STJ REsp 2236067

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 11, 489 E 1.022 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. PERCENTUAL DE RETENÇÃO DOS VALORES PAGOS. JURISPRUDÊNCIA SEDIMENTADA NA SEGUNDA SEÇÃO. BASE DE CÁLCULO DA TAXA DE FRUIÇÃO. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULA E REEXAME DE PROVAS. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Trata-se de ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel (lote urbano não edificado) cumulada com reintegração de posse e indenização por perdas e danos, em virtude do inadimplemento das compradoras. 2. Os aclaratórios são espécie de recurso de fundamentação vinculada, exigindo para seu conhecimento a indicação de erro material, obscuridade, contradição ou omissão em que teria incorrido o julgador (arts. 11, 489 e 1.022 do CPC), não se prestando a novo julgamento da causa. 3. No julgamento do REsp n. 1.723.519/SP pela Segunda Seção desta Corte, ao ressaltar a possibilidade da rescisão de contratos de promessa de compra e venda de imóvel por interesse exclusivo dos adquirentes, nos termos do que dispõe a Súmula n. 543 do STJ, o órgão colegiado também destacou que, nessas hipóteses, em que os contratos foram celebrados anteriormente à vigência da Lei n. 13.786/18, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% dos valores pagos, reputando referido índice como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. 4. Para ultrapassar a convicção firmada pelo acórdão recorrido, em relação à base de cálculo da taxa de ocupaão do imóvel, seria necessária a interpretação das disposições do contrato entabulado entre as partes, bem como o reexame dos elementos fáticos da causa, o que não se admite em âmbito de recurso especial, ante os óbices das Súmulas n. 5 e 7 desta Corte. 5. Recurso especial parcialmente provido. RELATÓRIO Trata-se de recurso especial interposto por SANTA MÔNICA EMPREENDIMENTOS LTDA. (SANTA MÔNICA), com fundamento no art. 105, III, alíneas a e c, da CF, contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça de Minas Gerais, assim ementado: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO COMPRADOR. RETENÇÃO LIMITADA A 10% DOS VALORES PAGOS. FRUIÇÃO DO IMÓVEL. FIXAÇÃO COM BASE NA MÉDIA DE ALUGUÉIS DE IMÓVEIS SEMELHANTES. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação Cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais. As Apelantes requerem a reforma da sentença para: (i) limitar a multa penal a 10% dos valores pagos, com incidência apenas sobre as prestações quitadas; e (ii) determinar o pagamento pela fruição do imóvel desde a posse até a desocupação, com apuração do valor em liquidação de sentença, utilizando a média de aluguéis de imóveis semelhantes. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) a fixação do percentual de retenção sobre os valores pagos pelas compradoras a título de multa penal; e (ii) a metodologia de cálculo da indenização pela fruição do imóvel. III. RAZÕES DE DECIDIR Em caso de rescisão contratual por culpa do comprador, aplica-se a Súmula 543 do STJ, que admite a retenção parcial dos valores pagos, até o limite de 25%, como compensação por despesas administrativas e prejuízos. Contudo, no caso concreto, a retenção é limitada a 10% dos valores pagos, por ausência de comprovação de prejuízos maiores por parte da construtora. A indenização pela fruição do imóvel deve ser fixada com base no valor médio de aluguel de imóveis semelhantes na mesma região, conforme jurisprudência consolidada do STJ (REsp nº 2.024.829/SC, AgInt no AREsp nº 2.294.101/SC), considerando que tal indenização tem a natureza jurídica de aluguéis e visa evitar enriquecimento sem causa do comprador inadimplente. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso provido. Tese de julgamento: A retenção dos valores pagos pelo comprador inadimplente deve ser limitada ao percentual de 10%, em razão da ausência de demonstração de prejuízos superiores. A indenização pela fruição do imóvel deve ser apurada com base no valor médio de aluguel de imóveis semelhantes na região, desde a posse até a desocupação. Dispositivos relevantes citados: Código de Defesa do Consumidor (CDC); Súmula 543 do STJ. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 2.024.829/SC, rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 07.03.2023, DJe 10.03.2023; STJ, AgInt no AREsp nº 2.294.101/SC, rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j. 30.10.2023, DJe 03.11.2023 (e-STJ, fl. 378). Os embargos de declaração opostos por SANTA MÔNICA foram rejeitados (e-STJ, fls. 418-422). Nas razões do presente recurso, SANTA MÔNICA alegou, a par de divergência jurisprudencial, a violação dos arts. 11, 489, § 1º, IV, e 1022, II, do CPC; 67-A, § 2º, III, da Lei n. 13.786/18; e 421 do CC, ao sustentar (1) omissão do acórdão recorrido acerca dos critérios utilizados para promover a redução do percentual de retenção dos valores pagos, bem como a alteração da base de cálculo de cobrança da taxa de ocupação do imóvel; (2) a higidez da disposição contratual que fixou em 20% o percentual de retenção das parcelas pagas; e (3) a cobrança da taxa de fruição do imóvel com base no percentual de 0,5% do valor atualizado do contrato. Foram apresentadas contrarrazões (e-STJ, fls. 482-491). É o relatório. EMENTA CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 11, 489 E 1.022 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. PERCENTUAL DE RETENÇÃO DOS VALORES PAGOS. JURISPRUDÊNCIA SEDIMENTADA NA SEGUNDA SEÇÃO. BASE DE CÁLCULO DA TAXA DE FRUIÇÃO. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULA E REEXAME DE PROVAS. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Trata-se de ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel (lote urbano não edificado) cumulada com reintegração de posse e indenização por perdas e danos, em virtude do inadimplemento das compradoras. 2. Os aclaratórios são espécie de recurso de fundamentação vinculada, exigindo para seu conhecimento a indicação de erro material, obscuridade, contradição ou omissão em que teria incorrido o julgador (arts. 11, 489 e 1.022 do CPC), não se prestando a novo julgamento da causa. 3. No julgamento do REsp n. 1.723.519/SP pela Segunda Seção desta Corte, ao ressaltar a possibilidade da rescisão de contratos de promessa de compra e venda de imóvel por interesse exclusivo dos adquirentes, nos termos do que dispõe a Súmula n. 543 do STJ, o órgão colegiado também destacou que, nessas hipóteses, em que os contratos foram celebrados anteriormente à vigência da Lei n. 13.786/18, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% dos valores pagos, reputando referido índice como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. 4. Para ultrapassar a convicção firmada pelo acórdão recorrido, em relação à base de cálculo da taxa de ocupaão do imóvel, seria necessária a interpretação das disposições do contrato entabulado entre as partes, bem como o reexame dos elementos fáticos da causa, o que não se admite em âmbito de recurso especial, ante os óbices das Súmulas n. 5 e 7 desta Corte. 5. Recurso especial parcialmente provido.