STJ AREsp 2668570

DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. PERCENTUAL DE 50%. MULTA DO ART. 1.021, § 4º, DO CPC. INAPLICABILIDADE. AGRAVO INTERNO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo interno interposto contra decisão que fixou o percentual de retenção em 25% dos valores pagos pela adquirente de imóvel, em contrato de promessa de compra e venda submetido ao regime de patrimônio de afetação. 2. A parte agravante sustenta que o contrato, firmado após a vigência da Lei n. 13.786/2018, prevê expressamente a retenção de 50% dos valores pagos, conforme o art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964, e que tal cláusula é válida e compatível com o regime jurídico aplicável. 3. Nas contrarrazões, a parte agravada defende que o percentual de retenção deve ser limitado a 25%, conforme a Súmula n. 543 do STJ e precedentes jurisprudenciais, e requer a aplicação de multa por litigância de má-fé. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 4. Há duas questões em discussão: (i) a validade da cláusula contratual que prevê a retenção de 50% dos valores pagos em contratos de promessa de compra e venda de imóvel submetidos ao regime de patrimônio de afetação e celebrados sob a vigência da Lei n. 13.786/2018; e (ii) a aplicação de multa por litigância de má-fé, nos termos do art. 1.021, § 4º, do CPC. III. RAZÕES DE DECIDIR 5. A cláusula que prevê a retenção de até 50% dos valores pagos é válida em contratos de promessa de compra e venda de imóvel celebrados sob o regime de patrimônio de afetação e na vigência da Lei n. 13.786/2018, desde que expressamente pactuada, em conformidade com o art. 67-A, § 5º, da Lei n. 4.591/1964. 6. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça estabelece que o percentual de retenção de até 50% não se caracteriza como abusivo, sendo compatível com o regime jurídico aplicável e com a função de proteção ao incorporador diante do risco do negócio. 7. No caso concreto, o contrato foi firmado após a vigência da Lei n. 13.786/2018, com expressa previsão do percentual de retenção de 50%, e o imóvel está submetido ao regime de patrimônio de afetação, conforme registrado em cartório. 8. Quanto à aplicação de multa por litigância de má-fé, não está configurada a manifesta inadmissibilidade do agravo interno, razão pela qual é incabível a aplicação da penalidade. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Resultado do Julgamento: Agravo interno provido para declarar que o percentual de retenção seja de 50% dos valores efetivamente pagos pelo comprador, conforme pactuado em contrato. Tese de julgamento: "1. A cláusula que prevê a retenção de até 50% dos valores pagos é válida em contratos de promessa de compra e venda de imóvel celebrados sob o regime de patrimônio de afetação e na vigência da Lei n. 13.786/2018, desde que expressamente pactuada. 2. O percentual de retenção de até 50% não se caracteriza como abusivo, sendo compatível com o regime jurídico aplicável e com a função de proteção ao incorporador diante do risco do negócio". Dispositivos relevantes citados: Lei n. 4.591/1964, art. 67-A, § 5º; Lei n. 13.786/2018; CPC, art. 1.021, § 4º. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 2.110.077/SP, Relator Ministro Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 29.4.2024; STJ, AgInt no AREsp 2.733.052/RJ, Relator Min. Carlos Cini Marchionatti, Terceira Turma, julgado em 17.2.2025; STJ, AgInt no REsp 2.055.691/SP, Relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 5. 6.2023. RELATÓRIO Trata-se de agravo interno interposto por JOTANUNES CONSTRUTORA LTDA. contra a decisão de fls. 538-544, que conheceu do agravo em recurso especial para dar parcial provimento ao recurso especial a fim de determinar a fixação do percentual de retenção, no máximo, em 25% dos valores pagos pela adquirente do bem imóvel. A parte agravante alega que a decisão agravada desconsiderou a moldura fática incontroversa estabelecida pelo Tribunal de Justiça do Estado de Sergipe, que reconheceu a especificidade do regime de patrimônio de afetação, previsto no contrato e registrado em cartório, permitindo a retenção de 50% dos valores pagos pela compradora, conforme o art. 67-A, § 5º, da Lei n. 4.591/1964, com as alterações da Lei n. 13.786/2018. Sustenta que a decisão agravada violou o referido dispositivo legal, pois não observou a particularidade do caso concreto, que afasta a aplicação do percentual de 25% como limite de retenção. Afirma, ainda, que a decisão agravada contraria a autonomia da vontade