AGRAVANTE. UNIDADE QUE POSSUI GRAVAME DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM FAVOR DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL E, BEM ASSIM, NÃO INTEGRA O PATRIMÔNIO DO DEVEDOR. CONSTRIÇÃO QUE SOMENTE PODE RECAIR SOBRE OS DIREITOS CREDITÓRIOS DO CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA, A DESPEITO DA NATUREZA PROPTER REM DA OBRIGAÇÃO. PRECEDENTES. INTERLOCUTÓRIO MANTIDO. RECURSO DESPROVIDO. "Não se admite a penhora do bem alienado fiduciariamente em execução promovida por terceiros contra o devedor fiduciante, visto que o patrimônio pertence ao credor fiduciário, permitindo-se, contudo, a constrição dos direitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária. Precedentes." (STJ, AgInt no AR Esp n. 1.654.813/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 29/6/2020, D Je de 1/7/2020). No recurso especial, a parte aponta divergência jurisprudencial e violação dos seguintes artigos: a) 1.345 do Código Civil, porque a dívida condominial possui natureza propter rem que vincula o próprio bem, permitindo a penhora do imóvel gerador do débito independentemente da alienação fiduciária; b) 141 e 492 do Código de Processo Civil, pois o julgado teria extrapolado os limites da demanda. Sustenta que o Tribunal de origem divergiu da orientação do STJ e de outros tribunais estaduais ao vedar a penhora do imóvel alienado fiduciariamente em execução de taxas condominiais. Requer o conhecimento e o provimento do recurso para que se reconheça a possibilidade de penhora plena do imóvel gerador do débito condominial, ainda que gravado por alienação fiduciária. Sem contrarrazões. Admitido o apelo extremo, os autos ascenderam a esta Corte. É o relatório. EMENTA DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE DESPESAS CONDOMINIAIS. PENHORA DE IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso especial interposto contra acórdão que, em agravo de instrumento, manteve decisão que indeferiu a penhora de imóvel gerador de dívida condominial, gravado com alienação fiduciária. 2. O recorrente alega que, em razão da natureza propter rem da dívida condominial, que vincula o próprio bem, é permitida a penhora do imóvel independentemente da alienação fiduciária. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. A questão em discussão consiste em saber se é possível a penhora do imóvel alienado fiduciariamente para satisfação de dívida condominial, considerando a natureza propter rem da obrigação e a necessidade de citação do credor fiduciário para integrar a execução. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça reconhece a possibilidade de penhora do imóvel alienado fiduciariamente em execução de dívida condominial, em razão da natureza propter rem da obrigação, desde que o credor fiduciário seja citado para integrar a execução. 5. A citação do credor fiduciário é necessária para que este tenha a oportunidade de quitar o débito condominial, sub-rogando-se nos direitos do exequente e podendo exercer regresso contra o devedor fiduciante. IV. DISPOSITIVO E TESE 6. Recurso especial parcialmente conhecido e provido para reconhecer a possibilidade de penhora do imóvel que originou a dívida condominial, desde que o condomínio exequente promova a citação do credor fiduciário para integrar a execução. Tese de julgamento: 1. É possível a penhora do imóvel alienado fiduciariamente em execução de dívida condominial, em razão da natureza propter rem da obrigação, desde que o credor fiduciário seja citado para integrar a execução. 2. A citação do credor fiduciário permite que este tenha a oportunidade de quitar o débito condominial, sub-rogando-se nos direitos do exequente e exercendo regresso contra o devedor fiduciante. Dispositivos relevantes citados: Código Civil, art. 1.345. Jurisprudência relevante citada: STJ: REsp n. 2.100.103/PR, relator Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025, DJEN de 27/5/2025; REsp n. 1.929.926/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025, DJEN de 27/5/2025; REsp n. 2.082.647/SP, relator Ministro Marco Buzzi, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025, DJEN de 27/5/2025.