das partes e a segurança jurídica, ao desconsiderar cláusula contratual válida e expressamente prevista. Requer a reconsideração da decisão agravada ou, caso contrário, a submissão do agravo interno ao colegiado, com o provimento do recurso para reformar a decisão agravada e reconhecer a legalidade da retenção de 50% dos valores pagos pela compradora, nos termos do contrato e da legislação aplicável. Nas contrarrazões, CELIA REJANE OLIVEIRA RODRIGUES aduz que a decisão agravada está em consonância com a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, que fixa o percentual de retenção em, no máximo, 25% dos valores pagos, conforme a Súmula n. 543 do STJ e o julgamento do REsp n. 1.723.519-SP. Sustenta que a agravante busca rediscutir matéria fática e contratual, o que é vedado pelas Súmulas n. 5 e 7 do STJ. Requer o não provimento do agravo interno, com a aplicação de multa por litigância de má-fé e a majoração dos honorários advocatícios em 20%, nos termos do art. 1.021, § 4º, do CPC. É o relatório. EMENTA DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. PERCENTUAL DE 50%. MULTA DO ART. 1.021, § 4º, DO CPC. INAPLICABILIDADE. AGRAVO INTERNO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo interno interposto contra decisão que fixou o percentual de retenção em 25% dos valores pagos pela adquirente de imóvel, em contrato de promessa de compra e venda submetido ao regime de patrimônio de afetação. 2. A parte agravante sustenta que o contrato, firmado após a vigência da Lei n. 13.786/2018, prevê expressamente a retenção de 50% dos valores pagos, conforme o art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964, e que tal cláusula é válida e compatível com o regime jurídico aplicável. 3. Nas contrarrazões, a parte agravada defende que o percentual de retenção deve ser limitado a 25%, conforme a Súmula n. 543 do STJ e precedentes jurisprudenciais, e requer a aplicação de multa por litigância de má-fé. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 4. Há duas questões em discussão: (i) a validade da cláusula contratual que prevê a retenção de 50% dos valores pagos em contratos de promessa de compra e venda de imóvel submetidos ao regime de patrimônio de afetação e celebrados sob a vigência da Lei n. 13.786/2018; e (ii) a aplicação de multa por litigância de má-fé, nos termos do art. 1.021, § 4º, do CPC. III. RAZÕES DE DECIDIR 5. A cláusula que prevê a retenção de até 50% dos valores pagos é válida em contratos de promessa de compra e venda de imóvel celebrados sob o regime de patrimônio de afetação e na vigência da Lei n. 13.786/2018, desde que expressamente pactuada, em conformidade com o art. 67-A, § 5º, da Lei n. 4.591/1964. 6. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça estabelece que o percentual de retenção de até 50% não se caracteriza como abusivo, sendo compatível com o regime jurídico aplicável e com a função de proteção ao incorporador diante do risco do negócio. 7. No caso concreto, o contrato foi firmado após a vigência da Lei n. 13.786/2018, com expressa previsão do percentual de retenção de 50%, e o imóvel está submetido ao regime de patrimônio de afetação, conforme registrado em cartório. 8. Quanto à aplicação de multa por litigância de má-fé, não está configurada a manifesta inadmissibilidade do agravo interno, razão pela qual é incabível a aplicação da penalidade. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Resultado do Julgamento: Agravo interno provido para declarar que o percentual de retenção seja de 50% dos valores efetivamente pagos pelo comprador, conforme pactuado em contrato. Tese de julgamento: "1. A cláusula que prevê a retenção de até 50% dos valores pagos é válida em contratos de promessa de compra e venda de imóvel celebrados sob o regime de patrimônio de afetação e na vigência da Lei n. 13.786/2018, desde que expressamente pactuada. 2. O percentual de retenção de até 50% não se caracteriza como abusivo, sendo compatível com o regime jurídico aplicável e com a função de proteção ao incorporador diante do risco do negócio". Dispositivos relevantes citados: Lei n. 4.591/1964, art. 67-A, § 5º; Lei n. 13.786/2018; CPC, art. 1.021, § 4º. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 2.110.077/SP, Relator Ministro Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 29.4.2024; STJ, AgInt no AREsp 2.733.052/RJ, Relator Min. Carlos Cini Marchionatti, Terceira Turma, julgado em 17.2.2025; STJ, AgInt no REsp 2.055.691/SP, Relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 5. 6.2023.